Shophouse đã không còn là “gà đẻ trứng vàng”, khiến nhà đầu tư lao đao?

Qua thời “hái ra tiền”

Theo báo cáo quý 1/2025 của Savills Việt Nam, giá sơ cấp trung bình của  nhà phố thương mại (shophouse) tại Hà Nội đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất, giảm nhẹ 12% so với quý trước nhưng vẫn giữ ổn định so với cùng kỳ 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên mức 266 triệu đồng/m2. Những con số này phản ánh tâm lý nắm giữ tài sản lâu dài và kỳ vọng tăng giá vẫn còn tồn tại trong giới đầu tư.

Thế nhưng, đằng sau những con số tưởng như tích cực ấy là trầm lắng về hiệu quả khai thác. Tỷ suất cho thuê thấp, tỷ lệ lấp đầy không cao và mô hình vận hành thiếu chuyên nghiệp đang khiến nhiều chủ sở hữu lâm vào cảnh ôm hàng dài hạn mà không tạo ra được dòng tiền.

“Dù được thiết kế với mục tiêu kép vừa để ở vừa để kinh doanh nhưng shophouse vẫn chưa phát huy hiệu quả như kỳ vọng. Một số dự án tại Hà Nội ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi hạ tầng vận hành chưa đồng bộ,” bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu, Savills Hà Nội chia sẻ.

Theo bà Hằng, một trong những nguyên nhân chính khiến shophouse kém hấp dẫn trong mắt khách thuê là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại. Với quy mô lớn, vận hành bài bản, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích, các trung tâm thương mại đang trở thành lựa chọn cho các thương hiệu bán lẻ và F&B. Không chỉ có khung giá thuê ổn định, khách thuê tại trung tâm thương mại còn được hỗ trợ truyền thông và nhiều chính sách ưu đãi, điều mà phần lớn các shophouse không thể đáp ứng.

Một điểm yếu khác nằm ở chính mô hình cho thuê của loại hình này. Nhiều chủ sở hữu chỉ cho thuê toàn bộ căn nhà trong khi khách thuê lại chỉ cần không gian tầng trệt để kinh doanh. Việc phải gánh chi phí thuê cả căn khiến giá thuê vượt quá khả năng chi trả, đặc biệt với các thương hiệu nhỏ hoặc start-up.

Ngoài ra, vấn đề chia sẻ lối đi, dùng chung nhà vệ sinh với chủ nhà cũng là trở ngại lớn, nhất là với các thương hiệu yêu cầu tính riêng tư, chuẩn hóa không gian hoặc vận hành chuyên nghiệp.

Thêm vào đó, giá thuê Nhà phố thương mại cũng thiếu tính ổn định do bị ảnh hưởng bởi biến động giá Bất động sản. Trái lại, trung tâm thương mại thường có hợp đồng dài hạn, khung giá rõ ràng, phù hợp với kế hoạch tài chính dài hơi của doanh nghiệp.

Tính pháp lý và cách thức vận hành cũng là bài toán khiến nhiều người lắc đầu. Không giống như các trung tâm thương mại có đơn vị quản lý chuyên trách lo từ giấy phép kinh doanh, phòng cháy chữa cháy đến xử lý kỹ thuật, phần lớn shophouse lại phụ thuộc vào cá nhân chủ nhà hoặc khách thuê tự xoay sở. Điều này khiến việc triển khai kinh doanh gặp không ít trở ngại, đặc biệt với các thương hiệu chuỗi vốn yêu cầu sự chuẩn hóa vận hành ở tất cả các điểm bán.

Nhiều nhà đầu tư “lao đao”

Sau hai năm chật vật vượt qua đại dịch Covid-19, những nhà đầu tư vào shophouse lại tiếp tục gặp khó khăn do nền kinh tế suy giảm trong năm 2023. Hậu quả là một làn sóng rộ lớn của việc trả lại mặt bằng kinh doanh, xảy ra khắp mọi nơi. Dù chủ nhà đã cố gắng giảm giá thuê, họ vẫn không thể giữ chân được khách thuê. Thực tế này khiến nhiều người nhận ra rằng khối tài sản trị giá hàng chục tỷ đồng của họ, từng được coi là "con gà đẻ trứng vàng", giờ đây trở nên không còn giá trị.

Anh Hải, sở hữu một căn shophouse tại Hà Đông rộng hơn 150m2 với giá 23 tỷ đồng năm 2021 nhưng đến nay vẫn không tìm được khách thuê. Để mua căn shophouse này, anh phải vay ngân hàng 10 tỷ đồng và hiện đang phải trả gần 200 triệu đồng mỗi tháng cho cả gốc và lãi. Sau hơn một năm cố gắng bán không thành, anh quyết định giảm giá 20% (tương đương 4,6 tỷ đồng) nhằm bán nhanh để giải quyết nợ nần, nhưng tình hình vẫn không mấy khả quan.

Ở một khu đô thị lớn thuộc TP. Thủ Đức, hàng nghìn căn shophouse và nhà phố, cũng như các căn hộ nằm trong khối đế chung cư, đã hoàn thiện nhưng lại không có dấu hiệu của sự nhộn nhịp hay kinh doanh - cửa hàng đều đóng kín.

Một môi giới bất động sản chia sẻ rằng, giá bán của mỗi căn shophouse trong khu đô thị này dao động từ 5 đến 20 tỷ đồng, tùy thuộc vào vị trí và diện tích. Do không thể cho thuê, nhiều nhà đầu tư đang phải chấp nhận bán lỗ.

“Một căn có giá mua ban đầu là 6 tỷ đồng, giờ được rao bán với giá 5 tỷ đồng. Một căn khác có diện tích 96m2, từ giá mua 15 tỷ giờ giảm xuống còn 13,7 tỷ đồng. Có căn từng mua với giá 22 tỷ đồng, nay được bán với giá 20 tỷ đồng. Người bán đều đang chịu gánh nặng lãi vay ngân hàng, vì thế họ cố gắng giảm giá để thu hút khách mua. Tuy nhiên, thực tế là hầu như không có giao dịch”, môi giới này chia sẻ.

Mặc dù gặp nhiều khó khăn, nhưng theo đánh giá của giới chuyên gia, tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn chưa mất đi. Ở những đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập ổn định và nhu cầu tiêu dùng mở rộng, sản phẩm này vẫn có tiềm năng nếu được phát triển đúng cách. Vấn đề nằm ở việc nhà đầu tư phải lựa chọn đúng sản phẩm, đúng vị trí, đúng mô hình và quản lý bài bản, thay vì trông chờ tăng giá đơn thuần.