Dòng tiền có chọn lọc
Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy trong quý III/2025, lượng giao dịch tăng khoảng 18% so với quý trước, tập trung ở phân khúc căn hộ tầm trung và đất nền khu vực có hạ tầng phát triển. Mặc dù vẫn thấp hơn giai đoạn “sốt” 2021–2022, nhưng đây là tín hiệu rõ rệt cho thấy dòng tiền đang hồi phục.
Một yếu tố quan trọng khác là kỳ vọng kinh tế phục hồi. Tốc độ tăng trưởng GDP 9 tháng đầu năm 2025 đạt 5,8%, cao hơn cùng kỳ 2024 (4,9%), nhờ xuất khẩu và đầu tư công khởi sắc. Nguồn lực từ ngân sách nhà nước được giải ngân mạnh cho các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4 Hà Nội, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành…, tạo hiệu ứng lan tỏa tới thị trường địa ốc. Khi hạ tầng mở rộng, dòng tiền đầu tư tư nhân cũng “nối đuôi” chảy về các khu vực hưởng lợi trực tiếp.
Bên cạnh đó, so với giai đoạn đầu năm, tâm lý nhà đầu tư F0 đã thay đổi đáng kể. Nếu như trước đây, họ tập trung vào “lướt sóng” ngắn hạn thì hiện tại, dòng vốn này chuyển hướng sang “tích sản” dài hơi. Các khu vực vùng ven Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng hay Bình Dương – nơi hạ tầng đang hoàn thiện – đang trở thành điểm đến của dòng tiền mới.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng tìm kiếm bất động sản vùng ven tăng 27%, trong khi khu vực trung tâm chỉ tăng 8%. Điều này cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền sang các vùng có giá còn “mềm” và tiềm năng tăng trưởng cao. Ông Troy Griffiths – Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam – nhận xét: “Các nhà đầu tư cá nhân hiện nay thực tế hơn, họ xem xét kỹ vị trí, quy hoạch, pháp lý và dòng tiền cho thuê thay vì chỉ mua theo tin đồn.”
Cùng lúc đó, nhóm người mua ở thực (chiếm khoảng 65–70% tổng lượng giao dịch năm 2025) tiếp tục là động lực chính giữ nhịp cho thị trường. Sự xuất hiện của các gói vay ưu đãi 4–5%/năm dành cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá dưới 2 tỷ đồng đang kích thích nhu cầu thực, kéo theo dòng tiền tín dụng “thật” thay vì đầu cơ. Đây được xem là hướng đi bền vững giúp thị trường ổn định hơn về dài hạn.
Dòng tiền đi từ Bắc vào Nam
Hiện tại, thị trường bất động sản đang chứng kiến một làn sóng dịch chuyển vốn rõ rệt: nhà đầu tư phía Bắc rời Hà Nội và tìm cơ hội tại các tỉnh phía Nam. Không chỉ chuyển hướng từ bất động sản nghỉ dưỡng sang nhà phố, biệt thự và căn hộ gắn liền với các chủ đầu tư uy tín, “khẩu vị” đầu tư còn phản ánh sự thận trọng và lựa chọn dựa trên lợi thế hạ tầng và dư địa tăng giá.
Các chuyên gia nhấn mạnh rằng dòng tiền Bắc đang thực sự “ngược dòng” vào miền Nam, với tỷ lệ nhà đầu tư phía Bắc chiếm 10–20% trong các giao dịch tại các khu vực như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Những dự án thấp tầng, đặc biệt là nhà phố và biệt thự thuộc các khu đô thị lớn, gắn liền tên tuổi chủ đầu tư uy tín, đang thu hút dòng tiền này, đặc biệt quanh các trục hạ tầng trọng điểm và hướng quy hoạch TOD.
Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm bất động sản từ Hà Nội tập trung mạnh vào nhà liền thổ, chiếm 59% tổng lượng tìm kiếm, vượt xa các loại hình khác như chung cư hay đất nền. Nguồn cung hạn chế và giá cao tại TP. HCM đẩy nhu cầu dịch chuyển sang các khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh, nơi còn dư địa phát triển và cơ hội tăng giá gắn với hạ tầng mới.
Chênh lệch giá là yếu tố then chốt thúc đẩy dòng tiền Bắc. Giá nhà tại Hà Nội đã ở ngưỡng cao, hạn chế biên lợi nhuận, trong khi bất động sản phía Nam vẫn còn mức giá hấp dẫn, dư địa tăng giá tốt và kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Các khu đô thị tích hợp, với quỹ đất lớn, tiện ích đồng bộ và kết nối các trục giao thông quan trọng, trở thành điểm đến ưu tiên.
PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, nhìn từ sức mua, TP.HCM xứng đáng được gọi là đô thị đáng sống, hơn hẳn so với những khu vực cũng được coi là "đô thị đáng sống" khác. Khu vực này có cấu trúc phát triển, tính đặc thù từng vùng cũng rất rõ ràng.
Bên cạnh đó, TP.HCM có khí hậu tốt, được lòng những nhà đầu tư không chỉ có tài chính mà còn cả những người ưu tiên sức khỏe, người hưu trí. Với khí hậu tốt, môi trường sống thuận lợi, sôi động, khu vực này phù hợp với nhiều đối tượng. "Lối sống tại TP.HCM phù hợp cho cả người làm việc lẫn người muốn tận hưởng cuộc sống", ông nói.