Bất động sản thấp tầng TP.HCM chật vật tìm đầu ra vì nhà cũ, giá cao

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý II/2025, toàn TP.HCM ghi nhận chỉ khoảng 100 căn nhà liền thổ được giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ chưa tới 15%. Trong tổng số hơn 600 căn chào bán sơ cấp, chỉ khoảng 80 căn là nguồn hàng mở bán mới, còn lại chủ yếu là hàng tồn kho.

Tính chung nửa đầu năm, thành phố có khoảng 700 căn nhà liền thổ được đưa ra thị trường nhưng chỉ tiêu thụ được 170 căn, đạt tỷ lệ chưa đầy 24%. Số liệu từ DKRA Group cũng cho thấy xu hướng tương tự, khi TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Tây Ninh có gần 8.800 sản phẩm được tung ra nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 3.400 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ 39%.

Nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm được cho là do giá bán quá cao và sản phẩm không phù hợp nhu cầu thực tế. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM, cho biết hơn 87% nguồn cung trong quý II là hàng tồn kho thuộc phân khúc cao cấp, có giá trung bình khoảng 330 triệu đồng/m², trong khi diện tích lớn và vị trí không hấp dẫn khiến khó tiếp cận người mua.

Tương tự, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng giá bán nhà liền thổ tại TP.HCM hiện dao động từ 183-250 triệu đồng/m², tăng 2-5% so với quý trước. Một số biệt thự tại khu Thủ Thiêm có giá tiệm cận 1 tỷ đồng/m². Các dự án khác như The Rivus Elie Saab, The Global City, Vạn Phúc City hay Khang Điền đều giữ giá từ 250-300 triệu đồng/m², chỉ phù hợp với nhóm khách hàng đặc thù.

Dự báo từ Savills cho thấy đến năm 2027, TP.HCM sẽ chỉ có khoảng 3.600 căn nhà liền thổ được mở bán, phần lớn tại khu vực ngoại thành. Trong khi đó, DKRA Group dự báo quý tới nguồn cung mới dao động từ 2.000-3.000 căn, chủ yếu ở Tây Ninh và khu vực Bình Dương cũ. Giá bán sơ cấp dự kiến vẫn neo ở mức cao do thiếu nguồn hàng mới, trong khi thị trường thứ cấp có thể ghi nhận thanh khoản cải thiện nhờ điều chỉnh giá linh hoạt hơn.

Theo các chuyên gia, bất động sản thấp tầng tại TP.HCM vẫn bị chi phối bởi các dự án cao cấp, với mức giá phổ biến từ 300-400 triệu đồng/m². Việc thiếu vắng các dự án vừa túi tiền khiến nhu cầu tiếp tục dịch chuyển về các địa phương giáp ranh như Bình Dương, Tây Ninh, Đồng Nai – nơi giá cả hợp lý và quỹ đất còn dồi dào.