Nghịch lý nguồn cung tăng mạnh nhưng giá nhà vẫn không giảm

Hàng mới liên tục được đẩy ra thị trường

Mới đây, theo báo cáo thị trường của Savills, nguồn cung mới trong Q3/2024 đạt 5.265 căn, tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm. Các dự án Lumi Hanoi và QMS Top Tower mở bán 3.488 căn tương đương 66% thị phần, 34% còn lại đến từ các giai đoạn tiếp theo của bốn dự án khác. 

Ngoài ra, nguồn cung mới chiếm 65% số lượng căn bán được và có tỷ lệ hấp thụ 85%. Những dự án này có lợi thế nhờ pháp lý minh bạch trước khi mở bán và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Đồng quan điểm, CBRE Việt Nam cho biết nguồn cung chung cư, nhà liền thổ trong năm nay được dự báo dồi dào nhất trong 4 năm qua, song giá bán chưa có dấu hiệu giảm.

CBRE chỉ ra từ đầu năm đến nay, thị trường Hà Nội đón nhận số lượng lớn chung cư mới mở bán. Riêng quý III, có hơn 8.200 căn hộ ra mắt thị trường, tương đương với quý trước đó. Số lượng căn đến từ 11 dự án, chủ yếu ở trong đại đô thị phía Tây và phía Đông thành phố.

Ước tính chung trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới có thể đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung sơ cấp lớn nhất ghi nhận tại Thủ đô trong vòng 5 năm trở lại đây.

"Năm 2024 sẽ chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong suốt 4 năm qua", chuyên gia CBRE khẳng định.

Giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới

Dù nguồn cung không còn khan hiếm khi các dự án liên tục mở bán hàng nghìn căn hộ ra thị trường song theo ghi nhận từ các đơn vị này, giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm, theo Savills. Trong 9 tháng đầu năm 2024, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được, tăng mạnh từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, kết thúc quý 3/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước. Sự tăng trưởng này cho thấy sức nóng của thị trường và khả năng tiệm cận mức giá của TP.HCM trong tương lai gần.

Ngoài ra, xu hướng này đi kèm với sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm phân khúc chung cư. Theo CBRE Việt Nam, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý này đến từ phân khúc cao cấp có giá từ 60 triệu đồng một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Quý III chỉ có hai dự án được chào bán trong khoảng 55-60 triệu đồng một m2. 

Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán trong quý này với giá gần 200 triệu đồng một m2. So với quý trước, giá sơ cấp trung bình đã tăng gần 9% theo quý và 26% theo năm.

Lý giải diễn biến trên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. 

Khi tung ra sản phẩm mới, chủ đầu tư sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực nên những tòa mới khó có giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh. Điều này để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu gia tăng.

Một lý do khác cho hiện trạng giá bán ở ngưỡng cao một phần vì lực cầu đầu tư lớn, dòng tiền vẫn đổ về sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực ở trung tâm. Do đó thanh khoản thị trường vẫn duy trì tích cực.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, nhiều người chờ chung cư giảm giá là điều không khả thi. Bởi chi phí thuế đất theo biểu giá mới khiến khiến doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới.

“Tôi cho rằng thực tế có những dự án còn tăng hơn nhiều. Không phải ngẫu nhiên thị trường BĐS Hà Nội tăng giá chóng mặt trong thời gian qua”, ông Trung cho biết.

Ông Trung còn khẳng định, nếu như trước đây giá các căn hộ tại vị trí trung tâm trên dưới 100 triệu đồng/m2 khách hàng đã cảm thấy quá đắt đỏ thì tới đây với những dự án căn hộ ở vị trí đẹp giá có thể lên tới 200 triệu đồng/m2 nhưng nếu đạt được các tiêu chí khách hàng đưa ra thì vẫn được chấp nhận. 

Theo dự báo của OneHousing, quý 4/2024 dự kiến sẽ có khoảng 10.000 căn mở bán, tăng mạnh 3,2 lần so với cùng kỳ năm trước.