Nhà đầu tư địa ốc đang chuyển hướng đi đâu, hé lộ “vùng trũng” của dòng tiền đầu tư

Dòng tiền chuyển hướng từ đất nền sang chung cư

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, tổng giao dịch thứ cấp toàn thị trường đạt khoảng 7.600 căn, tăng 67% so với tháng 3, cao hơn mức trung bình toàn thị trường (6.150 căn/tháng).

Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư đạt khoảng 3.400 căn, tăng 39% so với tháng trước và là mức cao nhất trong vòng 12 tháng trở lại đây (tính từ tháng 5/2024). So với mức “đáy” vào tháng 2/2025 (chỉ 1.000 căn được giao dịch), thị trường ghi nhận 2 tháng tăng liên tiếp, vượt ngưỡng trung bình khoảng 2.650 căn/tháng.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, sự bứt phá của thị trường căn hộ chuyển nhượng trong tháng 4.2025 là kết quả cộng hưởng của ba động lực chính.

Thứ nhất, nhu cầu mua ở thực tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt đến từ các gia đình trẻ có xu hướng tìm kiếm chốn an cư tại các khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đầy đủ.

Thứ hai, cơn sốt đất nền tại các tỉnh vùng ven đang dần hạ nhiệt, khiến dòng tiền đầu tư có xu hướng quay trở lại với các sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ngay như căn hộ chung cư đã bàn giao.

Thứ ba, yếu tố mùa vụ cũng đóng vai trò không nhỏ. Nhiều khách hàng đã phát sinh nhu cầu giao dịch từ trước tết nhưng chỉ hoàn tất thủ tục pháp lý, hồ sơ chuyển nhượng sau kỳ nghỉ lễ. Điều này khiến lượng giao dịch có xu hướng dồn vào tháng 3 và đặc biệt là tháng 4.2025, tạo ra "điểm rơi" thanh khoản rõ nét trong chu kỳ đầu năm.

Diễn biến của thị trường thứ cấp trong 4 tháng đầu năm 2025 đang cho thấy một xu hướng rõ nét là dòng tiền đang có sự điều tiết mạnh mẽ từ đất nền thiếu thanh khoản về các sản phẩm căn hộ đã bàn giao. Tính ổn định, khả năng khai thác cho thuê, chất lượng sống và pháp lý có sẵn tiếp tục là các yếu tố giúp thị trường chung cư thứ cấp giữ vững sức hút.

"Nếu đà phục hồi này tiếp tục được duy trì trong các quý tới, phân khúc căn hộ chuyển nhượng sẽ tiếp tục đóng vai trò là điểm neo quan trọng, giúp giữ nhịp thanh khoản chung cho toàn bộ thị trường bất động sản trong năm 2025", ông Trần Minh Tiến chia sẻ.

Vùng ven trở hành “vùng trũng”?

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group, thị trường bất động sản giống như một chiếc phễu. Khi dòng tiền đầu tư đổ vào, đáy phễu là các bất động sản có vị trí trung tâm tại các thành phố lớn, hướng dần lên phía trên sẽ là các khu vực lân cận và miệng phễu là các địa phương ở xa hơn.

“Dòng tiền mới đổ vào thị trường sẽ hướng tới đáy phễu đầu tiên và Hà Nội, TP.HCM chính là đáy phễu. Hai thị trường này luôn được hưởng lợi khi một chu kỳ bất động sản mới bắt đầu. Tuy vậy, sau giai đoạn tăng nóng, phân khúc chung cư nội đô Hà Nội đã hạ nhiệt, nhà đầu tư bắt đầu hướng ra các khu vực vùng ven, tìm kiếm các sản phẩm đất nền với pháp lý chuẩn chỉnh, ăn theo xu hướng phát triển hạ tầng”, ông Tuyển phân tích.

Ghi nhận thực tế cho thấy, nhóm khách hàng có trong tay tài chính 3-5 tỷ đồng đã chuyển hướng tìm kiếm “vùng đất mới” do gần như không còn cơ hội đầu tư tại thị trường Hà Nội khi giá chung cư, biệt thự, liền kề… đều quá cao. Từ tháng 5/2024, các địa phương vệ tinh đã lọt vào “tầm ngắm” của giới đầu tư với những sản phẩm được ưu tiên trong rổ hàng ở phân khúc tầm trung dưới 5 tỷ đồng như đất nền, chung cư… với khả năng khai thác cho thuê cao ở các vùng lõi lân cận Hà Nội.

Nghiên cứu của BHS Group cho thấy, hiện nay, phần lớn người mua bất động sản là lớp nhà đầu tư mới. Họ có tiền thật, ít dùng đòn bẩy tài chính và có yêu cầu khắt khe về sản phẩm. Vì vậy, một bất động sản cần hội tụ đủ 3 yếu tố để có thể thu hút được nhóm nhà đầu tư mới này.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nhà đầu tư dày vốn có thể tham gia thị trường ngay từ bây giờ, với điều kiện phải tìm hiểu kỹ thông tin, có sự am hiểu đầy đủ về phân khúc dự định đầu tư, còn người vốn mỏng có thể tìm đến các sản phẩm vùng ven có mức giá mềm hơn.

“Giai đoạn này, nhiều người đang bị kẹt vốn, muốn xả ‘hàng ngộp’ để xoay tiền trả nợ, đây là cơ hội của người có sẵn tiền. Nếu chưa sẵn sàng, nhà đầu tư có thể đợi thêm khoảng 3-4 tháng, thời điểm tín hiệu khởi sắc của thị trường hiện diện rõ nét hơn sau khi ‘ngấm’ sâu hơn các quy định mới. Tuy nhiên, tôi cho rằng, sẽ khó tìm được cơ hội hơn lúc này vì đã xuất hiện thêm nhiều nhà đầu tư khác cùng tham gia, thị trường có sự cạnh tranh mạnh mẽ hơn”, ông Nghĩa nói.