Quý III/2022: Nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường bán lẻ

Thị trường bán lẻ TP.HCM

Mới đây, CBRE công bố báo cáo thị trường quý III, theo đó, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng 9 tháng đầu năm 2022 ở TP.HCM có quy mô cũng như tốc độ tăng cao hơn so với cùng kỳ nhiều năm trở lại đây, đạt mức 805.000 tỷ đồng và tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù vậy, quy mô của tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của 3 quý năm 2022 ước tính chỉ đạt khoảng 84% trong điều kiện bình thường không bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.

Trong quý 3/2022, tại TP.HCM, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một của các trung tâm mua sắm ở khu vực trung tâm thành phố đạt mức 185-250 USD/m2/tháng, tăng 52,1% theo năm, gấp hơn 5 lần so với giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm là 38 USD/m2/tháng (giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ).

TP.HCM ghi nhận tỷ lệ trống được cải thiện ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm so với quý trước. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy quý 3 của khu vực trung tâm đạt gần 93,8%, tăng 1,0 điểm phần trăm (đpt) theo quý. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm TP.HCM còn trống 11,4%, giảm 1,2 đpt theo quý. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ trống ghi nhận xu hướng tăng với mức 4,3 đpt theo năm ở khu vực trung tâm.

Thị trường bán lẻ Hà Nội

Tại báo cáo thị trường của Colliers cho thấy, trong quý III/2022, thị trường mặt bằng bán lẻ đã có những cải thiện đáng kể về hiệu suất thuê và mức giá. Theo Colliers, quý III/2022 ghi nhận làn sóng đầu tư vào các bất động sản bán lẻ khi các nhà phát triển lẫn các thương hiệu đều muốn khai thác tiềm năng tích cực từ thị trường bán lẻ Việt Nam.

Tại hai thị trường lớn TP.HCM và Hà Nội, giá thuê trung bình dao động từ 110 - 140 USD/m2/kỳ hạn với tỷ lệ trống thấp ở khu vực CBD - ở mức 1 - 2% tại TP.HCM và 3 - 5% tại Hà Nội.

Thị trường bán lẻ Việt Nam đang nóng dần lên khi những gương mặt quốc tế chủ chốt với nhiều năm kinh nghiệm tại Việt Nam có kế hoạch mở rộng trong vài năm tới. Trong khi các thương hiệu nội địa cũng đang đẩy mạnh chiếm thêm thị phần. Dự kiến đến năm 2024 Hà Nội sẽ đón nhận tổng cộng 312.500 m2 gồm trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ.

Theo Savills, tại Hà Nội, giá thuê gộp tầng trệt đạt 977.000 VNĐ/m2/tháng, tăng 2% theo quý và 5% theo năm. Giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm đạt 3,1 triệu VNĐ/m2/tháng, tăng 9% theo quý và 23% theo năm. Các thương hiệu bán lẻ cao cấp tìm kiếm các mặt bằng xung quanh Nhà hát lớn và khách sạn Metropole đẩy giá thuê tại khu vực này tăng cao.

Trong khi đó, giá thuê tại các khu vực khác của quận Hoàn Kiếm duy trì ổn định. Công suất thuê đạt 90%, tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm -4 điểm % theo năm. Công suất thuê trung tâm mua sắm giảm mạnh nhất do cạnh tranh gay gắt, các dự án mới ra mắt và cải tạo. Khu vực phía Tây có diện tích cho thuê mới cao nhất, đạt 22.300 m2. Khối đế bán lẻ có diện tích cho thuê mới cao nhất đạt 7.000 m2, tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Trong quý 4/2022, 78.600 m2 từ 7 dự án được kỳ vọng sẽ gia nhập thị trường, bao gồm Hinode City, Thor Complex, và 6th Element. Khu vực nội thành có 4 dự án, tiếp theo đó là khu vực trung tâm, khu vực phía Tây và khu vực khác mỗi nơi có 1 dự án. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 62% và khối đế bán lẻ chiếm 38% tổng nguồn cung tương lai.

Colliers  nhận định, sau khi khai trương hàng loạt cửa hàng tại TP.HCM, Uniqlo tiếp tục cho ra mắt 3 cửa hàng mới tại Hà Nội trong quý III/2022. Bên cạnh đó, dự kiến trong giai đoạn 2023 - 2024, thị trường bán lẻ sẽ cung cấp sẽ thị trường bán lẻ 312.500 m2 diện tích cho thuê bao gồm cả trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ trong giai đoạn trên. Trong đó, dự án của các ông lớn như Lotte, và Aeon dự kiến sẽ cung cấp ra thị trường lần lượt 200.000 m2 diện tích sàn cho thuê, và 84.000 m2 diện tích sàn cho thuê. Nguồn cung tương lai trên giúp cho người dân Hà Nội có thêm nhiều lựa chọn mua sắm và trải nghiệm thêm nhiều dịch vụ.

Chuyên gia nói gì?

Nhận xét về tình hình hoạt động của thị trường bán lẻ trong 9 tháng đầu năm 2022, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc – Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết: “Giá chào thuê khu vực trung tâm vẫn duy trì đà tăng, đặc biệt là ở các vị trí đắc địa khi các nhà bán lẻ nước ngoài gia nhập và mở rộng hoạt động kinh doanh tại thị trường Việt Nam. CBRE cũng ghi nhận tỷ lệ trống có xu hướng giảm nhẹ ở khu vực ngoài trung tâm do một số thương hiệu dịch chuyển xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm và các trung tâm thương mại đang đảo lại ngành hàng cho phù hợp với nhu cầu mua sắm và mở rộng của thương hiệu sau COVID-19” .

Trong quý 3, thị trường tiếp tục chứng kiến sự mở rộng của khối ngoại với sự xuất hiện của một số thương hiệu quốc tế ngành thời trang, thể thao, F&B. Khu vực trung tâm quận 1 ghi nhận hoạt động mới của hàng loạt các thương hiệu nổi tiếng như McLaren, Beverly Hills Polo Club, ViinRiic Galeries De Parfumes, Maestro, De Obelly và Sohee. Cùng lúc đó, vào tháng 9 vừa qua, Decathlon cũng đã chính thức khai trương tại Vạn Hạnh Mall (quận 10) và thương hiệu thời trang Hàn Quốc 8seconds đã khai trương tại tầng 1, trung tâm mua sắm Aqua City, Đồng Nai.

Về nguồn cung tương lai, TP.HCM dự kiến ​​sẽ đón thêm một nguồn cung mới vào cuối năm nay với 35.000m2 NLA từ TTTM Thiso tại TP. Thủ Đức, và 144.000m2 NLA trong giai đoạn 2023-2024.

CBRE ghi nhận số lượng yêu cầu hỏi thuê tăng trưởng khả quan, đặc biệt tập trung vào các ngành hàng như dịch vụ ăn uống (F&B), thời trang & phụ kiện, và phong cách sống, chiếm gần 87% tổng số lượng yêu cầu hỏi thuê. Ngành hàng F&B tiếp tục dẫn đầu số lượng hỏi thuê với mức tăng 26% theo quý kể từ đầu năm 2022.

Chia sẻ về triển vọng thị trường, bà Thanh Phạm cho rằng: “Giá chào thuê khu vực đắc địa thành phố sẽ tiếp tục đà tăng trong thời gian tới với sự quan tâm của các nhà bán lẻ nước ngoài tại thị trường Việt Nam, do đó, các thương hiệu cần nắm bắt cơ hội để mở rộng”. Ngoài ra, việc lạm phát tăng sẽ tác động tiêu cực đến chi tiêu của người tiêu dùng. Các doanh nghiệp bán lẻ đầu ngành được dự báo sẽ đối mặt với nhiều áp lực hơn và mức tăng trưởng có thể không cao như kỳ vọng.

Còn tại thị trường Hà Nội, chuyên gia của CBRE đánh giá triển vọng thị trường mặt bằng bán lẻ tại các vị trí đắc địa tiếp tục được săn đón nhiều trong thời gian tới với nhu cầu thuê tiếp tục được duy trì, từ đó, dẫn đến giá thuê tại các khu vực này giữ đà tăng. Ngoài ra, các cửa hàng bán lẻ truyền thống tiếp tục chú trọng nâng cao trải nghiệm người tiêu dùng bằng cách tích hợp các tiện ích tại cửa hàng, tăng khả năng đáp ứng đơn hàng trực tuyến. Tuy nhiên, với những lo ngại về khó khăn, sức ép lạm phát, sức mua của người tiêu dùng có thể bị ảnh hưởng, nhất là với các mặt hàng không thiết yếu. Điều này có thể khiến tốc độ phục hồi của thị trường bán lẻ chậm lại.

Đặc biệt, điểm yếu của Việt Nam là nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại các khu vực trung tâm còn nhiều hạn chế. Tại thị trường Hà Nội, khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm đang thiếu hụt mặt bằng phù hợp với các nhãn hiệu này. Giá thuê tại đây cũng trở nên cạnh tranh hơn khi có những tuyến phố ghi nhận mức tăng khoảng 15% giữa năm 2020 và 2021.