Theo Phó Chủ tịch Cen Group, thị trường bất động sản đang có sự điều chỉnh lớn về giá và cơ cấu các loại hình trong hơn 3 năm qua. Điều này sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn khi các luật mới được chính thức ban hành, song cũng tuỳ vào phân khúc. Những phân khúc tạo dòng tiền hoặc đóng vai trò tư liệu sản xuất đặc biệt như đất nông nghiệp hay đất thương mại dịch vụ, hiện tăng giá khá ổn định.
Cụ thể, trong luật mới, chính sách đã ghi rõ doanh nghiệp được phép mua đất trồng lúa. Trong khi đó, trước đây đất chỉ được giao cho người dân tại địa phương, thậm chí người từ tỉnh khác đến còn không được mua.
“Ví dụ như vừa rồi, tôi có làm việc với 1 nhà đầu tư Nhật Bản. Họ muốn tìm mua diện tích đất nông nghiệp rất lớn với diện tích lớn từ 1.000 ha trở lên với yêu cầu phải là đất có độ cao từ 700 m trở lên so với mực nước biển để trồng những loại cây ăn trái như xoài, chuối xuất sang Nhật. Nhưng khi làm việc thì được thông báo giá đất nông nghiệp tăng tới hơn 3 - 4 lần", lãnh đạo Cen Group dẫn chứng.
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Trưởng Ban Pháp Lý CLB Bất Động Sản TP HCM nhìn nhận, nếu một pháp nhân đứng ra mua đất nông nghiệp và họ có nhu cầu sử dụng phần đất nông nghiệp đó để sản xuất, làm ăn theo giấy phép kinh doanh thì là điều bình thường. Còn nếu pháp nhân mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì đây là vấn đề hay để bàn luận. Doanh nghiệp cần phải làm thủ tục đăng ký và xin UBND tỉnh cấp phép, đồng ý cho mua quỹ đất đó, tiếp đến là nộp hồ sơ sang Sở Tài nguyên và Môi trường để có quỹ đất làm dự án.
"Trước đây, nhiều đơn vị phát triển dự án thấy thủ tục mua lằng nhằng nên thường nhờ người/công ty khác đứng tên để mua, sau đó sẽ bán lại hoặc làm bồi thường để họ tạo lập quỹ đất. Tuy nhiên, theo tôi thấy thì cách này khá rủi ro", ông Tùng nói.
Nguồn cung từ đất nông nghiệp là rất lớn
Trước đó, PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc từng dự báo trong tương lai sẽ dần xuất hiện rõ nét một xu hướng đầu tư mới trên thị trường là ngày càng có nhiều người để mắt tới bất động sản nông nghiệp một cách thực chất.
Đây sẽ là xu hướng đầu tư đi kèm hành động, tức là nhà đầu tư sẽ không chỉ mua rồi để đó mà sẽ phát triển bằng cách khai thác, vận hành cho mảnh đất sinh lời. Xu hướng này trước mắt quy mô có thể không lớn, nhưng là một kênh đầu tư tốt trong trung - dài hạn và sẽ ngày càng có nhiều người tham gia.
Theo ông Ngọc, đầu tư bài bản và có định hướng, mục tiêu rõ ràng sẽ mang lại hiệu quả cao hơn so với việc băm nát đất đai chỉ để phân lô, bán nền.
Một thực trạng đáng buồn là nhiều bất động sản nông nghiệp nói riêng và bất động sản nói chung bị phân lô bừa bãi đã từng đem lại cảm giác sốt ảo, tưởng chừng để phục vụ nhu cầu ở thực cho người dân nhưng cuối cùng không có người ở. Hậu quả là nhiều mảnh đất sau khi bị băm nát thì hiện đang có xu hướng được gom lại với nhau thành một thửa lớn để canh tác hoặc khai thác các dịch vụ tổng hợp.
“Tôi cho rằng đây sẽ là hướng đi mới và thậm chí có thể phát triển kéo dài trong vòng 5 - 10 năm tiếp theo. Với cách thức đầu tư kèm theo mục tiêu phát triển rõ ràng, có thể đưa đất đai vào vận hành, khai thác, kinh doanh; hạt sạn đầu cơ sẽ dần bị lấn át.
Bất động sản nông nghiệp đa dụng sẽ là một lựa chọn sáng giá khi vừa có thể khai thác nông nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng hay các dịch vụ chuyên đề khác như chữa lành, luyện tập yoga, khí công, trại nghiên cứu sáng tác... Khi đó dòng tiền hoàn toàn có thể gấp hai, thậm chí gấp ba lần.
Ở Việt Nam, diện tích đất nông nghiệp rất lớn nhưng chỉ có 0,01% trong đó được coi là đất nông nghiệp đa dụng. Trong quỹ đất nông nghiệp đa dụng, lại chỉ có 0,01% diện tích đất được chấm điểm 7 trở lên trong thang điểm 10, tức là những quỹ đất đặc biệt chất lượng và quý hiếm.
Do đó, nếu nhà đầu tư mà săn được những mảnh đất “0,01 của 0,01” thì dòng tiền sẽ có khả năng sinh lời rất tốt, tất nhiên là phải đi kèm với những năng lực toàn diện, cụ thể để khai thác, kinh doanh... thay vì để đất đai nằm im một chỗ”, vị chuyên gia chia sẻ.