Thanh khoản “bế tắc”
Báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) cho biết, trong quý I/2024, phần lớn nguồn cung bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận đến từ hàng tồn kho của những dự án cũ, thị trường khan hiếm dự án mở bán mới. Sức cầu chung ở các phân khúc chủ lực mặc dù tăng nhưng vẫn còn ở mức khá thấp so với giai đoạn 2020 trở về trước.
Trong đó, tình hình hoạt động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý đầu tiên của năm 2024 tương đối ảm đạm khi thanh khoản gần như không có.
Cụ thể, Báo cáo của DKRA đã chỉ ra, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung ở mức thấp so với cùng kỳ và tập trung chủ yếu ở những dự án cũ. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có nhiều biến động.
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp ghi nhận giảm xấp xỉ 5% khi chỉ có 9 dự án mở bán, cung ứng ra thị trường 234 căn. Thị trường gần như mất thanh khoản, không phát sinh giao dịch trong quý. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn neo ở mức cao. Tuy nhiên, các chính sách chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.
Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường cũng không ghi nhận phát sinh giao dịch mới. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có nhiều biến động so với cùng kỳ, mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7,1 – 16,3 tỷ đồng/căn. Thị trường thứ cấp tiếp tục ảm đạm, không ghi nhận phát sinh giao dịch.
Riêng phân khúc condotel ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ, đến từ 8 dự án mở bán với tổng cộng 677 căn. Tuy nhiên, sức cầu thị trường vẫn ở mức thấp, thanh khoản chững lại và không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý.
Theo DKRA, trong quý đầu tiên của năm nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng và vùng phụ cận gần như mất thanh khoản, không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý nguyên nhân chủ yếu do những tồn đọng chưa được giải quyết triệt để (như pháp lý dự án, tiến độ thi công,…). Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho là sản phẩm cao cấp giá trị lớn cũng khiến thanh khoản gặp khó.
Ngoài ra, niềm tin của khách hàng chưa quay trở lại, nhiều nhà đầu tư quay lưng với thị trường do lo ngại pháp lý và hiệu quả khai thác thu hồi lợi nhuận khi hoạt động kinh doanh du lịch vẫn còn nhiều khó khăn.
Đơn vị này cũng đưa ra dự báo, xu hướng “đóng băng” vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn, cả nguồn cung và thanh khoản đều chưa thể phục hồi trong ngắn hạn và các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay.
Thanh khoản thị trường dự kiến tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp.
Du lịch sẽ là động lực phục hồi?
Không chỉ riêng gì Đà Nẵng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cả nước vẫn đang rơi vào một trạng thái ảm đạm. Theo các chuyên gia nhận định, chỉ khi ngành du lịch sôi động trở lại cũng là lúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục và khởi sắc.
Có thể điểm ra một số nguyên nhân “ảm đạm” của thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng như bối cảnh chung của thị trường khá trầm lắng, tình hình du lịch chưa tăng trưởng như kỳ vọng cũng như mặt bằng lãi suất dù hạ nhiệt nhưng vẫn khó tiếp cận đã tác động tiêu cực đến thị trường. Cùng với đó là những rào cản về pháp lý, sự thận trọng của chủ đầu tư giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay nên đã thay đổi kế hoạch đưa ra sản phẩm mới. Bên cạnh đó là tâm lý e ngại của các nhà đầu tư khiến cho thanh khoản của thị trường ở mức thấp,…
Ông Nguyễn Đức Lập - Viện Trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản cho rằng, BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng nằm trong trạng thái “đóng băng” ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Thị trường gần như không có thanh khoản đối với sản phẩm này. Nhiều dự án triển khai dở dang không có động thái tiếp tục đầu tư xây dựng, hoàn thiện công trình để đưa vào sử dụng. Đây cũng là bối cảnh chung của BĐS nghỉ dưỡng trên cả nước.
Tuy nhiên, thời gian qua ngành du lịch trên cả nước cũng đã đón những thông tin tích cực, được kỳ vọng sẽ là động lực thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cả nước nói chung và của Đà Nẵng nói riêng.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2023, nước ta đón 12,6 triệu lượt du khách quốc tế - gấp 3,4 lần năm 2022, vượt xa mục tiêu 8 triệu khách. Còn số liệu mới nhất của Cục Du lịch quốc gia Việt Nam cho thấy, số lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam tháng 2/2024 đạt hơn 1,5 triệu lượt khách, tăng 1,3% so với tháng 1/2024, tăng 64,1% so với cùng kỳ năm 2023. Lượng khách du lịch nội địa ước đạt 14 triệu lượt khách, trong đó có khoảng 4,9 triệu lượt khách có lưu trú. Tổng thu từ khách du lịch trong 2 tháng đầu năm 2024 ước đạt 136,1 nghìn tỷ đồng.
Sự sôi động của hoạt động du lịch cùng kết quả đón khách quốc tế trong 2 tháng đầu năm 2024 cho thấy sự phục hồi rất tích cực của ngành du lịch Việt Nam. Khi thị trường du lịch phục hồi mạnh, các chuyên gia nhận định khả năng trong năm 2024, đà tăng trưởng về du lịch đối với khách nước ngoài sẽ tiếp tục và đây chính là lợi thế lớn cho bất động sản nghỉ dưỡng.