'Đu sóng' đầu cơ bất động sản: Lợi bất cập hại?

"Tạo sóng, thổi giá" để mở lối thoát cho những khu vực "ế ẩm"

Trước thực trạng các phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội có giá trúng cao "bất thường" thời gian vừa qua tại Thanh Oai, Hoài Đức, chuyên gia bất động sản cho rằng đây có thể là "chiêu trò" để đẩy giá và khơi thông giao dịch đối với các khu vực đất đang "bị kẹt" hoặc "ế ẩm".

Theo chia sẻ của ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, đa phần các cuộc đấu giá bất động sản đều cho kết quả cao hơn nhiều so với mức giá khởi điểm khi nhu cầu lớn.

Tuy nhiên, ông Tuấn nhận định kết quả của 2 đợt đấu giá gần đây cho thấy mức giá cao đến bất thường, cao gấp 2-3 lần so với mức giá khởi điểm.

Giá đất thị trường thông thường được quyết định bởi yếu tố cung và cầu. Việc một khu vực có mức giá cao hơn 2-3 lần trong thời gian ngắn khi các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của đất không hề thay đổi (gồm hạ tầng, pháp lý, quy hoạch...) được cho là bất thường và cần phải xem xét.

Các cuộc đấu giá đất đều được các địa phương tổ chức sau giai đoạn luật được thông qua, cũng là thời điểm mà các địa phương bắt đầu đưa ra các dự thảo về bảng giá đất; điều này tạo điều kiện để các hội nhóm dễ dàng "đẩy giá" lên mức cao hơn so với thực tế.

Dù vậy, phải chờ đến khi hạn nộp tiền trúng đấu giá diễn ra mới biết được số lượng thực tế những các nhân tham gia đấu giá có thực sự hoàn thành nghĩa vụ hay không hay chỉ là "chiêu trò" để tạo dư luận.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng cho rằng dù có thực sự hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá cũng không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ có những cơn "sốt đất" ngay lập tức mà vẫn chỉ ở trong giai đoạn "sốt cục bộ".

Theo nhận định của ông Tuấn, điều này sẽ đem đến rủi ro cho các nhà đầu tư/cá nhân tham gia vào thị trường trong giai đoạn này.

Lợi bất cập hại?

Nhìn nhận về việc nhiều người chấp nhận bỏ ra mức giá cao để trả cho những lô đất từng bị coi là "đồng không mông quạnh", dân cư thưa thớt, hạ tầng chưa hoàn thiện, ông Tuấn cho rằng rất có thể lượng người dân có nhu cầu thực khá ít, đa phần đều là nhà đầu tư, môi giới... tham gia với nhiều động cơ khác nhau.

Những nhóm đối tượng này tham gia với mục tiêu chính không hẳn mang đến lợi nhuận cho các lô đất này mà có thể chỉ là "tạo sóng" và "thổi giá" để giúp các khu vực đất xung quanh đang "bị kẹt" có thể dễ dàng giao dịch.

Hoặc một số môi giới lọc lõi hơn có thể sẽ cố gắng trúng các lô đất này sau đó bán chênh lệch để kiếm lời vài trăm triệu đồng/lô.

Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn, những khu đất ở vùng ven Hà Nội đã phần hướng đến mục đích để ở, trong khi giá ở khu liền kề gần đó lại thấp hơn từ 2-3 lần; điều này cho thấy sự mạo hiểm rất lớn của các nhà đầu tư.

Ông Tuấn cho rằng những ai đang "theo sóng", "đu sóng" đầu cơ giữa thời điểm này sẽ rất khó để bán tiếp, thậm chí phải chục năm sau, giá đất mới có thể tăng lên đúng với mức giá trúng đấu giá.

Ông Tuấn cũng chỉ ra điểm cốt lõi đối với vấn đề tăng giá cao bất thường khi đấu giá đất vùng ven Hà Nội chính là do mức giá khởi điểm khá thấp so với giá thị trường.

Đơn cử như giá đất trung bình ở khu vực Hoài Đức khoảng 43 triệu đồng/m2 nhưng mức giá khởi điểm khi đấu giá lại chỉ từ 7,3 triệu đồng/m2.

Mức giá khởi điểm thấp đồng nghĩa với việc chi phí để tham gia đấu giá 1 lô đất thường khá thấp, chỉ từ 100-200 triệu đồng, tuy nhiên nếu thành công lại có khả năng sang tay và lãi ngay từ 500-600 triệu đồng. Do mức lãi "khủng" đã khiến cho nhiều người không có nhu cầu thật cứ thể đẩy giá lên tối đa để có thể trúng đấu giá.

Ở một góc nhìn khác, những người đang có sẵn đất xung quanh có thể bỏ cọc 100 triệu đồng/lô, chủ yếu để cố tình nâng giá đất ở những khu vực xung quanh, sau đó thoát hàng để thực hiện giao dịch giữa bối cảnh thị trường BĐS đang phục hồi.

Trong khi những người có nhu cầu thật lại chỉ đấu giá loanh quanh ở ngưỡng giá thị trường cộng thêm 20-30%.

Việc lượng đầu cơ và "thổi giá" quá đông có thể khiến cho các khu đất này rất lâu mới có thể sang nhượng lại cho những người có nhu cầu thật, thậm chí phải tổ chức đấu giá lại nếu xuất hiện tình trạng bỏ cọc.

Trên thực tế, nếu đấu giá thành công, cao hơn với mức khởi điểm sẽ mang đến lợi ích cho ngân sách. Tuy nhiên, nếu mức giá đấu cao cùng với lực đẩy từ các nhóm/hội đầu tư sau đấu giá đã đẩy giá đất tại khu vực này lên "quá nóng", tạo mặt bằng so sánh đối với các khu vực khác bất chấp những giá trị kinh doanh/sử dụng mang lại.

Việc trúng đấu giá cao bất thường đem đến nhiều hệ lụy cho người mua nhà, doanh nghiệp đầu tư cũng như bất ổn đối với thị trường.

Theo đó, đối với những người dân có nhu cầu mua nhà thật sẽ rất khó để sở hữu đất/nhà trong giai đoạn này khi người bán luôn neo tâm lý tăng giá lên so với giá của thị trường.

Những người có tiền sẽ đổ xô đi mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận, trong khi những người có nhu cầu ở thật lại tập trung dòng tiền vào bất động sản thay vì lưu thông cho các hoạt động kinh tế khác.

Điều này gây ra nghịch cảnh: Người cần nhà không đủ tiền để mua, người có tiền lại găm tiền vào đất.

Các doanh nghiệp đầu tư trong và ngoài nước khi thực hiện các dự án lớn cũng sẽ gặp nhiều khó khăn trong vấn đề giải phóng mặt bằng, chi phí vốn bị đội lên nhiều lần, tạo nên "hiệu ứng dây chuyền", tác động nhiều đến phân khúc khác của thị trường.

Thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2023 ở một số phân khúc nổi bật như nhà riêng và chung cư; những phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thật có sự gia tăng mạnh về nhu cầu tìm kiến cũng như giá bán.

Hàng loạt các luật mới liên quan đến đất đai có hiệu lực đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản nhưng nguyên lý chung vẫn vận hành theo cung - cầu. Dòng tiền vẫn tìm đến những phân khúc có nhu cầu cao tại thị trường ở thời điểm hiện tại.

Chính vì thế, chung cư/nhà riêng vẫn được xem là hai phân khúc "dẫn sóng" thị trường trong giai đoạn phục hồi.