Giá bất động sản tăng quá “nóng”
Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025, do Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) công bố, trong quý 3 vừa qua phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm 32,2% tổng nguồn cung, tương đương 11.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước. Trong khi căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với 67,8% nguồn cung mới.
Tình trạng lệch pha cung - cầu trên thị trường nhà ở vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, nơi nhu cầu lớn nhất nhưng phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m2. Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung đạt khoảng 86.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm 63% (hơn 54.000 căn), gấp đôi cùng kỳ năm 2024, song cơ cấu vẫn nghiêng về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá nhà đất tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực.
Nhận định về nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà ở tăng cao, TS Nghĩa nhấn mạnh: “Lực cầu đầu cơ tuy có hiện diện trên thị trường, nhưng không phải nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà tăng. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng, đặc biệt là các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Tình trạng khan hiếm này xuất phát từ số lượng dự án được cấp phép mới còn hạn chế, nhất là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, trong khi nhu cầu nhà ở thực tế vẫn lớn và liên tục gia tăng. Chưa kể việc một số doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án càng làm tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, từ đó đẩy giá nhà lên cao”.
Về nguồn cung nhà ở, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest nhận định nhiều địa phương đang xuất hiện dấu hiệu dư thừa. Một số tỉnh, dù không có tăng trưởng đột phá về kinh tế – xã hội, lại quy hoạch hàng ngàn ha đất để phát triển nhà ở, tạo nguy cơ hình thành ‘bong bóng’ thị trường địa ốc khi cung vượt quá nhu cầu thực. Theo ông, để kiểm soát giá nhà, cần áp dụng cơ chế điều tiết hiệu quả, chẳng hạn thông qua chính sách thuế phù hợp; nếu thiếu công cụ điều tiết, đà tăng giá nhà đất sẽ rất khó được kiềm chế.
Ông Hiệp cũng thẳng thắn nhìn nhận hiệu suất hoạt động của bộ máy quản lý đang là một điểm nghẽn lớn. Dù chính quyền cấp tỉnh, thành phố đã có nhiều cải tiến, nhưng ở cấp cơ sở, nhân lực hạn chế và năng lực thực thi còn yếu, dẫn tới tắc nghẽn trong xử lý hồ sơ và triển khai dự án.
"Trước đây, có những thủ tục chỉ mất một tháng để hoàn tất, nay kéo dài tới sáu tháng vẫn chưa xong. Điều này không chỉ tạo áp lực cho cán bộ, mà còn gây khó khăn đáng kể cho các nhà đầu tư", ông Hiệp cho biết thêm.
“Chìa khóa” để giảm giá bất động sản
Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn là vấn đề nóng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân, những phân tích từ cơ quan quản lý nhà nước luôn được thị trường chờ đợi. Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), đã chỉ ra căn nguyên của vấn đề: để kiềm giữ giá bất động sản, điều căn bản là phải giải quyết được chi phí đầu vào. Đây là giải pháp mang tính gốc rễ và bền vững.
Theo ông Dũng, cơ cấu giá bất động sản bị định hình bởi một ma trận các loại chi phí, từ tiền sử dụng đất, chi phí vốn, chi phí hạ tầng, vật liệu xây dựng cho đến chi phí tuân thủ thủ tục hành chính. Khi quy trình đầu tư – xây dựng bị kéo dài, chi phí vốn theo đó cũng đội lên, tạo thành vòng xoáy đẩy giá thành sản phẩm leo thang. Do đó, giải pháp phải là một tổ hợp đồng bộ: cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư – xây dựng, rút ngắn thời gian cấp phép, từ đó trực tiếp giảm chi phí vốn và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.
Đáng chú ý, ông Dũng nhấn mạnh, trong cơ cấu giá, giá đất là phần có khối lượng ảnh hưởng lớn nhất, chiếm tỉ trọng cao và thường là điểm nghẽn của dự án. Vì vậy, việc định lại cách tính tiền sử dụng đất, cơ chế đấu giá, và xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất là những đòn bẩy có thể tác động trực tiếp, mạnh mẽ nhất vào giá thành sản phẩm cuối cùng.
Song song với chi phí đất đai, ông Dũng cũng nhận diện tính minh bạch thông tin và quy trình giao dịch rườm rà, thiếu chuẩn hóa là những “nút thắt” khiến chi phí tuân thủ cao, đồng thời tạo ra kẽ hở cho thất thoát và giá ảo trên thị trường.
Ngoài việc kiểm soát chi phí đầu vào, ông Dũng cũng phân tích xu hướng cung – cầu và hiện tượng đầu cơ. Ông khẳng định rằng nếu chỉ tăng nguồn cung mà không kèm theo việc kiểm soát chi phí, giá vẫn khó giảm. Do đó, việc tái cơ cấu cung – cầu theo hướng hợp lý, tập trung phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, là mắt xích không thể thiếu.