“Giảm nửa tỷ nhưng vẫn đắt” – câu nói của chị Hân (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) khi theo dõi căn hộ gần 5 tỷ đồng minh họa cho tình trạng “giá ảo” đang lan rộng. Dù thanh khoản quý III/2025 đạt hơn 34.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ 77%, nhưng VARS cho biết phần lớn là từ nhà đầu tư thứ cấp, không phải người mua để ở.
Nguyên nhân chính nằm ở dòng tiền rẻ và niềm tin “bất động sản không bao giờ giảm giá”. Lãi vay mua nhà chỉ 6–7%/năm, trong khi nguồn cung giá rẻ gần như biến mất: phân khúc cao cấp – hạng sang chiếm tới 42% dự án mới, nhà ở bình dân chỉ vỏn vẹn 3%. Tại Hà Nội, căn hộ dưới 70 triệu đồng/m² hiếm dần, còn TP.HCM ghi nhận mức trung bình trên 90 triệu đồng/m².
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, thị trường hiện vận hành bằng “giá kỳ vọng” hơn là giá trị thực. Người bán tin giá sẽ tiếp tục tăng, người mua sợ bỏ lỡ cơ hội, khiến mặt bằng giá bị đẩy xa khả năng chi trả. Trong khi đó, tỷ suất cho thuê chỉ còn 2–3%/năm, thấp hơn cả gửi tiết kiệm – dấu hiệu cho thấy giá bán đã vượt xa hiệu quả khai thác.
Các chuyên gia cho rằng “giá trị thực” của nhà ở không chỉ nằm ở chi phí đất và xây dựng, mà còn ở giá trị sử dụng, tiện ích và khả năng chi trả. Bà Đỗ Thu Hằng (Savills Hà Nội) nhận định: “Khi một dự án vùng ven có giá tiệm cận trung tâm, trong khi hạ tầng chưa hoàn chỉnh, đó là biểu hiện của giá vượt giá trị thực.”
Nhằm đưa thị trường về quỹ đạo hợp lý, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2024 đề xuất tách giá đất sơ cấp khỏi giá giao dịch, khấu trừ chi phí hạ tầng và kiểm soát giá đầu vào. Nghị quyết 171/2024/QH15 cũng mở đường cho 148 dự án mới tại Hà Nội, kỳ vọng gia tăng nguồn cung trung cấp – vừa túi tiền, giúp “hạ nhiệt” mặt bằng giá.
Dẫu vậy, điều cốt lõi vẫn là thay đổi cách định nghĩa giá trị. Bất động sản không chỉ là tài sản đầu tư, mà phải là không gian sống phù hợp với phần lớn người dân. Khi lợi nhuận đầu cơ vượt xa giá trị sử dụng, thị trường sớm muộn cũng phải tự điều chỉnh.