Nhà liền thổ TP.HCM hụt nguồn cung dưới 10 tỷ, nhà đầu tư e dè xuống tiền

Nguồn cung mới sụt giảm, giá bán tiếp tục neo cao

Theo khảo sát từ Batdongsan.com.vn, nhà liền thổ dưới 10 tỷ đồng hiện chỉ chiếm khoảng 11% rổ hàng tại TP.HCM, trong khi trên 70% nhu cầu lại tập trung ở chính phân khúc này. Ngược lại, các sản phẩm trên 30 tỷ đồng đang chiếm tới gần 35% nguồn cung, nhưng chỉ đáp ứng chưa tới 10% nhu cầu thực.

Trong quý II/2025, TP HCM chỉ có hai dự án nhà liền thổ mới được mở bán, với tổng cộng khoảng 200 căn. Phần lớn có giá từ 15–30 tỷ đồng/căn. 

Báo cáo từ JLL Việt Nam cho thấy, giá sơ cấp nhà liền thổ trung bình tại TP HCM hiện đạt 430 triệu đồng/m², tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Giá thứ cấp cũng tăng 4%, lên khoảng 165 triệu đồng/m². Các khu vực như Bình Chánh, Tân Phú, Bình Tân cũ ghi nhận mức tăng giá từ 3–9%.

Thanh khoản lao dốc, giới đầu tư thận trọng

Dù nguồn cung mới không quá lớn, sức hấp thụ vẫn rất khiêm tốn. Theo Savills Việt Nam, quý II chỉ có khoảng 100 căn nhà liền thổ được tiêu thụ tại TP.HCM – tương đương tỷ lệ hấp thụ chưa đến 15%. Tổng cộng nửa đầu năm, thành phố ghi nhận 170 giao dịch thành công trên tổng số 700 căn chào bán.

JLL cũng xác nhận, sức mua quý II chỉ đạt khoảng 27% rổ hàng, chủ yếu tập trung ở các dự án có giá “mềm” tại quận Bình Tân cũ. Các khu vực có giá cao như khu Đông và khu Nam ghi nhận thanh khoản thấp, lần lượt chỉ chiếm 25% và 2% tổng giao dịch.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, mặt bằng giá hiện tại đang vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường. Người mua đang dịch chuyển dần về các khu vực có giá dễ chịu hơn như Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh – nơi quỹ đất còn dồi dào và sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính đại đa số.

Tương lai vẫn là thị trường ngách cao cấp?

Dự báo từ Savills cho biết từ nay đến năm 2027, TP.HCM sẽ có khoảng 3.600 căn nhà liền thổ được mở bán, chủ yếu ở các khu ngoại thành. Giá bán tại vùng lõi sẽ tiếp tục neo cao do khan hiếm quỹ đất và chi phí phát triển gia tăng.

DKRA Group dự báo nguồn cung quý tới sẽ đạt 2.000–3.000 căn, tập trung tại Tây Ninh và khu vực Bình Dương cũ, nhưng giá sơ cấp vẫn khó giảm do chi phí đầu vào chưa được cải thiện. Trên thị trường thứ cấp, giá bán cạnh tranh có thể giúp thanh khoản nhích nhẹ.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, nhận định: “Hơn 87% nguồn hàng hiện nay là hàng tồn kho, phần lớn ở phân khúc cao cấp với diện tích lớn, vị trí chưa thật sự đắc địa – khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều dè dặt.”

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng: “Giá cao, sản phẩm thiếu đa dạng và suất sinh lời thấp là những rào cản lớn với phân khúc nhà liền thổ hiện tại. Thị trường cần có những sản phẩm trung cấp, vừa túi tiền hơn để khơi thông dòng tiền và cải thiện thanh khoản.”