“Cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ bất động sản”

Bài học từ các nước

Tại Singapore, chính phủ đã có những biện pháp mạnh mẽ để điều tiết thị trường bất động sản. Thuế bất động sản được quản lý chặt chẽ và phân loại thành nhiều nhóm khác nhau. Cụ thể, họ đã tăng thuế bất động sản và thuế trước bạ đối với những người mua nhà thứ hai nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ.

Đối với những người mua nhà lần hai trở đi, mức thuế mà công dân Singapore phải chịu là 20%, trong khi người thường trú phải trả 30%. Đặc biệt, người nước ngoài khi mua bất kỳ loại bất động sản nào sẽ bị áp thuế cao ngất ngưởng lên đến 60%.

Bên cạnh thuế mua, các chủ sở hữu bất động sản cũng phải đóng thuế hàng năm dựa trên giá trị thường niên của tài sản, xác định theo giá thuê thị trường. Mức thuế này áp dụng theo hệ thống lũy tiến. Đặc biệt, đối với các tài sản bị bỏ hoang sẽ bị áp mức thuế cao hơn nhằm khuyến khích chủ sở hữu sử dụng hoặc cho thuê tài sản thay vì để không.

Ở Vương quốc Anh, chính phủ cũng đã áp dụng chính sách thuế đối với tài sản thứ hai nhằm kiểm soát thị trường bất động sản và hạn chế đầu cơ. Các mức thuế cao hơn đối với bất động sản thứ hai. Ngoài ra, các căn nhà bỏ hoang từ năm thứ ba trở đi sẽ phải đóng thuế công ích, nhằm tạo ra áp lực cho các chủ sở hữu sử dụng tài sản của họ một cách hiệu quả hơn. Những chính sách này được thiết kế nhằm giảm thiểu tình trạng đầu cơ cá nhân và tạo điều kiện bình đẳng hơn trong quyền sở hữu nhà ở cho công dân.

Tại Đức, hệ thống thuế mang tính chất cơ cấu rất rõ ràng. Nếu một cá nhân bán bất động sản trong vòng 10 năm kể từ ngày mua, họ sẽ phải chịu thuế đầu cơ, với tỷ lệ có thể lên đến 45%, điều này phụ thuộc vào mức thu nhập của người bán. Ngoài ra, từ năm 2025, Đức sẽ áp dụng một hệ thống thuế bất động sản mới dựa trên giá trị bất động sản, với một mức thuế cụ thể cho từng thành phố.

Ở Trung Quốc, mặc dù chính phủ đã thử nghiệm một số chính sách áp thuế bất động sản, họ vẫn còn lo ngại về tác động tiêu cực có thể xảy ra đối với thị trường bất động sản, gây mất ổn định thị trường tài chính và nền kinh tế đất nước. Do đó, họ đã tạm hoãn việc triển khai thuế này trên toàn quốc. Tuy nhiên, tại một số thành phố lớn như Thượng Hải và Trùng Khánh, chính quyền địa phương đã áp dụng thuế đối với các bất động sản đầu tư và các bất động sản có giá trị cao, mặc dù các quy định này chưa được áp dụng một cách đồng nhất trên toàn quốc.

Kiểm soát đầu cơ bằng đánh thuế

Tại Việt Nam, việc áp thuế bất động sản đang trong quá trình nghiên cứu và xây dựng dự thảo luật. Bộ Tài chính hiện đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, dự kiến sẽ trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10 năm 2024 và thông qua vào tháng 5 năm 2025. Mục tiêu của luật này là đánh thuế đối với bất động sản thứ hai và đất bỏ trống, nhằm tạo công bằng xã hội và ngăn chặn đầu cơ đất đai.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ thổi giá, tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá.

VARS cho rằng, thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ đổ về loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách. Bởi lẽ, đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Trong khi đó, vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1.8 vừa qua đã cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này.

Để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, VARS kiến nghị, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Theo đó, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.