Hai bộ số liệu được công bố gần đây phần nào phản ánh rõ bức tranh này. Theo báo cáo tổng hợp từ các địa phương gửi về Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, cả nước ghi nhận 26.717 sản phẩm bất động sản tồn kho. Trong đó có 6.323 căn hộ chung cư, 12.327 căn nhà ở riêng lẻ và 8.067 nền đất. So với quý II/2025, lượng tồn kho tăng mạnh, đặc biệt là căn hộ chung cư khi tăng tới 137%, nhà ở riêng lẻ tăng 19% và đất nền tăng hơn 31%.
Ở một góc nhìn khác, thống kê của VietstockFinance cho thấy, đến cuối tháng 9/2025, tổng giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên ba sàn HSX, HNX và UpCom đã lên tới gần 500.000 tỷ đồng, tăng 26% so với đầu năm. Con số này cho thấy quy mô “hàng hóa” đang nằm lại trên thị trường là rất lớn.
Tuy nhiên, không phải toàn bộ lượng tồn kho này đều là sản phẩm “ế”. Một phần đáng kể là các căn nhà, dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng chưa bàn giao nên chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Một phần khác được các doanh nghiệp chủ động giữ lại để chuẩn bị cho mùa cao điểm bán hàng cuối năm và đầu năm 2026. Dù vậy, với tổng giá trị tồn kho lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, thị trường vẫn bộc lộ rõ sức mua yếu, tỷ lệ hấp thụ thấp và nhiều rào cản về khả năng tiếp cận của người mua.
Ở chiều ngược lại, số liệu giao dịch được công bố trên thị trường chưa phản ánh đúng nhu cầu ở thực. Thực tế cho thấy, trong nhiều giai đoạn, một lượng không nhỏ nhà đất được “hấp thụ” không phải để ở mà phục vụ mục đích đầu tư, mua đi bán lại kiếm lời. Nhóm nhà đầu tư này thường sử dụng đòn bẩy tài chính, vay vốn ngân hàng và thế chấp bằng các tài sản hoặc giấy tờ có giá khác. Điều này khiến số liệu giao dịch nhìn bề ngoài có vẻ tích cực, nhưng nhu cầu mua nhà để an cư của người dân thực tế thấp hơn nhiều.
Trong khi sức mua thực suy yếu, giá bất động sản vẫn liên tục đi lên. Theo Bộ Xây dựng, giá chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền trên cả nước tăng bình quân 10–15% mỗi năm, thậm chí có giai đoạn tăng tới 30%. Hiện nay, cả nước có 3.297 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và đất nền với tổng quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng.
Nguồn cung không hề nhỏ, nhưng “điểm nghẽn” nằm ở mức giá. Trong quý III/2025, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội phổ biến ở mức 70–80 triệu đồng/m², còn nhà liền kề, biệt thự dao động từ 100–200 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giá chung cư đã tăng mạnh kể từ năm 2018, từ khoảng 35 triệu đồng/m² lên hơn 91 triệu đồng/m². Nhiều dự án tại khu vực nội thành được chào bán với mức giá 120–150 triệu đồng/m².
Đặt các mức giá này cạnh thu nhập của người dân cho thấy khoảng cách rất lớn. GRDP bình quân đầu người mục tiêu của Hà Nội và TP.HCM đến năm 2025 vào khoảng hơn 8.000 USD/người, tương đương hơn 200 triệu đồng mỗi năm. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động tại hai đô thị lớn nhất cả nước chỉ vào khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng. Với mức thu nhập này, việc tích lũy để mua nhà gần như là bài toán không có lời giải đối với phần đông người dân.
Sự chênh lệch quá lớn giữa giá nhà và thu nhập đã góp phần tạo ra lượng tồn kho đáng kể trên thị trường. Quan trọng hơn, nó phản ánh một thực tế kéo dài nhiều năm: dù dự án nhà ở được triển khai ngày càng nhiều, “cánh cửa” để người thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở vẫn rất hẹp, thậm chí gần như đóng lại, bất kể họ độc thân hay đã có gia đình.