Cung căn hộ bùng nổ, giá bán tăng 27% trong một năm
Nếu vài năm trước, thị trường bất động sản Đà Nẵng gắn liền với các sản phẩm nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự), thì khoảng hai năm trở lại đây, phân khúc căn hộ cao tầng đã vươn lên trở thành xu hướng chủ đạo. Nhiều dự án quy mô lớn, mang tính biểu tượng được triển khai, tập trung mạnh mẽ tại khu vực trung tâm và ven sông Hàn.
Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ Đà Nẵng đã ghi nhận thêm 950 căn hộ mới từ 4 dự án, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên gần 12.300 căn hộ (thuộc 31 dự án), tăng mạnh 28% so với cùng kỳ năm 2024.
Điều đáng chú ý là sự leo thang của mặt bằng giá. Giá bán sơ cấp trung bình đã tăng tới 27% chỉ trong vòng một năm, đạt mức 85 triệu đồng/m2 (tính theo diện tích thông thủy) vào tháng 6/2025. Đặc biệt, một số dự án hạng sang, tọa lạc tại các vị trí đắc địa ven sông Hàn hoặc trung tâm, đã chạm ngưỡng từ 130–200 triệu đồng/m2.
Đằng sau mức giá cao là “kỳ vọng” thổi phồng
Lý giải về mức giá cao bất hợp lý này, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cho rằng giá căn hộ chung cư Đà Nẵng hiện tại đã quá xa so với khả năng chi trả của phần lớn người dân. Đây không phải là giá trị thực tế của tài sản mà chủ yếu là “giá của kỳ vọng” – kỳ vọng vào một Đà Nẵng được quy hoạch mới, trở thành trung tâm quốc tế trong tương lai.
Khi cả người mua và nhà đầu tư đều cộng thêm "giá trị kỳ vọng" này vào giá, mặt bằng chung bị đẩy lên cao. Ông Lập phân tích: "Khi kỳ vọng bị 'thổi' lên quá mức, thị trường dễ chịu tác động từ hiệu ứng đám đông, các chiến dịch truyền thông và tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội)".
Giá nhà bị tác động từ cả yếu tố khách quan (quy hoạch, hạ tầng, định hướng phát triển mới) lẫn yếu tố chủ quan (tâm lý đầu cơ, chiến lược marketing của chủ đầu tư, kỳ vọng tăng giá liên tục của nhà đầu tư nhỏ lẻ). Ngoài ra, chi phí đầu vào tăng cao cũng là một phần nguyên nhân.
Thị trường lệch pha
Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R, nhấn mạnh sự mâu thuẫn lớn nhất: về nguyên tắc, chung cư sinh ra để tối ưu hóa không gian và đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhóm thu nhập trung bình – thấp. Tuy nhiên, tại Đà Nẵng, bức tranh lại hoàn toàn ngược lại.
Phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn 2024–2025 đều thuộc phân khúc cao cấp hoặc hạng sang, sở hữu vị trí đắc địa (hướng sông, hướng biển), cùng hệ thống tiện ích đầy đủ (trường học, bệnh viện, khu thương mại). Đây không phải là loại hình nhà ở hướng tới đại đa số người dân có nhu cầu ở thực.
Thực tế cho thấy, các dự án này đang đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập cao, bao gồm cả những nhà đầu tư và người mua từ Hà Nội, TP. HCM, những người tìm kiếm không gian sống tiện nghi, hiện đại và an ninh, không phải do hạn chế về tài chính.
Đáng lo ngại hơn, ngay cả khu vực vùng ven – nơi lẽ ra phải có mức giá dễ tiếp cận – cũng đang bị đẩy lên mốc vượt 40 triệu đồng/m2, tiệm cận, thậm chí ngang bằng với giá đất nền xung quanh (40–50 triệu đồng/m2). Điều này là thiếu hợp lý, nhất là với các dự án ở phân khúc trung bình.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cũng khẳng định giá căn hộ Đà Nẵng hiện tại đã “vượt trần” so với nhu cầu ở thực của người dân địa phương. Mức giá này phản ánh sự dịch chuyển thị trường sang phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu hướng đến nhà đầu tư và khách hàng ngoại tỉnh có tiềm lực tài chính.
Mặc dù giá cao, thị trường căn hộ Đà Nẵng lại ghi nhận thanh khoản khá tích cực, với lượng tiêu thụ tăng hơn 50% trong 7 tháng đầu năm. Điều này được hỗ trợ bởi chính sách bán hàng rất "mở" của chủ đầu tư (vay ngân hàng tới 70%, ân hạn gốc 2–30 tháng), giúp dòng tiền tín dụng bơm mạnh vào thị trường.
Đi tìm giải cân bằng
Về giải pháp tái cân bằng thị trường, ông Trần Trọng Vũ nhận định không thể trông chờ hoàn toàn vào biện pháp hành chính để giảm giá, bởi giá cả là quy luật cung cầu. Thay vào đó, cần tập trung phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội – nơi thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân thu nhập thấp.
Hiện tại, nguồn cung nhà ở xã hội tại Việt Nam còn quá ít, thủ tục lại phức tạp và thiếu minh bạch trong khâu phân phối. Nếu cơ quan quản lý đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội và minh bạch hóa quy trình (theo mô hình thành công của Singapore), một bộ phận lớn người dân sẽ có lựa chọn tài chính hợp lý hơn.
Về bản chất, thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng: cầu ở thật rất lớn, nhưng nguồn cung lại chủ yếu tập trung vào phân khúc hạng sang. Trong bối cảnh doanh nghiệp buộc phải tận dụng cơ hội để phục hồi sau giai đoạn khó khăn (2022–2023), xu hướng phát triển dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận là điều dễ hiểu.