Nguồn cung nhà ở 'bùng nổ' từ 2026, giá nhà có hạ nhiệt

Áp lực điều chỉnh giá từ năm 2026

Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường đang ở giai đoạn “chuyển mình” nhưng để chính sách và luật mới thực sự phát huy hiệu quả vẫn cần thêm thời gian. Hiện nhiều dự án tại Hà Nội đang hoàn tất thủ tục pháp lý, phê duyệt thiết kế, nghĩa vụ tài chính…, và phải mất “độ trễ” nhất định mới có thể tung ra thị trường.

Dự báo giai đoạn 2026–2027, Hà Nội sẽ đón khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn ngoài trung tâm. Riêng nửa cuối năm 2025, khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán, chủ yếu thuộc phân khúc trung – cao cấp.

Savills nhận định, nguồn cung mới có thể tạo áp lực điều chỉnh giá nhưng chỉ cục bộ. Những khu vực quỹ đất dồi dào, hạ tầng chưa hoàn chỉnh có khả năng giảm, trong khi các dự án ở vị trí chiến lược (vành đai 2, vành đai 3) hoặc do chủ đầu tư uy tín phát triển nhiều khả năng vẫn giữ giá, thậm chí tăng nhẹ.

Bài toán hạ giá nhà

Một trong những yếu tố then chốt là chi phí sử dụng đất – hiện chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành. Nếu được tính toán hợp lý, hài hòa lợi ích Nhà nước – doanh nghiệp, giá nhà có thể hạ về mức phù hợp hơn. Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng, đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền là điều kiện cần để thúc đẩy dòng sản phẩm này.

Ở góc nhìn dài hạn, Savills cho rằng thị trường vẫn sẽ phân hóa mạnh theo vị trí, chất lượng và tiến độ pháp lý. Một số khu vực trung tâm, đặc biệt là phố cổ, nếu được khai thác hiệu quả cho thương mại – du lịch, giá trị bất động sản còn có thể gia tăng.

Áp lực từ thu nhập người dân

Ông Cấn Văn Lực – Kinh tế trưởng BIDV – cho biết, hiện tại một gia đình Việt Nam cần gần 26 năm tích lũy mới mua được căn hộ, cao hơn mức trung bình toàn cầu khoảng 10 năm và tăng thêm hơn 2 năm so với 2024. “Giá nhà đang vượt xa thu nhập bình quân của người trẻ, tạo sức ép lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở”, ông Lực nói.

Tại hội nghị gần đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng nhấn mạnh: “Nhân dân thiếu nhà ở nhưng lại không có nhà để mua. Nhà 100 triệu đồng/m2 thì dân làm sao mua nổi? Phải tăng nguồn cung để kéo giá xuống, cân đối cung – cầu theo cơ chế thị trường.”

Theo người đứng đầu Chính phủ, muốn làm được điều đó cần xử lý tận gốc các vướng mắc về thể chế, luật pháp, đất đai. Đồng thời, mọi nỗ lực phải thực hiện theo tinh thần “6 rõ”: rõ người, rõ việc, rõ thời gian, rõ thẩm quyền, rõ trách nhiệm, rõ sản phẩm để tạo chuyển biến thực chất trong phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.