Shophouse: Từng là “viên ngọc quý” trong mắt nhà đầu tư nhưng vì sao dần bị mất giá?

Vì sao shophouse bị “bóp chẹt”?

Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2024 của Savills vừa qua cho thấy, phân khúc mặt bằng bán lẻ có tăng trưởng tốt cả về giá, nguồn cung và thanh khoản. Thế nhưng, theo dõi thị trường thời gian vừa qua, phân khúc nhà phố thương mại (shophouse)hay khối đế bán lẻ của các toà nhà chung cư có hoạt động kinh doanh rất kém.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, dù nở rộ nhưng không dễ để các shophouse có thể kinh doanh thành công và mang lại lợi nhuận như kỳ vọng.

Lý giải nguyên nhân nhà phố và shophouse lại có hoạt động cho thuê ngày càng khó khăn, vị này cho rằng có ba lý do chính lý giải nguyên nhân khiến các mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại có tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi đó nhà mặt phố, shophouse lại kinh doanh cho thuê ngày càng khó khăn, tỷ lệ trả lại mặt bằng, mặt bằng trống rất nhiều.

Thứ nhất là do giá thuê của shophouse, nhà phố đang rất cao. Trung bình để thuê một căn nhà phố, khách thuê phải chi trả từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, tuỳ diện tích thuê và vị trí, khu vực.

Thứ hai, hiện nay, quy định của các cơ quan quản lý đối với việc phòng cháy chữa cháy tại các toà nhà ngày càng siết chặt. Chính vì vậy, các sản phẩm nhà phố rất khó có thể đáp ứng được yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Hoặc nếu đáp ứng được, thì tiền đầu tư ban đầu của các chủ nhà rất lớn, không nhiều chủ nhà chịu bỏ ra chi phí này.

Thứ ba là về pháp lý, những khách thuê là doanh nghiệp, nhãn hàng nước ngoài luôn yêu cầu chủ nhà phải có giấy phép bán lẻ. Trong khi đó, để có giấy phép bán lẻ, các nhà phố phải có công năng bán lẻ trong giấy phép xây dựng và tuân thủ theo các quy định, quy chuẩn về xây dựng.

Chính vì vậy, mô hình nhà phố, shophouse rất khó để có thể xin duyệt được giấy phép bán lẻ theo đúng nhu cầu của các nhãn hàng lớn. Đó là lý do khiến nhiều hãng khó có thể lựa chọn thuê các mặt bằng nhà phố.

Bên cạnh đó là sự phát triển của thương mại điện tử khiến các doanh nghiệp có nhu cầu thu hẹp các cửa hàng truyền thống, phát triển việc kinh doanh bán hàng trên nền tảng trực tuyến để tiết kiệm chi phí thuê mặt bằng kinh doanh. Nhờ tốc độ giao hàng thần tốc, những nền tảng mua sắm như shopee đáp ứng mọi nhu cầu từ đồ gia dụng, thiết bị điện tử đến sản phẩm cao cấp. Chỉ vài thao tác trên màn hình, người dân đã có thể sở hữu hàng hóa mà không cần bước ra phố. Sự tiện lợi này không chỉ thay đổi thói quen tiêu dùng mà còn khiến ngành bán lẻ truyền thống chao đảo.

Trong khi các điểm lấy hàng trực tuyến tấp nập người ra vào, nhiều cửa hàng nhà phố lại rơi vào cảnh ế ẩm. Từng được ca ngợi là “cỗ máy in tiền”, cách đây 5-7 năm, nhà mặt phố, shophouse là biểu tượng của sự thịnh vượng, nhưng nay, nhiều căn trị giá hàng triệu đô chỉ mang về vài chục triệu đồng tiền thuê mỗi tháng, thậm chí bị bỏ không suốt thời gian dài.

Năm 2025 thích hợp để “săn” shophouse?

Thực tế, trước những diễn biến tích cực của năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội cũng như thị trường cả nước năm 2025 được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với nhiều động lực tăng trưởng từ hành lang pháp lý, hạ tầng đến lãi suất…

Trong đó, biệt thự, shophouse đô thị vệ tinh được nhận định sẽ tiếp tục hút sóng đầu tư mạnh mẽ nhờ mang đến lãi suất kép cho nhà đầu tư, khi vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể cho thuê lại, mà giá trị tài sản vẫn tăng trưởng bền vững theo thời gian.

Chuyên gia từ batdongsan.com.vn cũng nhận định, từ quý IV/2024 đến quý II/2025, nhà đầu tư sẽ nhắm đến các phân khúc có tiềm năng tăng trưởng bền vững như biệt thự, shophouse, đất nền. Các dự án đã hình thành hạ tầng tiện ích - dịch vụ, toạ lạc tại các vị trí trọng điểm liên vùng… sẽ nắm giữ ưu thế lớn trong chu kỳ bất động sản mới nhờ khả năng tăng giá theo tiện ích và hạ tầng khu vực, bảo toàn nguồn vốn và mang lại lợi nhuận dài hạn cho nhà đầu tư.

Đặc biệt, ngay từ giai đoạn đầu của chu kỳ mới này, nhà đầu tư đã có động thái chuyển hướng dòng tiền, nhắm đến biệt thự, shophouse tại những khu vực đang phát triển, hạ tầng không ngừng hoàn thiện. Đây được xem là xu hướng tất yếu khi quỹ đất nội đô đã trở nên cạn kiệt, giá nhà neo cao, thậm chí vượt xa giá trị thực. Trong khi đó, các khu đô thị vệ tinh quy mô lớn, quy hoạch hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối thuận lợi… đang tạo nên làn sóng mới.

Theo đánh giá của bà Hoàng Nguyệt Minh, việc các chủ đầu tư dự án bất động sản phát triển các sản phẩm nhà phố, shophouse, có thể thấy rằng, đây là cách để bán tài sản bất động sản. 

Đối tượng hướng đến của các doanh nghiệp chủ đầu tư là các khách hàng, người mua nhà, nhà đầu tư. Khi mua các sản phẩm này, họ có thể vừa giữ tài sản, vừa kinh doanh và sử dụng để ở. Trên góc độ thị trường bất động sản, shophouse vẫn là kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư, người mua nhà quan tâm.

Song xét ở góc độ bán lẻ, để các dự án nhà phố, shophouse này có thể kinh doanh tốt như kỳ vọng, thì không phải bài toán đơn giản. Bên cạnh những thách thức như phân tích ở trên còn có sự phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược của chủ đầu tư.