Thị trường nhà thấp tầng bùng nổ nguồn cung

Nguồn cung "nở rộ"

Từ Bắc chí Nam, loạt “ông lớn” như CapitaLand, Kita Group, Sun Group, Vạn Phúc Group... đồng loạt tung ra sản phẩm mới, thổi luồng gió mới vào thị trường vốn trầm lắng suốt thời gian dài.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Lê Quốc Kiên, một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung thấp tầng tăng mạnh là do các quy định pháp lý mới không còn cho phép phân lô bán nền trong khu đô thị. Chủ đầu tư buộc phải xây nhà hoàn thiện mới được bán, đẩy số lượng sản phẩm liền thổ trong thống kê lên cao.

Điểm nghẽn nằm ở giá bán và vị trí. Phần lớn sản phẩm nằm xa trung tâm, giá từ 7 - 10 tỷ đồng/căn – vượt quá khả năng chi trả của người dân địa phương như ở Long An, Bình Dương hay vùng ven TP. HCM. “Đối tượng mua chủ yếu là giới đầu tư, nhưng đầu tư thì cần thanh khoản – điều đang rất yếu hiện nay,” ông Kiên phân tích.

Việc không được bán đất nền khiến giá thành bị đẩy lên cao. Giá đất chiếm 70 – 80% tổng giá trị căn nhà, cộng thêm chi phí xây dựng, tài chính khiến nhà liền thổ mất lợi thế cạnh tranh so với căn hộ – vốn dễ bán, dễ cho thuê hơn.

“Trước đây, nhà đầu tư có 4 tỷ có thể chọn đất nền hoặc nhà nhỏ; nay họ chọn 2 căn hộ thay vì một nhà phố ở xa trung tâm. Đây là nguyên nhân khiến thanh khoản yếu, dù nguồn cung gia tăng,” ông Kiên nói thêm.

Gia tăng ưu đãi bán hàng

Trước áp lực bán hàng ngày càng lớn, chủ đầu tư buộc phải đẩy mạnh ưu đãi với mức độ chưa từng thấy trong vài năm gần đây. Nếu giai đoạn 2018 – 2020, mức chiết khấu phổ biến chỉ 3 – 5%, thì hiện tại đã tăng lên 10 – 15%, kèm theo hàng loạt chính sách hỗ trợ tài chính hấp dẫn.

Khách hàng có thể vay tới 70% giá trị sản phẩm, hưởng lãi suất 0% trong 24 – 30 tháng, ân hạn nợ gốc đến 18 tháng. Bên cạnh đó là hàng loạt quà tặng lớn như xe hơi, nội thất cao cấp, thẻ nghỉ dưỡng, thậm chí chiết khấu thêm cho khách mua nhiều sản phẩm.

Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo đây chỉ là “phao cứu sinh” ngắn hạn. Ông Lê Quốc Kiên cho rằng: “Nếu không có ưu đãi lãi suất và ân hạn gốc, chắc chẳng ai dám mua. Nhưng khi hết ân hạn, áp lực trả nợ sẽ rất lớn nếu thị trường chưa kịp hồi phục.”

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội – đồng tình rằng các chính sách ưu đãi hiện tại chủ yếu nhằm kích thanh khoản và giải phóng hàng tồn, chứ chưa phản ánh xu hướng tăng trưởng bền vững. “Thị trường thấp tầng đang ở giai đoạn bản lề: nguồn cung tăng, giá cao, nhưng sức mua thực vẫn yếu. Doanh nghiệp phải chọn giữa bán nhanh hay giữ hàng,” bà nhận định.

Đâu là điểm sáng, dẫn dắt thị trường? 

Theo giới chuyên gia, giai đoạn 2025 – 2026 sẽ là thời điểm thanh lọc mạnh trên thị trường thấp tầng. Những doanh nghiệp chỉ dựa vào ưu đãi tài chính ngắn hạn sẽ khó trụ vững nếu không điều chỉnh chiến lược.

Ông Lê Quốc Kiên cho rằng hướng đi bền vững là giảm quy mô sản phẩm để hạ giá, giúp người mua dễ tiếp cận hơn. “Nếu mức tài chính ban đầu chỉ khoảng 4 – 5 tỷ đồng, thị trường sẽ có thanh khoản thực, không còn phụ thuộc hoàn toàn vào nhà đầu tư,” ông nói.

Đồng thời, các dự án xa trung tâm cần tái định vị công năng, hướng tới mô hình sống – làm việc – giải trí khép kín, thay vì chỉ bán nhà đơn thuần. “Không thể chỉ bán nhà mà thiếu hạ tầng, trường học, trung tâm thương mại, tiện ích – cư dân sẽ không đến ở thật,” ông nhấn mạnh.

Từ phía nhà đầu tư cá nhân, việc kiểm soát rủi ro tài chính là yếu tố sống còn. Ông Kiên cảnh báo: “Không nên xuống tiền chỉ vì chính sách hấp dẫn. Cần nhìn tổng thể chu kỳ thị trường để tránh ‘bẫy thanh khoản’ – bài học từng khiến nhiều người trắng tay.”

Dù còn nhiều thách thức, các chuyên gia nhận định thị trường thấp tầng vẫn có thể bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét nếu cân bằng được ba yếu tố: giá bán – hạ tầng – pháp lý.

Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng những dự án có giá trị sử dụng thực, quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt sẽ là điểm sáng, dẫn dắt thị trường.

Ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group – cũng tin tưởng: “Đà phục hồi sẽ tiếp tục trong năm 2025. Khu Đông và khu Tây Hà Nội, cùng TP. Thủ Đức sẽ là những cực tăng trưởng chính, mở ra cơ hội mới cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.”