TS Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp bất động sản có mức thâm dụng vốn nhiều nhất trong các ngành

Tại diễn đàn "Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới", do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và tạp chí Diễn Đàn Doanh Nghiệp tổ chức chiều 24/8/2022, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng các doanh nghiệp đang thực sự gặp khó khăn về vốn do các ngân hàng thương mại đang hạn chế cấp tín dụng.

Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, ngay cả doanh nghiệp sản xuất kinh doanh cũng gặp khó do bị thu hẹp vốn lưu động và cũng rất khó khăn trong vay vốn để đầu tư. Nhiều doanh nghiệp đối mặt với phá sản, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa và bất động sản. Điều này khiến cho doanh nghiệp vững tài chính vẫn có thể gặp rủi ro từ tác động dây chuyền do đứt thanh toán trong chuỗi cung ứng.

Theo ông Hiển, xu thế thâm dụng vốn đang tăng trở lại ở nhiều ngành kinh tế Việt Nam từ 2018 đến nay. Điều này thể hiện ở tỷ lệ dư nợ tín dụng trên GDP tăng nhanh trong 5 năm gần đây, từ mức 122% năm 2016 lên mức mức 140% hiện nay. Tăng trưởng GDP cũng chưa tương xứng với mức tăng trưởng tín dụng.

Phân tích cho từng ngành của những công ty niếm yết, ông Hiển thống kê được tỷ lệ nợ và tổng vốn tăng nhanh hơn doanh thu; doanh nghiệp bất động sản có mức thâm dụng vốn nhiều nhất.

Nếu như năm 2016, ở các doanh nghiệp niêm yết lớn có mức nợ vay chỉ bằng 59% so với tổng nguồn vốn thì năm 2021 nợ vay có giảm và ở mức 54%, nhưng nợ lại tăng trong 6 tháng đầu năm 2022 khiến chỉ số này tăng lên 57%.

Nợ tăng, doanh thu giảm trong những năm gần đây khiến vốn bị đọng lại. Chỉ tiêu vốn so với doanh thu tăng vọt lên mức 120% năm 2021 và tiếp tục tăng lên 122% trong 6 tháng đầu năm 2022 so với mức 83% của năm 2016. Có thể thấy, dòng tiền của nhiều doanh nghiệp đang khó khăn.

Đặc biệt, ông Hiển lưu ý đối với ngành bất động sản và xây dựng niêm yết, từ năm 2018, rủi ro tài chính gia tăng khi tỷ lệ nợ tăng nhanh và năm 2021 đã ở ngưỡng rủi ro.

Nếu như năm 2016 -2019, nợ chỉ chiếm 65% nguồn vốn, thì năm 2021, con số này đã tăng lên 70% và 6 tháng đầu năm 2022 là 73%.

Theo ông Hiển, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản có đặc điểm sử dụng vốn lớn, trong đó chủ yếu là vốn vay, vòng quay vốn chậm. Vốn ngân hàng chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh nên nó có tác động gấp 3 - 4 lần so với các ngành khác cùng khoản vay.

Mặc dù, tín dụng đang hạn chế vào bất động sản, nhưng ngành này vẫn nhận được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp. Số liệu thống kê cho thấy, trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trong 7 tháng đầu năm 2022 đạt 280.641 tỷ đồng, trong đó, nhà phát hành là doanh nghiệp bất động sản và xây dựng chiếm cao nhất, gần 41%. Nhà đầu tư trái phiếu là ngân hàng chiếm lớn nhất, hơn 46%.

“Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng cho công ty bất động sản sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Vốn tín dụng cung ứng cho ngành bất động sản đã nhiều hơn mức cần thiết và nhiều hơn các ngành khác”, ông Hiển nói. 

Giá bất động sản cũng tăng liên tục từ năm 2015 -2021, giá tăng cũng khiến tín dụng tăng theo vì nhu cầu vay vốn tăng để mua khi giá tăng… Tốc độ tăng tiền của người vay tăng nhanh, nhưng tín dụng vẫn chỉ tăng 12-14% khiến ngân hàng hụt vốn…

Ngoài ra, ông Hiển cho rằng hơn 70% nhà đầu tư bất động sản là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy, khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng.

Chia sẻ tại tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, tổ chức vào sáng 24/8/2022, tại Hà Nội, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đánh giá, dòng vốn cho thị trường bất động sản đang có vấn đề nghiêm trọng.

Theo ông Nghĩa, hầu hết các quốc gia trên thế giới, vốn của thị trường bất động sản nói riêng và hoạt động kinh doanh nói chung đến từ ba nguồn chính: tín dụng ngân hàng; trái phiếu doanh nghiệp; vốn cổ phần hoặc từ thị trường cổ phiếu.

Tuy nhiên, ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp bất động sản giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách. Thế nhưng, vốn trả trước của khách hàng lại suy yếu do dư cung.

Tại Việt Nam gặp phải vấn đề doanh nghiệp bất động sản bị thiếu vốn do thừa cung. Ngoài ra, tại một số phân khúc bất động sản, Việt Nam còn xuất hiện hiện tượng thiếu cung cục bộ, điều này cũng dẫn tới tình trạng thiếu vốn do không có hàng để bán.

Nhìn chung, ông Nghĩa nhận định, nếu thị trường bất động sản chậm hồi phục cộng với trái phiếu doanh nghiệp đình trệ, giải ngân vốn đầu tư công chậm không đủ lan tỏa thì nguồn vốn bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn lớn.