Nhiều động lực thúc đẩy doanh nghiệp địa ốc quay lại hoạt động

Thị trường đã vượt qua "vùng đáy"

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, tình hình hoạt động của doanh nghiệp địa ốc năm ngoái có dấu hiệu cải thiện so với 2023. Theo đó, 2024 ghi nhận số lượng lớn doanh nghiệp hoạt động trở lại với hơn 3.200 đơn vị, tăng 42%. Trong khi con số này vào năm 2023 khoảng 2.300 doanh nghiệp.

Đà tăng số doanh nghiệp giải thể cũng chậm lại. Năm ngoái có gần 1.300 công ty kinh doanh bất động sản giải thể. Bình quân mỗi tháng, 107 doanh nghiệp ngành này phá sản, trong khi số lập mới giảm nhẹ 2,7%, gần 4.600 đơn vị.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết thị trường bất động sản năm ngoái đã vượt qua "vùng đáy" từng ghi nhận trong 2023. Thanh khoản cải thiện tích cực cũng thúc đẩy nhiều doanh nghiệp quay trở lại thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), ba bộ luật liên quan bất động sản có hiệu lực sớm từ 1/8, mở ra hành lang pháp lý mới cho thị trường. Điều này thúc đẩy nhiều chủ đầu tư ra hàng sau thời gian dài "nghe ngóng", góp phần tăng thêm nguồn cung trong nửa cuối năm ngoái. Ngoài ra, bảng giá đất mới được ban hành cũng góp phần gỡ vướng cho những dự án bị tắc khâu tính tiền sử dụng đất. Đây là điều doanh nghiệp mong đợi bởi dự án được tái khởi động sẽ giúp khơi thông dòng tiền và thúc đẩy thanh khoản.

Năm 2024 cũng ghi nhận hoạt động mua lại trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trước hạn sôi động. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã "sạch" nợ trái phiếu. Sang năm nay, ông Đính cho biết khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản còn lớn khi đến thời điểm trả nợ sau hai năm gia hạn. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn "không đáng kể" nhất là với các chủ đầu tư chuyên phát triển nhà ở. Bởi nguồn cung cải thiện thúc đẩy thanh khoản, giúp doanh nghiệp huy động được lượng lớn tiền trả trước của khách hàng.

Ba trợ lực chính của ngành bất động sản

Theo Chứng khoán MB (MBS), chu kỳ mới của ngành bất động sản dựa trên ba trợ lực chính gồm lãi suất, hạ tầng và pháp lý.

Cụ thể, lãi suất đạt mức thấp sau một giai đoạn duy trì ở mức cao. Từ đầu năm 2023, NHNN đã giảm lãi suất điều hành 4 lần, đưa lãi suất tái cấp vốn hiện tại xuống mức 4,5% (thấp hơn cả giai đoạn Covid-19 năm 2020). Lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện dao động quanh mức 6,7 - 9,1% (thời điểm giữa năm 2023 dao động 9,3% - 11,4%).

Lãi suất tiền gửi đang có dấu hiệu tăng dần để thu hút thanh khoản (tăng từ 0,1 - 0,7%/năm trong nửa đầu tháng 11/2024), điều này có thể gây áp lực nhẹ lên lãi suất cho vay trong thời gian tới.

Tuy nhiên theo MBS, ngay cả khi lãi suất tăng trong ngắn hạn, điều này sẽ không gây ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến thị trường bất động sản nhà ở. Việc lãi suất cho vay tăng vừa phải có thể khuyến khích dòng vốn chảy vào bất động sản dân cư, do kỳ vọng rằng lãi suất đã chạm đáy và tâm lý nhà đầu tư muốn tận dụng chi phí vay vốn tương đối thuận lợi để đầu tư. 

Trợ lực thứ hai là cơ sở hạ tầng cải thiện giảm tải cho nội thành và tăng cường kết nối giữa các tỉnh vùng ven, khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố. Tại Hà Nội, trong giai đoạn 2021 - 2025, tổng mức đầu tư công dự kiến đạt 340.153 tỷ đồng, tăng 36% so với giai đoạn 2016 - 2020. Đầu tư công năm 2025 chủ yếu sẽ đến từ các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 và Vành đai 3,5, tăng kết nối khu vực trung tâm với khu Đông, khu Tây và các tỉnh lân cận.

Tại TP HCM, địa phương này sẽ ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng ngân sách lên tới 231.000 tỷ đồng, tương đương 9,4 tỷ USD để giảm áp lực cho các khu vực nội thành. Các dự án trọng điểm như Sân bay Long Thành và Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ góp phần thúc đầy các dự án nhà ở tại Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương và Bình Phước.

Cuối cùng là việc thi hành các luật BĐS sửa đổi kỳ vọng sẽ giải quyết những nút thắt hiện hữu của thị trường. Tuy nhiên, việc thay đổi khung pháp lý cũng dẫn đến sự đánh đổi giữa việc giải quyết các nút thắt pháp lý về nguồn cung (định giá đất, đấu giá đất) và chi phí dự kiến tăng trong toàn bộ quá trình phát triển bất động sản.