Miền Bắc tăng nóng, thị trường đảo chiều kỳ vọng
Trong suốt giai đoạn 2023–2024, giá bất động sản miền Bắc leo thang mạnh mẽ, đặc biệt là tại Hà Nội. Áp lực tăng giá lan rộng từ chung cư, nhà liền kề đến đất nền khiến nhiều nhà đầu tư phải đối mặt biên lợi nhuận thu hẹp và rủi ro lớn hơn.
Theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá sơ cấp căn hộ Hà Nội đạt trung bình 95 triệu đồng/m²; hơn 43% nguồn cung mới có giá từ 120 triệu đồng/m². Savills ghi nhận mức giá trung bình thị trường lên tới 101 triệu đồng/m² – mức kỷ lục của thủ đô. Thị trường không còn sản phẩm dưới 2 tỷ đồng; căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm phần lớn lượng bán ra.
Nguồn cung cũng ở mức cao hiếm thấy: VARS IRE cho biết Hà Nội có 22.000 căn hộ chào bán trong 9 tháng đầu năm, nhưng giá không giảm mà tiếp tục “neo” ở mức rất cao. So với năm 2019, giá chung cư đã tăng hơn 96% – nhanh gần gấp đôi TP.HCM.
Áp lực này khiến biên lợi nhuận co hẹp, trong khi lợi nhuận cho thuê không theo kịp giá mua. Thị trường Hà Nội bắt đầu mất đi tính hấp dẫn đối với nhóm nhà đầu tư có kỳ vọng sinh lời dài hạn.
“Nam tiến”: xu hướng vốn đã quay lại
Trước bối cảnh đó, dòng tiền đang dịch chuyển rõ rệt vào phía Nam. TP.HCM – sau thời gian ổn định giá – được xem là thị trường còn dư địa tăng trưởng tốt hơn. VARS IRE cho thấy nhà đầu tư miền Bắc hiện chiếm khoảng 30% giao dịch tại TP.HCM, gấp đôi năm trước.
Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ tìm kiếm từ khách phía Bắc chiếm tới hơn 60% lượng truy cập bất động sản tại TP.HCM – một con số thể hiện sự quan tâm áp đảo.
Các dự án hạng sang trung tâm tiếp tục là “điểm rơi” của dòng tiền này. Tại The Privé (Tập đoàn Đất Xanh), ngay giai đoạn đầu, khách miền Bắc đã chiếm 27% giao dịch. Giai đoạn sau, dự án thậm chí mở bán song song tại Hà Nội để phục vụ trực tiếp nhóm khách vốn rất quen thuộc với phân khúc cao cấp.
Theo ông Vũ Quốc Việt Nam, Phó Tổng Giám đốc Đất Xanh, nhà đầu tư miền Bắc có xu hướng tìm kiếm những dự án bền vững: pháp lý rõ ràng, vị trí trung tâm, mô hình compound ven sông, tiện ích đủ đầy. Điều này lý giải vì sao các dự án giới hạn quỹ đất tại trung tâm TP.HCM luôn hấp dẫn nhóm khách có tiềm lực tài chính mạnh.
Căn hộ hạng sang trung tâm: Lợi thế lớn nhất nằm ở tính khan hiếm
Theo các chuyên gia, chính tính khan hiếm mới là yếu tố khiến phân khúc hạng sang tại trung tâm TP.HCM “đắt khách”.
Ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc – nhắc lại giai đoạn 2008–2010, khi nhà đầu tư Hà Nội từng tạo nên làn sóng “săn” dự án cao cấp tại TP.HCM, có dự án ghi nhận đến 40% giao dịch từ khách miền Bắc. Dòng tiền năm 2025 cho thấy sự lặp lại của xu hướng đó.
Không chỉ yếu tố tâm lý, xu hướng này còn được thúc đẩy bởi ba động lực.
Thứ nhất là sự nhạy bén của nhà đầu tư giàu kinh nghiệm. Họ luôn tìm nơi còn dư địa tăng trưởng. Khi Hà Nội tăng quá nóng, việc dồn vốn vào TP.HCM là bước đi hợp lý.
Thứ hai là mối quan hệ giữa các sàn và chủ đầu tư lớn. Khi các chủ đầu tư mở dự án tại TP.HCM, các sàn miền Bắc cũng dịch chuyển theo để giữ chân khách.
Thứ ba là thị trường TP.HCM phục hồi mạnh sau gò bó pháp lý và trái phiếu. Hạ tầng liên tục được khởi động: metro, Vành đai 3, trục liên vùng... đẩy kỳ vọng tăng giá lên cao.
Những dự án trung tâm có pháp lý minh bạch, quỹ đất hiếm và tiềm năng khai thác bền vững đang dẫn dắt xu hướng. Loại hình căn hộ hạng sang, đặc biệt là sản phẩm ven sông, sản phẩm hàng hiệu (branded residence), compound nội đô... đều ghi nhận thanh khoản tốt.
Dòng tiền tích sản dài hạn – thay vì đầu cơ ngắn hạn – chiếm tỷ trọng lớn hơn trong đợt “Nam tiến” lần này.
Dù thị trường phía Nam ghi nhận sự phục hồi, các chuyên gia vẫn đưa ra khuyến nghị thận trọng.