Đơn cử, bảng giá đất điều chỉnh của TP. HCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2. Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ.
Chia sẻ tại hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam", nhiều đại biểu cho rằng việc bỏ khung giá đất cùng quy định bảng giá đất mới mang tính đột phá là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường. Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận hơn với người dân thuộc diện thu hồi đất, điều này được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án.
Tuy nhiên, vẫn còn những trăn trở về tính hiệu quả hay hoang mang về tác động tiêu cực của bảng giá đất mới đến giấc mơ an cư của người dân, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp hay rộng hơn là ảnh hưởng đến sức hút đầu tư của Việt Nam.
Ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển nhà Constrexim cho rằng, thứ nhất, nếu không có giải pháp điều tiết giá, để giá bất động sản "nhảy múa" như hiện nay thì người dân biết bao giờ mới có nhà ở. Thứ hai, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại Việt Nam. Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, chưa bao giờ giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay.
Theo Chủ tịch Constrexim, bảng giá đất mới tăng sẽ kéo theo tiền sử dụng đất tăng, chi phí thực hiện dự án bị đẩy lên cao. Đáng nói, theo ghi nhận, bảng giá đất điều chỉnh của các địa phương mới đây chủ yếu được thu thập ở thời điểm thị trường có dấu hiệu của việc thổi giá, dù có giao dịch thực nhưng mức giá giao dịch vẫn có tính "ảo". Do đó, nếu lấy mức giá ảo đó để làm căn cứ xác định bảng giá đất thì vô hình chung, chúng ta đang pháp lý hóa mức giá ảo cho thị trường.
Một số ý kiến cho rằng, việc hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư là điều khó nhất trong định giá đất. Người dân khi nhận bồi thường thì sẽ muốn giá cao, nhưng khi mua nhà lại mong muốn mua được nhà giá rẻ. Hiện áp lực đặt lên vai chính quyền địa phương là rất lớn, làm sao để bảng giá đất thực sự trở thành động lực phát triển, thay vì gây cản trở cho doanh nghiệp, cản trở đầu tư. Điểm cân bằng giữa hai yếu tố này là "chìa khóa" để hoàn thiện hệ thống định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Theo đó, với dự án xây dựng nhà ở xã hội, ở địa phương cần phát triển kinh tế - xã hội, dự án khu công nghiệp, phải tính toán giá đất mức nào đó thu hút nhà đầu tư nước ngoài, tránh quy định giá đất trở thành "điểm nghẽn" chứ không phải động lực.
Ngoài đất ở, đất thương mại dịch vụ, còn có đất xây dựng các cơ sở văn hóa, dịch vụ xã hội, cơ sở y tế, cơ sở giáo dục, cơ sở thể dục, thể thao; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ như: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, công trình dịch vụ trong khu công nghiệp, nhà kho, bãi gắn với khu vực sản xuất, đất phục vụ hoạt động khai thác khoáng sản; đất sử dụng vào mục đích công cộng…
Vì vậy, cần xem xét giá đất của từng loại đất tại từng khu vực dựa trên khả năng sinh lời cụ thể của từng mục đích sử dụng, xác định vị trí có biến động trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất theo khu vực, vị trí. Các địa phương nên sơ kết, đánh giá, rà soát lại các tác động của bảng giá đất điều chỉnh đã được ban hành. Đồng thời, tham vấn một cách thực chất ý kiến của doanh nghiệp, người dân trong quá trình xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, để bảng giá đất mới thực sự minh bạch, hài hoà lợi ích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận và sử dụng đất đai hiệu quả, thúc đẩy phát triển kinh tế và góp phần đảm bảo an sinh xã hội.