Trái phiếu bất động sản "bùng nổ" trở lại

Theo Bộ Tài chính, trong 2 năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh. Hiện nay, đã có trên 280 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu để huy động vốn. Riêng năm 2021, có 174 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, chiếm 33,6% tổng khối lượng phát hành trái phiếu toàn thị trường. 

Quy mô huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngày càng tăng, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản từ năm 2019 đến nay khoảng 500 nghìn tỷ đồng. 

Ước tính từ đầu năm đến cuối tháng 6, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành tổng cộng 152.385 tỷ đồng trái phiếu, trong đó, hơn 94% là phát hành riêng lẻ. Cũng trong giai đoạn này, VBMA cho biết, bất động sản là nhóm doanh nghiệp có lượng phát hành trái phiếu cao thứ hai, chỉ sau các ngân hàng thương mại.

Trong cơ cấu vốn triển khai các dự án của doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh tín dụng ngân hàng đang bị kiểm soát chặt, trái phiếu vẫn chiếm tỷ lệ lớn.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến cuối tháng 5/2022, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 309.506 tỷ đồng, tăng 12,7% so với cuối năm 2021, chiếm 2,74% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 154.050 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 49,8% và tăng 18,7% so với cuối tháng 12/2021.

Đánh giá về vai trò của trái phiếu đối với doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng: "Trái phiếu doanh nghiệp là nguồn vốn chủ lực của thị trường bất động sản bên cạnh vốn tín dụng ngân hàng, là kênh duy động vốn hữu ích, nhất là vốn trung và dài hạn". 

Ngoài ra, TS Cấn Văn Lực cũng đề xuất: "Để giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua, chúng ta nên tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Có ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro 'domino' có thể xảy ra".

Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng: "Trong thời gian gần đây, nếu không có trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường bất động sản khó khăn hơn rất nhiều. Riêng năm 2021, phát hành trái phiếu doanh nghiệp vượt quá tín dụng mới cho vay trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng thương mại. Không có trái phiếu doanh nghiệp thì nguồn vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng sẽ gặp khó".

Đồng thời, TS Võ Trí Thành cho hay, trong thời gian qua, báo chí đã phản ánh nhiều về vấn đề tăng trưởng nóng, thiếu minh bạch, bất đối xứng của trái phiếu doanh nghiệp; thông tin về những vấn đề liên quan đến tài chính, lãi suất của một số dự án quá cao trong khi đòn bẩy tài chính quá lớn.

"Bên cạnh đó còn là tình trạng 'ba không': Không tài sản bảo đảm, không bảo lãnh, rủi ro sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại, dự án bất động sản, doanh nghiệp phát hành và giới kinh doanh đầu cơ bất động sản, năng lực giám sát quản lý không theo kịp với sự bùng nổ của thị trường trái phiếu", ông Thành nói.

Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển rất mạnh mẽ, song tại Hội nghị, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho rằng, thị trường vẫn còn tồn tại hạn chế. Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản mới tương đương khoảng 18,6% so với dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nhưng rủi ro có sự liên thông tác động qua lại giữa các thị trường cần phải được theo dõi chặt chẽ.

Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, Bộ Tài chính kiến nghị, rà soát, sửa đổi các chính sách pháp luật liên quan bao gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường. 

Đặc biệt, Bộ cũng kiến nghị, nghiên cứu bổ sung các quy định để nâng cao điều kiện về tài chính, hệ số an toàn về tài chính, tương tự quy định đối với doanh nghiệp trong một số lĩnh vực đặc thù như tín dụng, chứng khoán… khi cấp phép đối với doanh nghiệp bất động sản, cấp phép dự án đầu tư bất động sản đảm bảo doanh nghiệp phải có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án.

Trái phiếu kỳ hạn ngắn liên tục “ế”

Theo số liệu từ Kho bạc Nhà nước, trong 6 tháng đầu năm nay khối lượng trái phiếu Chính phủ (TPCP) phát hành thành công khoảng 69.087 tỷ đồng, đạt 17,3% so với kế hoạch cả năm. Lãi suất trái phiếu bình quân 2,45%/năm cao hơn mức 2,26%/năm cùng kỳ năm 2021, kỳ hạn trái phiếu bình quân 14,75%/năm so với cùng kỳ năm ngoái là 12,19%/năm. Kỳ hạn trái phiếu có xu hướng tăng lên trong những năm gần đây cho thấy việc tái cơ cấu danh mục nợ TPCP đang phát triển theo hướng bền vững, nâng cao khả năng huy động vốn của Chính phủ.

Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 6 tháng đầu năm nay TPCP kỳ hạn 5 năm và 7 năm gọi thầu thất bại. Trong khi đó, tổng giá trị phát hành trái phiếu kỳ hạn 10 năm là 31.612 tỷ đồng (đạt 22,6% kế hoạch năm), 15 năm là 26.555 tỷ đồng (đạt 17,7% kế hoạch năm), 20 năm là 2.265 tỷ đồng (đạt 7,5% kế hoạch năm) và 30 năm là 8.625 tỷ đồng (đạt 24,6% kế hoạch năm).

So với cùng kỳ năm ngoái, giá trị phát hành TPCP kỳ hạn dài trên 10 năm đều giảm mạnh. Cụ thể: Kỳ hạn 10 năm giảm 57,9%, 15 năm giảm 31,3%, 20 năm giảm 34,1%, riêng kỳ hạn 30 năm tăng nhẹ 8,4%. Mặc dù, lãi suất tăng, đặc biệt ở các kỳ hạn ngắn như 1 năm tăng 140 điểm và 2 năm tăng 148 điểm.

Kho bạc Nhà nước lý giải nguyên nhân các phiên gọi thầu và huy động vốn qua kênh TPCP thất bại nguyên nhân chính do những tác động bất lợi từ thị trường thế giới. Cuộc xung đột giữa Nga và Ukraine, giá xăng dầu và nguyên vật liệu tăng mạnh, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất, lãi suất trái phiếu Chính phủ Mỹ lên cao… ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư trong nước, dẫn đến khối lượng dự thầu giảm, lãi suất dự thầu tăng.

Mặt khác, hiện nay các ngân hàng thương mại (NHTM) vẫn là khách hàng mua lớn trên thị trường TPCP. Trong hai quý đầu năm, các ngân hàng tập trung đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp đang trong quá trình phục hồi sau đại dịch Covid-19. Theo đó, tín dụng tăng cao trong khi huy động vốn không theo kịp, khiến các ngân hàng không còn dư dả để đổ vào trái phiếu.