Nhà ở: Cung - cầu lệch pha?

Nhiều chính sách tốt giúp nhà đầu tư yên tâm hơn để phát triển dự án.

Nguồn cung “khủng” trên diện rộng

Trong phân khúc bất động sản cao cấp hiện nay, ngoài khu đô thị Nam Sài Gòn và khu Đông TP.HCM thì các dự án đang có xu hướng dịch chuyển và trải dài trên khắp các quận, huyện. Trong tháng 9, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) đã ra mắt thêm 7 dự án mới. Tiếp đó, CTCP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang ra mắt căn hộ xanh theo tiêu chuẩn Mỹ Diamond Lotus tại Q.8. CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng tranh thủ công bố dự án biệt thự cao cấp Lucasta tại Q.9, Công ty TNHH Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn hợp tác cùng CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) đầu tư dự án Western Dragon tại Q.Bình Tân. Và có thông tin rằng CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) sắp ra mắt dự án “đình đám” tại khu vực trung tâm thành phố với giá dự kiến lên đến 120 triệu đồng/m2, Hưng Thịnh Land cũng đang chuẩn bị ra mắt 3 dự án mới…

Trước đó, thị trường TP.HCM đón nhận nguồn cung “khủng” căn hộ cao cấp đến từ các dự án Vinhomes Central Park (Q.Bình Thạnh) của Tập đoàn Vingroup với 10.000 căn, Masteri Thảo Điền (Q.2) của CTCP Đầu tư Thảo Điền với 3.000 căn, Khu đô thị Sala (Q.2) của CTCP Đại Quang Minh với trên 6.000 căn, The Gold View của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam trên 1.900 căn, dự án Grand Riverside của Tiến Phát có 240 căn...

Theo Savills Việt Nam, số căn hộ chào bán mới cũng như được bán thành công luôn ở mức cao, thị trường TP.HCM có 13 dự án mới và các giai đoạn mới của 4 dự án hiện hữu mở bán với hơn 9.550 căn hộ, tăng 4% theo quý và 107% theo năm. Tính đến quý 3/2015, thị trường sơ cấp có khoảng 30.500 căn hộ.

Chu kỳ bong bóng có quay lại?

Theo Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR), thị trường bất động sản có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong quý 3 cũng như 9 tháng đầu năm 2015. Thông tư 36/2014/TT-NHNN nới lỏng cho vay bất động sản, giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150%, đã tạo hiệu ứng tích cực. Tuy nhiên, cần thận trọng với khả năng hình thành bong bóng bất động sản do chính sách tiền tệ đang dần được nới lỏng.

Trước hết, tăng trưởng tín dụng có dấu hiệu nóng, vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP, có thể dẫn tới nguy cơ bùng nổ lạm phát và bong bóng tài sản trong giai đoạn sau. Do đó chính sách tiền tệ cần thận trọng hơn, kiểm soát chặt chẽ cung tiền phù hợp với tăng trưởng GDP.

Thứ hai, cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng có tính chu kỳ. Tín dụng cho bất động sản đang có xu hướng tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và mặt bằng giá có xu hướng tăng, gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. VEPR cho rằng, khi thị trường đã phục hồi, cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay bất động sản.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, cho rằng: “Thị trường bất động sản đang rất sôi động, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp, kéo theo nguồn tín dụng đổ vào thị trường khá cao. Hiện nay, các ngân hàng thương mại rất thận trọng trong việc cho vay bất động sản bởi họ đã học được các bài học đắt giá từ vài năm trước đây khi nợ xấu tăng mạnh. Tuy nhiên, tình trạng bong bóng bất động sản thường xảy ra khi giá bán nhà ở tăng quá cao. Đối với những phân khúc nhà ở có giá tăng khoảng 3-5% thì hoàn toàn không có bong bóng, nhưng nếu tăng lên từ 20% là hết sức cẩn thận. Nếu thị trường tiếp tục tăng giá đến mức 40%, chắc chắn bong bóng sẽ xuất hiện. Mặt khác, chúng ta phải làm sao thông tin đến khách hàng một cách rõ ràng về giá bán, đồng thời cần phải có một hệ thống cảnh báo để doanh nghiệp và khách hàng được biết”.

Trong khi đó ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng Giám đốc Quỹ đầu tư Jen Capital, cho rằng: “Sự khác biệt bây giờ so với trước là ai cũng nhận định được thị trường BĐS hiện đã có dấu hiệu bong bóng, nhưng các chủ đầu tư vẫn thu gom rất nhiều dự án vì họ thấy bán rất tốt và họ vay tiền ngân hàng để mua lại các dự án trước đây không triển khai. Bởi lẽ, hiện nay lãi suất ngân hàng rất thấp, người tiêu dùng không chỉ vay tiền mua một căn hộ ở mà còn mua thêm một vài căn để đầu tư, nếu sang năm lãi suất tăng lên vài phần trăm (%) thì lúc đó nguy cơ tiềm ẩn rất nguy hiểm”.

Trái ngược với lo ngại của ông Trân, chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân lạc quan hơn. Ông cho rằng: “Vẫn còn quá sớm để nói đến hiện tượng bong bóng bất động sản theo chu kỳ. Thị trường hiện nay đúng là đang xuất hiện sự đầu tư lệch pha, khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang quá nhiều, kéo theo nguồn tín dụng vào phân khúc này cũng tăng. Tuy nhiên, thời gian qua các chủ đầu tư bất động sản luôn biết cách sử dụng đòn bẫy tài chính và quản lý dòng tiền khá phù hợp, quan trọng hơn hết nguồn cung tăng cao nhưng tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn giữ mức tăng trưởng ổn định. Hiện nay, chủ đầu tư không chỉ sử dụng nguồn tiền từ ngân hàng mà còn huy động từ nhiều quỹ đầu tư nước ngoài khác nhau nên dòng tiền vào thị trường đa dạng hơn.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savill Việt Nam, cũng lạc quan khi nhận định: ”Nguồn cung nhà ở nhiều phân khúc đang khá dồi dào nhưng sẽ không thể xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản như giai đoạn trước. Với sự gia tăng về nguồn cung nhưng lượng giao dịch được ghi nhận vẫn tăng tốt với mức giá ổn định và hợp lý thì không có gì phải lo ngại”.

Tấn Lợi

Nên đọc

Cháy chung cư Xa La: Ai bồi thường ôtô, xe máy cho các hộ dân?

Hỏa hoạn liên tiếp tại 'chung cư ông Thản'

TP.HCM: Ban quản lý chung cư Celadon bị tố tự ý đóng cửa ra của cư dân

Cháy chung cư, lộ sai phạm kéo dài của chủ đầu tư CT4 Xa La