Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, làn sóng tín dụng giá rẻ đang tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, rủi ro đầu cơ và bong bóng tài sản vẫn là mối lo hiện hữu, đòi hỏi cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phải tỉnh táo và có chiến lược dài hạn.
Tiền rẻ chảy mạnh vào bất động sản
Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, dòng tiền giá rẻ đang trở thành "đòn bẩy" quan trọng thúc đẩy thị trường sôi động trở lại. Trong khi thị trường vàng biến động mạnh, còn chứng khoán tiềm ẩn nhiều rủi ro, bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn, bền vững và có sức hút lớn nhờ tính tích trữ tài sản và mối liên hệ chặt chẽ với chu kỳ tiền tệ.
Chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm vào nền kinh tế, tăng 10% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, tín dụng đổ vào bất động sản và chứng khoán đang tăng nhanh hơn so với tín dụng vào sản xuất kinh doanh – dấu hiệu cho thấy dòng tiền đang ưu tiên kênh đầu tư hơn là sản xuất thực.
Bên cạnh đó, cơ chế "miễn lãi – ân hạn gốc" kéo dài từ 12 tháng đến 5 năm, cùng chính sách chỉ yêu cầu trả trước 10–30% giá trị tài sản, đã tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư gia nhập thị trường với số vốn ban đầu nhỏ nhưng kỳ vọng lợi nhuận cao.
Khảo sát từ Batdongsan.com.vn và số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy lãi suất huy động kỳ hạn 6–12 tháng hiện chỉ dao động quanh 4,5–5,2%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức trên 7% của năm 2022–2023. Thêm vào đó, các ngân hàng thương mại hiện tung ra nhiều gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5–7%/năm trong 12 tháng đầu, giúp chi phí vay vốn giảm đáng kể.
Kỳ vọng lợi nhuận cao – Đòn bẩy cho đầu cơ
Theo VARS IRE, các chính sách tài chính linh hoạt giúp nhiều nhà đầu tư có thể sở hữu nhiều bất động sản cùng lúc. Ví dụ, với một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, chỉ cần bỏ ra 600–900 triệu đồng, nhà đầu tư đã có thể hưởng mức lợi nhuận từ 50–70% nếu giá tăng 15–20% trong 1–2 năm. Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư thậm chí đã thu lãi gấp đôi vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước cả khi bàn giao nhà.
Chính những kỳ vọng siêu lợi nhuận này đã kéo dòng tiền đầu tư chảy mạnh vào thị trường, tạo ra hiện tượng "giữ hàng – khan cung – giá tăng", khiến mặt bằng giá tại nhiều khu vực bị đẩy lên nhanh chóng.
Tuy nhiên, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính cảnh báo, đây cũng là những tín hiệu sớm của một vòng xoáy đầu cơ nguy hiểm. “Chi phí vốn thấp khiến tâm lý đầu cơ dễ bùng phát. Nhiều khu vực vùng ven chưa hoàn thiện hạ tầng nhưng giá đất đã tăng phi mã. Sự phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng là con dao hai lưỡi. Khi kinh tế thế giới biến động, lãi suất đảo chiều, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao sẽ đối mặt với rủi ro bán tháo hàng loạt”, ông nhấn mạnh.
Bài học cũ và những rủi ro mới
Theo ông Đính, bài học từ giai đoạn "sốt nóng rồi đóng băng" năm 2010–2011 vẫn còn nguyên giá trị. Khi đó, dòng vốn đổ vào bất động sản quá mạnh đã gây ra hiện tượng bong bóng giá, và cú siết tín dụng sau đó đã khiến thị trường lao dốc, hàng loạt doanh nghiệp phá sản, nhà đầu tư "mắc kẹt".
Ông khuyến nghị, dòng tiền rẻ chỉ thực sự hiệu quả khi được định hướng đúng vào các phân khúc có nhu cầu ở thực, gắn liền với quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng. Đây cũng là những yếu tố giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, thay vì tăng trưởng nóng và dễ sụp đổ.
Thực tế cho thấy, sức mua tại các đô thị lớn đang có dấu hiệu khởi sắc trở lại. Savills ghi nhận lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội trong quý II/2025 tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. CBRE cho biết, trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM đã bán ra hơn 13.000 căn hộ, tăng 25%. Ngoài ra, giá đất nền tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng đã tăng 20–100% trong vòng 2 năm.
Tuy nhiên, ông Đính lưu ý: “Nếu nhà đầu tư chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và dùng đòn bẩy tài chính lớn, nguy cơ bong bóng bất động sản hoàn toàn có thể tái diễn. Khi đó, người gánh chịu hậu quả sẽ không chỉ là nhà đầu tư mà là cả hệ thống tài chính – ngân hàng”.
Với nhà đầu tư, vị chuyên gia khuyến nghị nên chọn sản phẩm phù hợp năng lực tài chính, ưu tiên các dự án có vị trí hạ tầng tốt và pháp lý minh bạch. Còn với doanh nghiệp bất động sản, việc phát triển theo hướng bền vững, không lạm dụng vốn vay sẽ là chìa khóa để tránh vỡ trận khi thị trường điều chỉnh.
“Dòng tiền rẻ là cơ hội, nhưng nếu không kiểm soát tốt, nó cũng có thể trở thành mối nguy lớn cho cả thị trường và nền kinh tế”, ông Đính kết luận.