Thị trường nhà xưởng xây sẵn hai miền bứt tốc: Tỷ lệ lấp đầy tăng vọt, nguồn cung vẫn chưa đủ

Miền Bắc: Tỷ lệ lấp đầy tăng nhanh dù nguồn cung mở rộng

Cụ thể, tại khu vực miền Bắc, tổng nguồn cung tích lũy nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,1 triệu m², tăng 14% so với thời điểm trước khi thực hiện sáp nhập tỉnh. Riêng trong quý III, thị trường ghi nhận gần 100.000 m² diện tích cho thuê mới đến từ hai dự án mới đi vào hoạt động, góp phần mở rộng đáng kể quy mô cung ứng.

Điểm nhấn nổi bật là tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 87%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý trước – một mức tăng đáng kể trong bối cảnh thị trường vừa tiếp nhận thêm nguồn cung mới. Điều này phản ánh rõ ràng rằng nhu cầu thuê đang tăng nhanh hơn tốc độ phát triển nguồn cung, đặc biệt với các dự án có vị trí chiến lược và hạ tầng hoàn thiện.

Hà Nội tiếp tục là điểm nóng, với tỷ lệ lấp đầy gần 100%, cho thấy sự khan hiếm và sức hút mạnh mẽ của thị trường này. Tiếp đó là Hưng Yên (93%), Hải Phòng (87%) và Bắc Ninh (86%). Nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành công nghiệp mũi nhọn như linh kiện điện tử, bo mạch, vốn đòi hỏi tiến độ triển khai nhanh và ưu tiên mô hình nhà xưởng xây sẵn.

Giá thuê trung bình trong quý III/2025 duy trì ổn định ở mức 5,0 USD/m²/tháng, không thay đổi so với quý trước, nhưng vẫn tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ 2024, cho thấy xu hướng tăng giá dài hạn đang hình thành một cách bền vững, được hỗ trợ bởi nhu cầu thực và niềm tin của nhà đầu tư.

Dự báo đến năm 2028, miền Bắc sẽ có thêm 900.000 m² nhà xưởng xây sẵn, đón đầu làn sóng chuyển dịch đầu tư vào lĩnh vực sản xuất có giá trị cao. Đặc biệt, sự hoàn thiện về hạ tầng – như cao tốc, cảng hàng không mới (Gia Bình) – và quá trình sáp nhập tỉnh thành đang tạo ra lợi thế kép: vừa mở rộng quy mô vành đai công nghiệp, vừa tinh giản thủ tục hành chính, tăng tính hấp dẫn của khu vực đối với các nhà đầu tư FDI trong ngành công nghệ cao.

Miền Nam: Tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, nguồn cung mới chưa đáp ứng kịp

Ở khu vực miền Nam, thị trường nhà xưởng xây sẵn tiếp tục khẳng định vị thế với tổng nguồn cung tích lũy hiện đạt khoảng 6,5 triệu m², tăng 2% so với trước khi sáp nhập tỉnh. Quý III/2025 ghi nhận sự gia nhập thêm 20.000 m² diện tích mới tại khu vực Bình Chiểu – TP.HCM.

Đáng chú ý, TP.HCM hiện dẫn đầu thị trường, chiếm tới 47% tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn toàn vùng, khẳng định vai trò trung tâm công nghiệp - dịch vụ của cả khu vực phía Nam.

Bất chấp nguồn cung gia tăng, tỷ lệ lấp đầy của miền Nam vẫn đạt mức ấn tượng 92%. Các địa phương như Đồng Nai (93%), Tây Ninh (91%) và TP.HCM (90%) đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, cho thấy sức cầu mạnh mẽ đến từ các ngành sản xuất công nghệ cao, phụ trợ và điện tử – những lĩnh vực đòi hỏi cơ sở vật chất sẵn có để nhanh chóng vận hành.

Giá thuê trung bình tại phía Nam giữ ở mức 4,8 USD/m²/tháng, không biến động so với quý trước, nhưng vẫn tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ 2024. Sự ổn định về giá cho thấy thị trường đang duy trì trạng thái cân bằng giữa cung – cầu, đồng thời thích ứng tốt với bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động.

Cushman & Wakefield dự báo trong vòng 3 năm tới, khu vực phía Nam sẽ có thêm hơn 1 triệu m² sàn cho thuê mới. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, con số này có thể chưa đủ để đáp ứng làn sóng đầu tư tiếp theo – đặc biệt từ doanh nghiệp vừa và nhỏ, vốn có nhu cầu thiết lập nhà xưởng nhanh, chi phí hợp lý.

Xu hướng nổi bật: Dịch chuyển từ kho sang xưởng, thúc đẩy liên kết vùng

Điểm chung đáng chú ý tại cả hai miền là xu hướng chuyển dịch đầu tư từ nhà kho sang nhà xưởng xây sẵn – một bước tiến phù hợp với nhu cầu sản xuất ngày càng tinh gọn và tốc độ triển khai nhanh. Đây là lựa chọn ưu tiên của nhiều doanh nghiệp FDI và SME khi gia nhập thị trường Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái cấu trúc mạnh mẽ.

Chính sách sáp nhập tỉnh và đẩy mạnh liên kết vùng đang đóng vai trò quan trọng trong việc tăng tốc thị trường. Miền Bắc được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng liên vùng và các quy hoạch logistics mới, còn miền Nam tận dụng lợi thế của TP.HCM – trung tâm điều phối kinh tế, liên kết chặt chẽ với Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu để tiếp cận cảng biển, sân bay, và nguồn lao động dồi dào.

Đặc biệt, việc số hóa thủ tục hành chính và đơn giản hóa quy định đầu tư giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho nhà đầu tư, càng làm nổi bật vai trò của nhà xưởng xây sẵn như một giải pháp tối ưu để thâm nhập thị trường nhanh chóng và hiệu quả.