Nhu cầu tiêu thụ căn hộ ở Hà Nội lớn hơn TP.HCM

Theo đó, dù thị trường căn hộ tại Hà Nội những tháng đầu năm 2024 có dấu hiệu của “sốt nóng” giá chung cư nhưng mức tiêu thụ tại Hà Nội lại lớn hơn TP.HCM. Cụ thể, theo báo cáo mới nhất của Chứng khoán Shinhan, nguồn cung mới thị trường nhà ở tăng trưởng mạnh mẽ ở Hà Nội và TP.HCM, với các con số khởi sắc hơn so với quý 1/2024.

Tại TP.HCM, ghi nhận số lượng căn hộ mở bán mới quý 2/2024 đạt 1.200 căn, gấp 2,4 lần quý 1, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của 2 dự án The Aurora và Eaton Park.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội quý 2 bứt phá hơn với 8.500 căn hộ được chào bán, gấp 3,6 lần quý 1/2024, chủ yếu từ 2 đại đô thị của Vinhomes là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Chứng khoán Shinhan nhận định, về lượng tiêu thụ căn hộ tại Hà Nội chỉ tính riêng quý 2 gần bằng cả năm 2023, cho thấy nhu cầu tiêu thụ tại Hà Nội đã bắt đầu quay lại. Còn TP.HCM có sự phục hồi chậm hơn do thủ tục phê duyệt dự án bị chậm trễ và địa phương chưa tìm được đơn vị thực hiện công tác định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục duy trì vị thế top 2 lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI. Xét 7 tháng đầu năm 2024, tổng vốn đầu tư bất động sản đạt 2,87 tỷ USD, tăng 78%, tương ứng với 16% tổng vốn đầu tư đăng ký, chỉ xếp sau công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 12,65 tỷ USD, chiếm 70,3%.

Cũng theo CBRE nhận định, thực tế, tại Hà Nội trong quý II, thị trường ghi nhận một số dự án có số lượng lớn (1.000-2.000 căn) nhưng bán hết 80-90%. Tại TP HCM, một dự án trung cấp ở khu Nam cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ hơn 90% trong ngày mở bán.

Khác với lần trước, CBRE cho rằng "sóng" bất động sản đang nhen nhóm sẽ được dẫn dắt bởi thị trường Hà Nội. Điều này trái ngược chu kỳ tăng trưởng trước đây, giai đoạn 2013-2014, TP HCM là thị trường tạo động lực chính. Số liệu trong nửa đầu năm nay cũng chứng minh luận điểm này. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Thủ đô hơn 10.840 căn, mức cao nhất 4 năm. Song song đó, thị trường ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán nửa đầu năm nay vượt cả năm 2023.

Xét về giá bán, CBRE cho biết, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đang tiệm cận TP HCM. Tại thị trường sơ cấp, mỗi m2 căn hộ ở thủ đô gần 60 triệu đồng (chưa gồm VAT và phí bảo trì), thấp hơn 3 triệu so với TP HCM. Mức này tăng gần 25% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng tăng hơn 22% so với năm trước, lên gần 38 triệu đồng/m2.

Trong khi đó tại TP HCM, quý I chỉ 500 căn hộ mở bán mới, quý II thêm gần 1.200 sản phẩm ở khu Đông và Nam thành phố, nhưng hầu hết đến từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung hạn chế kéo theo số lượng căn bán được chỉ đạt 80% so với cùng kỳ, trên 1.700 căn. Giá bán tăng lần lượt 6% và 3% ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Chung cư Hà Nội sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản

Tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn đang là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng với mức tăng trưởng cao nhất tại Hà Nội.

Trong bối cảnh thị trường BĐS chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi những biến động của giai đoạn trước là bài học để lớp nhà đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư “lão làng” đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

VARS cho rằng, thị trường BĐS chắc chắn sẽ cần thời gian để “thẩm thấu" hoàn toàn nội dung của các bộ Luật. Các dự án BĐS cần thời gian để tháo gỡ các vướng mắc bởi việc các bộ Luật có hiệu lực thực thi sớm chỉ góp phần đẩy nhanh chứ không gỡ được ngay vướng mắc cho các dự án BĐS. Đồng thời, các dự án cũng cần hoàn thiện thủ tục, khởi động, triển khai trở lại trước khi đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Do đó, ngoài phân khúc căn hộ, trong ngắn hạn, dòng tiền sẽ dần "rẽ" đến các sản phẩm "sẵn sàng" giao dịch và sở hữu các yếu tố nói trên.

Nhận định về thị trường trong thời gian tới, Chứng khoán Shinhan, cho rằng ngành bất động sản nửa cuối năm 2024, sẽ bước vào pha hồi phục từ nửa cuối năm 2024. Nhờ sự kì vọng vào việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, hoàn thiện các bộ Luật liên quan đến thị trường bất động sản và lãi suất được duy trì ở mức hấp dẫn.

Theo Shinhan Securities, việc thi hành sớm và đồng loạt góp phần tháo gỡ những chồng chéo của các văn bản Luật trước đây lên dự án; tạo sự minh bạch, rõ ràng để địa phương có thể hiểu và thực thi pháp luật, từ đó tạo tâm lý tích cực cho các cán bộ, chủ đầu tư và người mua nhà, giúp khơi thông và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường bất động sản từ cuối năm 2024.

Do đó, các doanh nghiệp địa ốc có nguồn vốn mạnh, quỹ đất lớn và sở hữu dự án có pháp lý rõ ràng có thể hưởng lợi trong thời gian tới khi chi phí phát triển dự án dự kiến gia tăng, quỹ đất còn hạn chế và quy định về vốn phát triển dự án chặt chẽ hơn.