Nguồn cung tăng, giao dịch sôi động, tâm lý mua để ở kết hợp với nhu cầu đầu tư đã đẩy giá chung cư lên cao chưa từng thấy. Dù chưa có dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt, song thị trường cũng bắt đầu xuất hiện một vài tín hiệu tích cực, cho thấy hy vọng lấy lại trạng thái cân bằng trong thời gian tới.
Căn hộ bình dân “biến mất” khỏi thị trường
Với tổng ngân sách khoảng 3 tỷ đồng, chị Lê Xuân Linh (Hoàng Mai, Hà Nội) đã tìm kiếm căn hộ chung cư hơn 65m² trong suốt nhiều tháng mà vẫn chưa thể “xuống tiền”. Giá nhà “nhảy vọt” khiến giấc mơ an cư của chị trở nên xa vời, trong khi những gợi ý chuyển hướng sang khu vực vùng ven như Gia Lâm lại khiến chị băn khoăn về việc di chuyển và hạ tầng dịch vụ.
Câu chuyện của chị Linh không phải cá biệt. Trên thực tế, theo đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), căn hộ bình dân – tức có giá dưới 25 triệu đồng/m² – đã gần như "tuyệt chủng" khỏi thị trường Hà Nội. Căn hộ trung cấp (25–50 triệu đồng/m²) cũng ngày càng khan hiếm. Thậm chí, từ quý III/2024 đến nay, Hà Nội không ghi nhận bất kỳ dự án mới nào có mức giá dưới 60 triệu đồng/m².
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm với bất động sản bán và cho thuê trong tháng 7/2025 đã tăng 10% so với tháng trước, trong đó nhà riêng và chung cư lần lượt tăng 13% và 12%. Tuy nhiên, số lượng tin đăng lại giảm nhẹ: 1% với bất động sản bán và 7% với bất động sản cho thuê. Điều này cho thấy nhu cầu thực vẫn rất cao, đặc biệt là nhu cầu mua để ở, nhưng nguồn cung chất lượng và giá hợp lý vẫn khan hiếm.
Chung cư cũ: Giá “trên trời”, nhu cầu thật
Không chỉ chung cư mới, các căn hộ tập thể cũ – thậm chí đã xuống cấp – cũng đang được rao bán với mức giá tiệm cận, thậm chí vượt mặt nhiều dự án cao cấp. Nhiều căn hộ tập thể tại Hà Nội đã chạm mốc trên 100 triệu đồng/m². Từ đầu năm 2024, Bộ Xây dựng đã từng cảnh báo hiện tượng tăng giá bất hợp lý ở phân khúc chung cư cũ đã qua sử dụng 10 năm trở lên. So với năm 2019, giá rao bán trung bình phân khúc này đã tăng khoảng 38%.
Lý do chính, theo ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng của OneHousing – nằm ở vị trí. Các khu chung cư cũ thường nằm tại quận lõi như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân… với hệ thống hạ tầng đồng bộ, tiện ích sẵn có và thời gian di chuyển tối ưu. Đặc biệt, những căn hộ tầng 1 nằm ở mặt phố còn có tiềm năng kinh doanh, khiến mức giá càng bị đẩy lên cao.
Dự báo trong thời gian tới, nguồn cung từ các khu chung cư cũ tại những quận trung tâm này sẽ ngày càng khan hiếm, nhất là khi tốc độ cải tạo, xây dựng lại các khu nhà tập thể cũ vẫn đang rất chậm.
Kỳ vọng từ nhà ở xã hội: Liệu có đủ sức kéo giá?
Trước áp lực giá leo thang và nguồn cung thương mại bị siết chặt, thị trường đang kỳ vọng vào các dự án nhà ở xã hội như một “van xả” giúp hạ nhiệt giá căn hộ.
Theo thống kê của Viện VARS IRE, sau ba năm triển khai Đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030”, cả nước đã có 692 dự án đang triển khai, với tổng quy mô hơn 633.000 căn hộ. Trong đó: 146 dự án đã hoàn thành (hơn 103.000 căn), 144 dự án đang triển khai (hơn 127.000 căn), 402 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư (trên 400.000 căn).
Riêng trong 7 tháng đầu năm 2025, đã có 36.862 căn nhà ở xã hội được hoàn thành – bằng hơn 80% cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần năm 2022. Đặc biệt, trong số 250 dự án đồng loạt khởi công, khánh thành ngày 19/8 vừa qua, có tới 22 dự án nhà ở xã hội.
Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 – kỳ vọng, từ cuối năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ đón nguồn cung mới khoảng 4.000 căn nhà ở xã hội. Từ giai đoạn 2027–2029, dự kiến tổng nguồn cung nhà ở xã hội và thương mại sẽ đạt trên 300.000 căn, tạo lực đẩy lớn giúp hạ nhiệt mặt bằng giá căn hộ. Kịch bản từng xảy ra giai đoạn 2008–2010, khi giá chung cư thương mại từng giảm mạnh sau làn sóng các dự án nhà ở giá rẻ ra đời.
Thị trường vẫn chưa thể “giảm sốt” ngay lập tức
Dù kỳ vọng là vậy, nhiều chuyên gia cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội chưa chắc đủ sức kéo giá chung cư thương mại đi xuống.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – cho rằng, mỗi phân khúc bất động sản phục vụ một nhóm khách hàng khác nhau. Những người mua chung cư trung và cao cấp thường có tiêu chí cao về vị trí, tiện ích, chất lượng sống – điều mà nhà ở xã hội khó đáp ứng. Bên cạnh đó, không phải ai cũng đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội.
Do đó, dù không tác động trực tiếp tới giá chung cư thương mại, nhưng việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội vẫn được xem là tín hiệu tích cực, giúp gia tăng cơ hội an cư cho người thu nhập thấp và tạo nên một thị trường đa dạng, sôi động hơn.