Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, từ cuối quý III sang quý IV/2025, giá chào bán chung cư tại Hà Nội có xu hướng đi ngang, thậm chí giảm nhẹ ở nhiều dự án. Mức điều chỉnh phổ biến khoảng 2–5% so với giai đoạn đỉnh. Lượng giao dịch cũng thu hẹp so với cùng kỳ, phản ánh tâm lý dè dặt của người mua trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng.
Lý giải hiện tượng này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng mức giảm hiện nay không mang ý nghĩa “lao dốc” mà chủ yếu là sự điều chỉnh kỳ vọng của bên bán. Sau khi giá tăng 40–50% trong năm trước, việc thị trường chững lại khiến tâm lý FOMO không còn. Nhiều chủ nhà, nhà đầu tư và môi giới buộc phải sử dụng các thông điệp như “giảm giá”, “cắt lỗ” để kích cầu. Tuy nhiên, người mua lại chọn cách quan sát, chờ đợi mặt bằng giá hấp dẫn hơn thay vì vội vàng xuống tiền.
Song song với sự chững lại của thị trường căn hộ là những biến động mới trên mặt trận lãi suất. Bước sang quý cuối năm, ngoài nhóm ngân hàng lớn vẫn giữ lãi huy động ở mức thấp, nhiều ngân hàng thương mại cổ phần đã bắt đầu điều chỉnh tăng. Ở các kỳ hạn 3–6 tháng, mức tăng phổ biến khoảng 0,2–0,3 điểm phần trăm. Lãi vay mua nhà hiện dao động 6,8–9%/năm trong giai đoạn ưu đãi 1–3 năm, sau đó thả nổi theo thị trường, thường ở mức 11–14%/năm. Đáng chú ý, một số gói vay ưu đãi sâu cho người trẻ dưới 35 tuổi với lãi suất 5–5,5% cố định trong ba năm đã lần lượt khép lại.
Vấn đề đặt ra là liệu nhịp tăng lãi suất này có đủ sức tạo áp lực lớn lên thị trường bất động sản? Theo ông Nguyễn Quốc Anh, cần đặt bối cảnh hiện nay trong tương quan với năm 2022 để có cái nhìn thận trọng. Khi đó, thị trường đối mặt “cú sốc kép” từ lạm phát toàn cầu, biến động tỷ giá và việc thắt chặt tiền tệ theo chu kỳ tăng lãi suất của Fed. Lãi vay có thời điểm vọt lên 11–15%/năm, cộng hưởng với khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết mạnh, giao dịch bất động sản gần như đóng băng, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ, đặc biệt ở phân khúc đất nền.
Ngược lại, năm 2025 chứng kiến một bức tranh khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay mang tính kỹ thuật, nhằm cân đối lại nguồn vốn sau giai đoạn giảm sâu của năm 2024. Mặt bằng lãi vay phổ biến quanh 6–7%/năm vẫn được xem là vùng hỗ trợ cho nhu cầu mua ở thực, dù không còn rẻ như thời điểm đáy.
Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường hiện tại “bình tĩnh” hơn nhiều so với giai đoạn sốt nóng trước đây. Dòng tiền có xu hướng tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn. Các cơn sốt cục bộ, nếu có, chủ yếu gắn với thông tin sáp nhập địa giới hành chính, chưa tạo thành làn sóng diện rộng.
Ở góc nhìn khác, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc lãi suất nhích lên có thể làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là các giao dịch mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, về dài hạn, đây lại là yếu tố tích cực giúp thị trường sàng lọc nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính, hướng dòng vốn vào những phân khúc có nhu cầu thực và dự án khả thi.
Theo ông Đính, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Cuối năm 2025 và bước sang 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ hơn, vận động theo hướng ổn định và bền vững. “Giảm đầu cơ không phải tín hiệu xấu, mà là bước cần thiết để thị trường quay về giá trị thực”, ông nhấn mạnh.