Khảo sát thực tế cho thấy, giao dịch đất nền chỉ cải thiện cục bộ tại một số khu vực có hạ tầng hiện hữu, pháp lý hoàn chỉnh và nhu cầu ở thực rõ ràng. Ngược lại, những địa phương từng “nóng” nhờ đấu giá đất, tin đồn quy hoạch hay kỳ vọng sáp nhập địa giới hành chính đang chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch, thậm chí rơi vào trạng thái gần như đóng băng.
Tại Hà Nội và các tỉnh vùng ven, thị trường bộc lộ rõ quá trình phân hóa. Những lô đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, có sổ đỏ, hạ tầng giao thông và tiện ích cơ bản vẫn ghi nhận giao dịch, dù không còn sôi động như các giai đoạn trước. Trong khi đó, đất phân lô tại các khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch tiếp tục rơi vào vòng xoáy kém thanh khoản kéo dài. Thực tế này phản ánh rõ xu hướng dòng tiền đang rời bỏ các “điểm nóng ảo”, chuyển sang trạng thái thận trọng và chọn lọc hơn.
Không ít nhà đầu tư tham gia thị trường giai đoạn 2021 – 2022 đến nay vẫn rơi vào tình cảnh “kẹt hàng”. Trường hợp của chị Hoàng Thu Nga, mua một lô đất đấu giá tại Hoài Đức cuối năm 2021 với giá gần 6 tỷ đồng, là ví dụ điển hình. Sau hơn ba năm nắm giữ, dù đã chấp nhận giảm giá xuống quanh mức 4 – 5 tỷ đồng, lô đất vẫn khó tìm người mua do khu vực chưa hình thành dân cư, hạ tầng triển khai chậm và sức cầu suy yếu. Tương tự, một nhà đầu tư khác tại Sóc Sơn cũng nhiều lần hạ giá bán nhưng vẫn không có giao dịch, bởi phần lớn người mua hiện nay đều dè dặt với các khu đất xa khu dân cư, thiếu động lực tăng trưởng trong ngắn hạn.
Tại thị trường phía Nam, theo thống kê của DKRA Consulting, trong 10 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ đất nền chỉ đạt khoảng 17% tổng nguồn cung sơ cấp. Thanh khoản chủ yếu tập trung vào các dự án đã có sổ, hoàn thiện hạ tầng và sở hữu vị trí kết nối thuận lợi về trung tâm TP.HCM hoặc các đô thị lớn.
Diễn biến trên cho thấy đất nền đang dần rời khỏi tâm điểm của dòng tiền, nhường “sân chơi” cho những sản phẩm có tính thanh khoản cao và khả năng khai thác dòng tiền tốt hơn, như căn hộ chung cư. Nguyên nhân đến từ việc nhiều nhà đầu tư trước đây mua đất theo tin đồn, thiếu phân tích pháp lý và đánh giá sai nhu cầu thực. Khi các chính sách siết phân lô, tách thửa được triển khai, cộng với lãi suất có dấu hiệu nhích lên, lực đỡ đầu cơ suy yếu, khiến những khu vực từng tăng nóng nhanh chóng “nguội lạnh”.
Ở góc độ vĩ mô, mặt bằng lãi suất tăng khiến chi phí vốn cao hơn, trong khi đất nền là sản phẩm có chu kỳ đầu tư dài và khả năng tạo dòng tiền thấp. Sau giai đoạn biến động mạnh của thị trường bất động sản 2022 – 2023, tâm lý nhà đầu tư cũng chuyển từ “lướt sóng” sang phòng thủ, ưu tiên các sản phẩm dễ khai thác, dễ chuyển nhượng. Dù vậy, mặt bằng giá đất nền vẫn neo cao, tạo ra khoảng cách lớn giữa kỳ vọng của người bán và khả năng hấp thụ của thị trường, trở thành lực cản đáng kể đối với thanh khoản.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, những diễn biến hiện nay phản ánh quá trình tái cấu trúc và sàng lọc tất yếu của phân khúc đất nền. Các khu vực tăng giá chủ yếu dựa vào kỳ vọng và đầu cơ sẽ dần mất sức hút, trong khi dòng tiền sẽ tìm đến những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, gắn với hạ tầng và nhu cầu thực.
Bước sang năm 2026, thị trường đất nền được kỳ vọng có thêm những lực đỡ quan trọng từ chính sách. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sau một thời gian áp dụng được cho là sẽ “ngấm” rõ hơn, giúp rút ngắn thủ tục pháp lý, minh bạch cơ chế định giá đất và chuẩn hóa quy trình giao đất, cho thuê đất. Điều này không chỉ góp phần cải thiện nguồn cung hợp pháp mà còn giúp thị trường vận hành ổn định hơn.
Bên cạnh đó, việc các địa phương áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 sẽ tạo ra những tác động nhất định. Trong ngắn hạn, chi phí đầu vào của doanh nghiệp có thể tăng, gây áp lực lên giá bán sơ cấp. Tuy nhiên, về dài hạn, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch, hạn chế tranh chấp và tạo nền tảng thu hút dòng vốn đầu tư có chọn lọc.
Một bệ đỡ khác đến từ việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông liên vùng giai đoạn cuối năm 2025. Hạ tầng được cải thiện sẽ góp phần định hình các cực tăng trưởng mới, qua đó nâng cao giá trị thực của đất nền tại những khu vực hưởng lợi.
Dù còn nhiều thách thức, đất nền vẫn được xem là cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản. Vấn đề không nằm ở bản thân phân khúc, mà ở cách thị trường thích nghi với giai đoạn phát triển mới. Sau một năm 2025 trầm lắng để “lọc nhiễu”, năm 2026 được kỳ vọng sẽ mở ra chu kỳ phục hồi thận trọng hơn, bền vững hơn, nơi đất nền chỉ thực sự hấp dẫn với những nhà đầu tư dài hạn, đặt trọng tâm vào pháp lý, hạ tầng và giá trị sử dụng thực.