Nhà đầu tư bất động sản tâm lý thận trọng hơn vẫn là chủ đạo

Niềm tin dần trở lại sau giai đoạn “đóng băng”

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý III/2025 ghi nhận lượng giao dịch bất động sản trên toàn quốc tăng khoảng 35% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu đến từ các phân khúc đất nền vùng ven, nhà phố và căn hộ trung cấp. Mặt bằng giá ở nhiều khu vực đã ổn định trở lại sau khi giảm 10–20% trong giai đoạn 2023–2024.

Lãi suất vay mua nhà giảm xuống khoảng 7–9%/năm, thấp nhất trong 4 năm qua, giúp người mua và nhà đầu tư có thêm động lực quay lại thị trường. Ngoài ra, hàng loạt chính sách tháo gỡ pháp lý, như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2026, cũng góp phần củng cố niềm tin vào sự minh bạch và ổn định của thị trường.

Một điểm đáng chú ý là các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín đã bắt đầu thu hút dòng tiền quay lại. Nhiều doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Nam Long, Hưng Thịnh hay Đất Xanh liên tục ra mắt sản phẩm mới tại Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, với chiến lược “bán hàng thực, phục vụ nhu cầu thật”.

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2025 có nhiều chuyển động nổi bật.

Đáng chú ý, các cơ quan chức năng đang nỗ lực chuẩn hóa luật để chuyển từ cơ chế gỡ vướng từng “ca lẻ” sang xử lý đồng bộ, nhằm tăng tốc độ tháo gỡ cho các dự án còn lại. Theo các chuyên gia, đây là động thái then chốt, không chỉ mở đường cho gia tăng nguồn cung bất động sản trong tương lai mà còn củng cố niềm tin vững chắc cho thị trường.

Minh chứng rõ rệt là tính đến tháng 9/2025, số lượng doanh nghiệp tăng thêm trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng 96% so với cùng kỳ. Trong đó, số lượng doanh nghiệp thành lập và quay trở lại hoạt động tăng thêm 1.699 đơn vị, trong khi giải thể và tạm ngừng hoạt động chỉ tăng thêm 373 đơn vị.

Hơn nữa, số vốn đăng ký thành lập cho hoạt động kinh doanh bất động sản cũng đã tăng hơn 61% so với cùng kỳ, đạt khoảng 335.000 tỷ đồng.

“Những tín hiệu tích cực này được củng cố bởi các yếu tố vĩ mô, gồm pháp lý được gỡ vướng, nguồn cung dồi dào, lãi suất thấp cùng với sự thanh khoản cao..., tất cả đang góp phần giúp các doanh nghiệp bất động sản tái thiết hoạt động đầu tư kinh doanh và củng cố vốn hóa”, bà Nguyễn Đình Hải My, chuyên gia nghiên cứu thị trường của Dat Xanh Services - FERI chia sẻ.

Tuy nhiên, tâm lý thận trọng vẫn bao trùm

Mặc dù thị trường đang phục hồi, nhưng đa số nhà đầu tư vẫn giữ thái độ quan sát. Dòng tiền không còn “nóng” như thời điểm 2021–2022, khi người mua sẵn sàng “đặt cọc trong 3 ngày, chốt lời trong 3 tháng”. Thay vào đó, họ cân nhắc kỹ hơn các yếu tố pháp lý, khả năng khai thác và tiềm năng tăng giá dài hạn.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, chỉ khoảng 38% nhà đầu tư cho biết họ có kế hoạch “mua thêm” trong 6 tháng cuối năm 2025, trong khi con số này từng đạt hơn 60% vào năm 2021. Nguyên nhân chính là do:

Thứ nhất, tín dụng vẫn chưa thực sự “mở khóa”, dù lãi suất hạ, song ngân hàng vẫn siết tiêu chuẩn vay đầu tư bất động sản, đặc biệt là với đất nền và sản phẩm cao cấp. Người mua phải chứng minh dòng tiền và mục đích sử dụng rõ ràng. Điều này khiến nhóm đầu cơ ngắn hạn khó tiếp cận vốn, làm giảm thanh khoản trên thị trường thứ cấp.

Thứ hai, nguồn cung mới còn hạn chế, giá chưa “mềm”, tại Hà Nội và TP.HCM, các dự án đủ điều kiện bán hàng vẫn chưa nhiều. Giá bán ở hầu hết phân khúc vẫn neo cao so với thu nhập của đại đa số người dân. Ví dụ, giá căn hộ trung cấp tại TP.HCM hiện dao động 55–70 triệu đồng/m², trong khi thu nhập bình quân của người lao động chỉ quanh 15 triệu đồng/tháng. Sự chênh lệch này khiến nhà đầu tư không dễ tính toán được bài toán sinh lời.

Thứ ba là tâm lý “chờ đáy” và sợ rủi ro pháp lý, sau nhiều vụ việc liên quan đến sai phạm dự án, trái phiếu doanh nghiệp và pháp lý đất đai trong giai đoạn 2022–2023, nhiều nhà đầu tư hiện vẫn có tâm lý “phòng thủ”. Họ ưu tiên gửi tiết kiệm, mua vàng hoặc đầu tư vào cổ phiếu bất động sản thay vì mua trực tiếp tài sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận định: “Thị trường đang có niềm tin trở lại, nhưng chưa đủ mạnh để tạo thành làn sóng đầu tư mới. Nhà đầu tư bây giờ thận trọng, họ chỉ mua khi nắm rõ dự án và có khả năng giữ lâu dài.”