[Longform] Bất động sản Đà Nẵng 2024: “Ngụp lặn” suốt 1 năm, đã đến lúc “thức giấc”?

Nằm ở vị trí chiến lược trên bờ biển miền Trung, Đà Nẵng không chỉ là điểm hẹn du lịch nổi tiếng mà còn là một trong những thị trường Bất động sản (BĐS) sôi động và tiềm năng nhất Việt Nam. Với sự phát triển mạnh mẽ trong các năm qua và những cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, năm 2024 đánh dấu một giai đoạn mới đầy tiềm năng cho thị trường BĐS Đà Nẵng.

Đà Nẵng, với vị thế đắc địa giữa cụm kinh tế trọng điểm Hà Nội – TP.HCM và cách lưu thông với các tỉnh thành lân cận thuận tiện, không ngừng chứng minh sức hút của mình đối với cả nhà đầu tư và người mua nhà. Năm 2024 không chỉ là thời điểm để đánh giá lại thị trường BĐS Đà Nẵng, mà còn là cơ hội để nhận định về những phân khúc nào đang được chờ đợi nhất, từ căn hộ cao cấp, biệt thự sang trọng đến đất nền và khu đô thị mới.

Tiềm năng là thế nhưng dưới tác động của thị trường chung, BĐS Đà Nẵng cũng đã trải qua một năm 2023 đầy “sóng gió” khi hầu hết các phân khúc tại đây đều rơi vào ảm đạm. Duy nhất chỉ có phân khúc căn hộ là có sự khởi sắc hơn.

Theo báo cáo thị trường của một đơn vị nghiên cứu cho thấy, trong năm 2023, tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản Đà Nẵng đều ảm đạm. Cụ thể, đối với phân khúc đất nền, trong năm 2023 nguồn cung mới giảm mạnh tương đương khoảng 26% so với năm trước. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp chỉ tương đương 15% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu trong 6 tháng đầu năm, tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44,5 - 59,5 triệu đồng/m2 (Đà Nẵng). Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với đầu năm, cục bộ ở nhóm sản phẩm vướng mắc về pháp lý, triển khai chậm trễ, chậm bàn giao sổ cho khách hàng...

Phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung sơ cấp tiếp tục giảm hơn 46% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho mở bán từ những năm trước - chiếm 73% tổng nguồn cung toàn thị trường. Hàng loạt dự án ngừng triển khai do vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp thiếu vốn, thị trường chung gặp khó đã ảnh hưởng tiêu cực tâm lý nhà đầu tư, khiến thanh khoản thị trường liên tục sụt giảm từ giữa cuối quý 2/2022 đến nay. Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 6% so với năm trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm nhà liên kế với mức giá trung bình dưới 10 tỷ đồng/căn.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, bằng 62% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Thừa Thiên Huế - chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung sơ cấp. Sức cầu chung thị trường giảm đáng kể, ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua và bằng 7% so với năm 2022. Giao dịch sụt giảm ở hầu hết các dự án, lượng tiêu thụ phần lớn tập trung ở những dự án đã bàn giao và được vận hành bởi những thương hiệu có tiếng trên thị trường.

Còn nhà phố/shophouse, nguồn cung sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm, chỉ tương đương 6% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ các dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động với cùng kỳ, mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn. Riêng thị trường thứ cấp tiếp tục ảm đạm, không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Đối với condotel, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường sụt giảm đáng kể, bằng 61% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ đã mở bán trước đó. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây, bằng 3% so với năm 2022, giao dịch tập trung phần lớn ở những nhóm sản phẩm có mức giá bán dao đồng khoảng 3 - 4 tỷ đồng/căn.

Điểm sáng duy nhất trong bức tranh bất động sản khu vực Đà Nẵng đến từ phân khúc căn hộ. Nguồn cung mới và sơ cấp toàn thị trường lần lượt tăng 28% và 29% so với năm 2022, chủ yếu phân bố tại Đà Nẵng. Các dự án tập trung tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn, chiếm 67% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2, hoàn thiện pháp lý, phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 3% - 5% ở những phân kỳ tiếp theo của dự án nhưng được hỗ trợ bằng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, lãi vay từ chủ đầu tư.

Có thể nói, bất động sản Đà Nẵng trầm lắng là do chịu tác động chung từ toàn thị trường “hậu” Covid-19 cũng như tình hình kinh tế thế giới nhiều biến động, sụt giảm ở nhiều quốc gia lớn là đối tác kinh tế quan trọng của Việt Nam như Mỹ, EU, Trung Quốc… Tuy nhiên cũng ghi nhận có nhiều điểm tích cực đáng hy vọng từ thị trường đất nền được các nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất đã tạo đáy ở quý 1 và quý 2-2023 với mức giảm 20-25% ở khu vực phía nam Đà Nẵng, thuộc các dự án lớn, như khu đô thị Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, FPT, Nam Cẩm Lệ. Ở phía tây bắc giá giảm sâu hơn từ 30-40% so với thời điểm “đỉnh” vào năm 2022 ở các dự án như Lakeside, Golden Hill, Kim Long… Đi kèm với đó là mức thanh khoản kém chỉ khoảng 15-20% so với cùng kỳ năm 2022. Đến quý 4-2023 và đầu năm 2024, thị trường tăng trưởng nhẹ trở lại với mức tăng từ 200-400 triệu đồng/sản phẩm; thanh khoản dồi dào hơn đạt gần 50% so với mức năm 2022. Qua ghi nhận số liệu giao dịch, các chuyên gia cho rằng giá đất nền Đà Nẵng đã tạo đáy xong và đang tịnh tiến để vượt đáy trong giai đoạn tiếp theo.

Cuối năm 2023, thành phố Đà Nẵng phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu ven sông Hàn để nâng tầm thu hút du lịch quốc tế, tạo không gian xanh cho người dân và điểm đến cho du khách. Điều này đã mang đến tích cực cho các dự án đã và đang triển khai tại khu vực này.

Theo các chuyên gia, nhiều chính sách vĩ mô của Chính phủ và thành phố Đà Nẵng mang lại động lực cho sự hồi phục chung của thị trường. Ngày từ đầu năm 2024, thành phố đã và đang triển khai giải ngân ngân cho các dự án trọng điểm mang tính thay đổi lớn cho thị trường bất động sản. Đầu tiên, dự án cảng Liên Chiểu và hạ tầng phục vụ cho cảng là tuyến đường kết nối trực tiếp cảng Liên Chiểu - quốc lộ 1A, đường tránh Hải Vân- Túy Loan đã triển khai từ cuối năm 2022. Thứ hai, triển khai quy hoạch Phân khu ven sông Hàn và bờ đông có tổng diện tích lên đến 6.644ha với đa mục tiêu như là phân khu đô thị trung tâm; cửa ngõ du lịch ven sông, ven biển; trung tâm hội nghị quốc gia và quốc tế; trung tâm tài chính; trung tâm giáo dục và đào tạo chất lượng cao khu vực miền Trung; trung tâm văn hóa - thể thao và y tế. Tổng dân số toàn phân khu đến năm 2030 khoảng 484.000 người.

Như vậy, với những thay đổi lớn trong quy hoạch của thành phố sẽ góp phần thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của Đà Nẵng, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế mũi nhọn du lịch - thương mại- dịch vụ. Điều này sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản Đà Nẵng, các bất động sản trong khu vực này sẽ nhanh phục hồi, tăng trưởng, nhất là bất động sản đất nền và các sản phẩm phục vụ lưu trú, phục vụ du lịch.

Đánh giá về tiềm năng của BĐS Đà Nẵng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, Đà Nẵng là đô thị trực thuộc Trung ương, đã được đầu tư một cách bài bản theo chiến lược phát triển và quy hoạch để tạo ra một thành phố đáng sống lý tưởng. Với sự tập trung vào hệ thống đô thị, hạ tầng và dịch vụ, cùng việc phát triển kinh tế đồng đều, bao gồm cả cảng biển, du lịch và công nghiệp, Đà Nẵng đang thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư trong, ngoài nước và tạo ra nhiều cơ hội việc làm. Sự phát triển mạnh mẽ kéo theo tăng trưởng mạnh về nhu cầu nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp phục vụ nhóm thu nhập cao, chuyên gia, người nước ngoài, doanh nhân trẻ…

Tuy nhiên về việc phát triển BĐS đô thị Đà Nẵng, cần được phân bố đồng đều hơn nữa cho các phân khúc dân cư, từ nhà ở xã hội đến nhà ở cao cấp dành cho các nhóm thượng lưu, nhà giàu và doanh nhân trẻ giàu có, các chuyên gia nước ngoài. Nếu không chuẩn bị các dự án phát triển nhà ở và đô thị đủ mạnh mẽ để đáp ứng nhu cầu này, Đà Nẵng có thể đối mặt với áp lực cầu cao hơn cung. Vì vậy, chính quyền Đà Nẵng cần tập trung và chú ý hơn đến việc tạo ra các chính sách linh hoạt để thúc đẩy sự tham gia của các nhà phát triển trong việc xây dựng dự án BĐS đô thị cao cấp.

Thực tế, so với các thành phố lớn thì Đà Nẵng vẫn thiếu dự án BĐS theo các mô hình hiện đại như tổ hợp, phức hợp đầy đủ tiện ích, được thiết kế đồng bộ, bài bản. Tuy nhiên, ông Đính cho rằng đây chính là cơ hội của Đà Nẵng, nếu biết phát triển sẽ tạo ra giá trị khác biệt, đẳng cấp mà Hà Nội hay TP.HCM rất khó có thể làm được. Ở Hà Nội, bờ sông Hồng đã có quy hoạch nhưng hiện chưa có dự án phát triển nhà ở, hay TP.HCM, các khu vực gần sông cũng gặp khó với vấn đề ngập lụt vì triều cường. Những dự án phát huy lợi thế riêng của Đà Nẵng như sông, biển hay núi rừng có lợi thế cạnh tranh rất cao, điều quan trọng là cần có sự đầu tư bài bản.

Về giá, đây là thời điểm thích hợp và tốt nhất. Đà Nẵng hiện nay đã quay trở lại đà phát triển sau thời gian dài bị ảnh hưởng do dịch bệnh và tình hình khó khăn chung. Không chỉ có sự quay lại đầu tư của các nhà phát triển, mà cả khách hàng, nhà đầu tư. Đặc biệt, giá BĐS Đà Nẵng đang hợp lý nhất cả nước nếu xét ở góc độ cùng được đầu tư, cùng được đô thị hóa hiện đại, đặc biệt hiếm có BĐS ở đô thị lớn nào sở hữu nhiều giá trị, giàu tiềm năng như Đà Nẵng.

Sau hơn 20 năm lột xác ngoạn mục trở thành "dải lụa xanh" giữa lòng thành phố với những đại lộ khang trang, những nhịp cầu hiện đại, sông Hàn Đà Nẵng đang đứng trước cơ hội mới để một lần nữa nâng tầm diện mạo, tạo động lực cho giai đoạn phát triển thịnh vượng tiếp theo của thủ phủ du lịch miền Trung. Đó là khi Đà Nẵng lần lượt công bố quy hoạch chung tầm nhìn 2050, đồng thời phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu ven sông Hàn và bờ Đông.

Với phạm vi quy hoạch khoảng 6.675ha gồm các quận Hải Châu, Sơn Trà, Thanh Khê, Ngũ Hành Sơn và Cẩm Lệ, phân khu ven sông Hàn và bờ Đông sẽ là trung tâm đô thị, hành chính - chính trị; cửa ngõ du lịch ven sông, ven biển; trung tâm hội nghị quốc gia và quốc tế; tài chính, giáo dục và đào tạo chất lượng cao miền Trung và văn hóa, thể thao, y tế.

Đà Nẵng sẽ tổ chức không gian mở, kết hợp giữa mặt nước, hành lang xanh dọc sông và các công viên lớn. Các công trình công cộng, dịch vụ kết nối với sông và biển tạo thành không gian tự nhiên hài hòa, sinh thái. Tại không gian ven bờ đông sông Hàn, quy hoạch các công viên, quảng trường kết nối bằng tuyến cây xanh, lối đi bộ.

Bên cạnh đẩy nhanh phê duyệt các quy hoạch phân khu, năm 2024, Đà Nẵng cũng sẽ ưu tiên triển khai một số dự án quan trọng, đặc biệt là trên lĩnh vực hạ tầng như đầu tư xây dựng cảng Liên Chiểu; cảng hàng không quốc tế Đà Nẵng; di dời ga đường sắt Đà Nẵng; các dự án giao thông đường bộ như đường ven biển nối cảng Liên Chiểu; mở rộng tuyến quốc lộ 14B…

Như một quy luật tất yếu, quy hoạch và hạ tầng được xem là động lực cho sự tăng trưởng dài hạn của bất động sản nhà ở đô thị. Giới đầu tư đặt kỳ vọng lớn cho BĐS Đà thành, đặc biệt khu vực ven sông Hàn - nơi vừa đón nhận quy hoạch phân khu giàu sức nặng.

Không thể phủ nhận thị trường bất động sản Đà Nẵng đã trải qua năm 2023 đầy khó khăn, thách thức, tuy nhiên được dự báo có nhiều điểm sáng hơn trong năm 2024. Sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ khó tạo được đột phá, nhưng sẽ đan xen nhiều cơ hội mới.

Ông Trần Trọng Vũ, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam VARS tại Đà Nẵng cho biết, cuối năm thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn so với đầu năm.

Đánh giá về tiềm năng bất động sản Đà Nẵng 2024, ông Vũ nhận định, thị trường sẽ có nguồn cung lớn về chung cư trong thời gian tới khi các chủ đầu tư bất động sản đang hoàn thiện pháp lý và dần mở bán từ quý 3/2024.

Đặc biệt, Đà Nẵng hiện đang là địa phương dẫn đầu cả nước về số lượng nguồn cung nhà ở xã hội, giá ở giá bình dân với số lượng hơn 15.000 căn. Ngay trong tuần đầu năm 2024, địa phương cũng đã đăng công khai rao bán nhà ở xã hội đợt đầu tiên. Song, trên thực tế, vẫn chưa đáp ứng được đầy đủ nhu cầu của người dân.

Ông Vũ cũng khẳng định việc các doanh nghiệp bất động sản đang tái cấu trúc lại sản phẩm, chuyển hướng sang phân khúc ở thực, giá rẻ nhằm cải thiện thanh khoản được xem là tin vui cho thị trường bất động sản từ giai đoạn này trở đi.