Nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tại phiên họp thứ 4 Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở, thị trường bất động sản, cả nước có 3.297 dự án nhà thương mại, nhà ở xã hội, đất nền, tổng quy mô 5,9 triệu căn, vốn đầu tư 7,42 triệu tỷ đồng.
Từ 2022 đến nay, thị trường bất động sản từng bước phục hồi, với lượng giao dịch tăng tương ứng ở nhiều loại hình, phân khúc. Lượng giao dịch đạt 537.000-785.000 mỗi năm.
Vài năm gần đây, giá chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền tăng cao, bình quân khoảng 10-15% mỗi năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%. Tương tự, giá các loại hình khác như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp... đều tăng theo các năm. Song mức tăng bình quân chỉ 5-10% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với đà đi lên của giá nhà, đất ở.
Thực tế, giá nhà tại các đô thị như Hà Nội, TP HCM liên tục leo thang thời gian qua. Tại Hà Nội, quý III, phân khúc chung cư dao động trung bình mỗi m2 70-80 triệu đồng, trong khi liền kề, biệt thự lên ngưỡng 100-200 triệu.
Tương tự ở TP HCM, giai đoạn 2018-2024, giá căn hộ tăng từ 35 triệu lên hơn 91 triệu đồng một m2. Thậm chí, nhiều dự án ở khu trung tâm chạm ngưỡng 120-150 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-7% một năm khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Tốc độ tăng giá nhà gần gấp đôi tăng thu nhập sau 10 năm.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong thời gian qua, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở, đất ở tăng cao vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân; tình trạng giá bất động sản, nhà ở, đất ở tăng là do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Bộ Xây dựng cho rằng nguyên nhân là do chi phí đầu tư của các dự án tăng do chi phí đầu vào đặc biệt là tiền sử dụng đất tăng; nguồn cung bất động sản, nhà ở còn hạn chế do các dự án triển khai chậm, gặp khó khăn vướng mắc về thủ tục, nguồn vốn; cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, thiếu nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội để đáp ứng cho đối tượng thu nhập thấp.
Cùng với đó, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế và chưa đủ đáp ứng nhu cầu của người dân. Một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến công tác phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện tốt việc quy hoạch quỹ đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật để có quỹ đất sạch, giao chủ đầu tư thực hiện dự án.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng nhấn mạnh hiện tượng một số doanh nghiệp chủ đầu tư, nhà đầu tư và cá nhân môi giới có hành vi găm hàng, nâng giá, đầu cơ và tung tin sai lệch, gây nhiễu loạn thông tin thị trường.
Những hành vi này khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn giá trị thực, làm gia tăng rủi ro cho thị trường và gây khó khăn cho người dân có nhu cầu ở thực trong việc tiếp cận nhà ở.
“Hạ nhiệt” giá nhà bằng cách nào?
Để kiểm soát giá bất động sản và tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, mới đây, Bộ Xây dựng đã có văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ, đề xuất một loạt giải pháp trọng tâm.
Trong đó, Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan nghiên cứu, hoàn thiện Đề án thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, trình Chính phủ báo cáo Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết.
Song song, Bộ tiếp tục thúc đẩy thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội, khẩn trương triển khai Nghị định về quỹ nhà ở quốc gia và Nghị quyết của Chính phủ về đột phá phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp để đề xuất đưa vào Luật sửa đổi Luật Nhà ở dự kiến trình trong năm 2026.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đang rà soát các quy định về tín dụng bất động sản nhằm đề xuất biện pháp điều tiết phù hợp với thực tiễn. Bộ Tài chính tiếp tục đánh giá các chính sách tài chính, thuế liên quan đến lĩnh vực bất động sản để có giải pháp điều tiết kịp thời, hiệu quả.
Bên cạnh đó, các bộ, ngành liên quan được yêu cầu tiếp tục rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị – nông thôn, nhằm tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc, cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục, góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững.
Ở góc độ chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, chủ trương đẩy mạnh xây dựng các giải pháp bình ổn thị trường là điều cần thiết trong bối cảnh hiện tại, nhất là khi bất động sản đã, đang và sẽ là động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế, nhất là mục tiêu tăng trưởng GDP 2 con số từ năm 2026.
Vì vậy, việc thiết lập một thị trường bình ổn, bền vững, hạn chế các đợt nóng - lạnh bất thường, đặc biệt là cân đối hoạt động cung - cầu và đầu tư trên thị trường là điều rất cần thiết với một nền kinh tế có tốc độ phát triển cao cùng độ mở như Việt Nam.
Trong khi đó, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, hơn ai hết, sàn giao dịch/môi giới bất động sản chính là người mong muốn hoạt động đầu cơ được kiểm soát chặt nhất để giá bán bất động sản được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như thế, việc môi giới bán hàng chân chính mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng. “Bởi lẽ, các môi giới chân chính “sống dựa vào hoa hồng”, họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì công việc và cuộc sống, rồi tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một “thương vụ lớn” mà luôn trong tình trạng “hên xui”, ông Chung cho hay.