Theo quy hoạch, Khu đô thị thể thao Olympic có diện tích khoảng 9.171 ha, trải rộng trên địa bàn 11 xã, phường gồm Đại Thanh, Ngọc Hồi, Nam Phù, Thường Tín, Hồng Vân, Chương Dương, Thượng Phúc, Bình Minh, Tam Hưng, Thanh Oai và Dân Hòa. Dự án được chia thành bốn phân khu A, B, C, D với tổng mức đầu tư sơ bộ lên tới hơn 925.000 tỷ đồng – một con số cho thấy tham vọng rất lớn về quy mô và tầm vóc.
Trọng tâm của dự án là khu liên hợp thể thao hiện đại, bao gồm hệ thống sân vận động, nhà thi đấu, trung tâm huấn luyện đạt tiêu chuẩn quốc tế. Điểm nhấn là sân vận động Trống Đồng với sức chứa hơn 100.000 chỗ ngồi, đủ điều kiện tổ chức các sự kiện thể thao quy mô châu lục và thế giới. Bao quanh lõi thể thao là các khu dân cư, thương mại – dịch vụ, vui chơi giải trí và không gian công cộng, tạo thành một đô thị đa chức năng hoàn chỉnh.
Việc lựa chọn khu vực phía Nam Hà Nội để phát triển dự án không nằm ngoài chiến lược giãn dân và tái phân bổ không gian đô thị. Thay vì tiếp tục dồn áp lực vào khu vực nội đô đã quá tải, thành phố đang tìm cách mở rộng về các hướng còn dư địa đất đai và khả năng phát triển hạ tầng. Theo KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, đây là “siêu dự án” có vai trò tạo cực tăng trưởng mới, không chỉ cho bất động sản mà còn cho công nghiệp văn hóa, du lịch và kinh tế đô thị Hà Nội trong dài hạn.
Dưới góc độ thị trường, ngay từ khi thông tin quy hoạch và khởi công được công bố, giá đất tại nhiều khu vực phía Nam Hà Nội đã bắt đầu nhúc nhích. Những vị trí gần các trục giao thông lớn hoặc có khả năng kết nối trực tiếp với khu đô thị Olympic ghi nhận mức tăng rõ rệt. Đây là phản ứng quen thuộc của thị trường trước các dự án hạ tầng – đô thị quy mô lớn, vốn được kỳ vọng tạo ra thay đổi dài hạn về giá trị đất đai.
Một lợi thế quan trọng của khu vực này là hệ thống giao thông đang từng bước hoàn thiện. Khu đô thị Olympic nằm gần các tuyến huyết mạch như cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, Quốc lộ 1A, Vành đai 3.5 và đặc biệt là Vành đai 4 trong tương lai. Khi các tuyến này được đầu tư đồng bộ, khả năng kết nối từ Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai vào trung tâm Hà Nội cũng như đi các tỉnh phía Nam sẽ được rút ngắn đáng kể, qua đó gia tăng sức hấp dẫn cho bất động sản khu vực.
Cùng với hạ tầng, sự xuất hiện của một khu đô thị thể thao quy mô quốc gia được dự báo sẽ kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, lưu trú, thương mại và dịch vụ. Các khu vực lân cận như Thường Tín, Thượng Phúc có thể trở thành các “vệ tinh” phát triển mới, tập trung các dự án nhà ở thương mại, khu dân cư và bất động sản cho thuê. Trong kịch bản tích cực, nhu cầu ở thực của lực lượng lao động, chuyên gia và người dân dịch chuyển về đây sẽ là lực đỡ quan trọng cho thị trường.
Tuy nhiên, đi cùng kỳ vọng là những cảnh báo thận trọng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc khởi công chủ yếu mang ý nghĩa kích hoạt kỳ vọng, chứng minh dự án có khả năng triển khai. “Tác động đến giá bất động sản không đến ngay và cũng không đồng đều. Giá trị chỉ bền vững khi hạ tầng giao thông, dịch vụ và tiện ích đô thị được đầu tư thực chất”, ông nhấn mạnh.
Thực tế ghi nhận cho thấy, ngay sau lễ khởi công, nhiều môi giới đã rao bán nhà đất quanh khu vực với mức giá tăng mạnh. Một số tuyến đường cách khu liên hợp thể thao khoảng 400–500 m được chào bán 70–80 triệu đồng/m², cao gấp hơn hai lần so với mức giao dịch khoảng 30 triệu đồng/m² chỉ vài tháng trước. Tuy nhiên, khi được hỏi về các tuyến hạ tầng mới kết nối trực tiếp với trung tâm, thông tin thường mới dừng ở kế hoạch.
TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cũng lưu ý cần phân biệt rõ giữa lực đẩy từ thông tin và lực đẩy từ hạ tầng thực tế. Theo ông, giá đất có thể tăng nhanh trong ngắn hạn nhờ kỳ vọng, nhưng chỉ khi giao thông, tiện ích và dịch vụ được cải thiện rõ rệt, mức tăng đó mới mang tính bền vững.