Người mua nhà “gặp khó”, chuyển hướng sang tìm mua căn hộ cũ để an cư?

Nguồn cung sơ cấp “èo uột”

Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh theo hướng trái chiều. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ chung cư trong 6 tháng đầu năm 2024 cao nhất trong vòng 5 năm qua. Nguồn cung chung cư mở bán mới trong quý II/2024 tại Hà Nội tăng gần gấp bốn lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Nguồn cung chung cư tại Hà Nội tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp chiếm 70%. Tổng số căn chung cư được mở bán trong nửa đầu năm lên tới gần 11.000 căn.

Trong khi đó, nguồn cung chung cư tại TP. Hồ Chí Minh vẫn đang khan hiếm với gần 2000 căn được mở bán mới. Trong quý I với chỉ 500 căn hộ chung cư mở bản mới. Hầu hết các căn hộ được chào bán trong nửa đầu năm là từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo.

Trong khi đó, theo Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung thị trường  Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn thời kỳ 2020-2023 và bằng khoảng 69% năm 2019 - thời kỳ trước Covid.

Trong đó, phân khúc cao cấp (khoảng giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số - khoảng 70% trong 6 tháng cuối năm 2024 và chiếm khoảng 68% trong năm 2025.

Đặc biệt, năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (từ 80 - 230 triệu đồng/m2) tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung  toàn thị trường Hà Nội.

Việc nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là phân khúc bình dân, phù hợp với “túi tiền” của đa số người lao động đã khiến giá chung cư ngày càng tăng cao.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP. Hồ Chí Minh ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP. Hồ Chí Minh. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm.

Theo bà An, nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý II, hơn 70% nguồn cung mở bán mới đến từ 2 dự án của chủ đầu tư nước ngoài nằm tại các vị trí gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang, giá sơ cấp cao gấp 2 - 3 lần mức giá trung bình trên thị trường. Trong khi đó, cùng thời điểm này năm trước, đa số các nguồn cung mới đều nằm xa khu vực trung tâm, được định vị trong phân khúc sản phẩm trung cấp đến cao cấp.

Cũng trong quý II, một số dự án nằm tại khu vực trung tâm thành phố đã được chào bán từ 5 - 7 năm trước cũng chào bán số lượng ít các căn còn lại với giá bán cao gần gấp đôi so với đợt mở bán trước đó.

Xa vời giấc mơ an cư

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp từ đầu năm đến nay, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu vực lân cận.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ, giá sơ cấp chung cư TP. Hồ Chí Minh còn tiếp tục tăng và căn hộ bình dân sẽ biến mất. Người mua nhà muốn tìm chung cư dưới 3 tỷ đồng ở TP. Hồ Chí Minh sẽ phải dạt về tìm kiếm các dự án cũ. Cầu tăng thì giá cũng sẽ tăng theo là tất yếu.

Hiện tại, khi giá tăng cao trong khi nguồn cung mới lại ít ỏi đã khiến nhiều người chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, tìm mua những chung cư đã qua sử dụng để hiện thực hóa giấc mơ an cư. Điều này cũng vô hình chung lại đẩy giá chung cư cũ tăng cao.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, nếu quý I/2024 có đến 68% khách mua nhà chọn mua bất động sản sơ cấp thì trong quý II, mới đây, con số này đã giảm xuống chỉ còn 55%. Tương tự, lượng khách hàng có nhu cầu tìm nhà ở thị trường thứ cấp lại tăng, từ mức 33% của quý I lên hơn 45% trong quý II/2024.

Xu hướng gia tăng nhu cầu tìm mua bất động sản thứ cấp được nhận định là “không có gì bất ngờ” do thị trường bất động sản trong một thời gian dài đang thiếu vắng nguồn cung sơ cấp.

Theo ông Nguyễn Quốc Cường, Trưởng bộ phận kinh doanh DKRA Group, việc giá thứ cấp các dự án trên tăng là nhờ yếu tố khan hiếm giỏ hàng cũng như nhu cầu thuê và giá thuê tại đây đang rất tốt. Hầu hết các dự án có tỉ lệ cho thuê cao, dễ lấp đầy và giá thuê tăng ổn định thì giá bán cũng lên theo.

"Người mua vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm, các chính sách điều hành cũng như các luật mới được áp dụng như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản sẽ làm thị trường tích cực hơn. Tâm lý chờ đợi vẫn chiếm chủ đạo trên thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao", ông Cường nêu quan điểm.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cũng cho biết thời gian qua, thanh khoản căn hộ TP HCM có xu hướng tập trung về các dự án cũ đã bàn giao, có sổ đỏ giá khoảng 3 tỷ đồng đổ lại, những dự án đáp ứng tầm giá này thường tập trung ở các quận huyện ngoại thành hoặc các chung cư cũ niên đại sử dụng trên dưới 10 năm. Làn sóng tìm mua chung cư cũ tăng trưởng trong bối cảnh khó kiếm nhà ở thị trường sơ cấp.