Luật Đất đai 2024: Giao đất qua đấu giá mới 'lọc' được chủ đầu tư tiềm năng

Sáng 18/1, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), với tỉ lệ 87,63% các đại biểu Quốc hội có mặt biểu quyết tán thành. Đánh giá về Luật được thông qua, các chuyên gia nhận định, một trong những điểm ấn tượng của Luật Đất đai 2024 là việc tiếp cận nguồn lực đất và việc thu hồi đất.

Tiếp cận quỹ đất khó khăn thì mới thanh lọc được những chủ đầu tư có tiềm năng

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến – Phó chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, một trong những điểm nổi bật của Luật Đất đai 2024 là trường hợp xây dựng nhà ở trong khu đô thị thì sẽ đưa vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Quy định của Điều 79).

Đất thu hồi không chỉ để xây dựng dự án nhà thương mại mà còn góp phần nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội. Những trường hợp xây dựng nhà ở ngoài trường hợp trên phải thỏa thuận với người sử dụng đất là sự “hợp tác” tránh xung đột, tranh chấp. Điều này có tác động tích cực đối với doanh nghiệp bất động sản và người dân.

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến có nhận định tích cực về Luật Đất đai mới được thông qua.

PGS. Tuyến cũng đánh giá cao về nhóm quy định tiếp cận đất đai đối với chủ đầu tư. Tại Luật mới, Nhà nước giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Điều này sẽ hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp chuyển sang thành đất ở. Nhân cơ hội này cũng có thể thanh lọc lại thị trường. Phân phối đất đai thông qua đấu thầu, đấu giá sẽ bảo đảm công khai, minh bạch, khắc phục xin cho, tiệm cận nguyên tắc chuyển dịch đất đai theo thị trường. 

“Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tìm ra được những chủ đầu tư có năng lực về tài chính, làm ăn chuyên nghiệp bài bản. Việc tiếp cận đất đai khó khăn thì mới thanh lọc được những chủ đầu tư có tiềm năng và năng lực. Bởi theo quy định mới, nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Rõ ràng xác định được doanh nghiệp nào có tiềm năng và đủ uy tín ngay ở khâu tiếp cận đất đai. Ngay như Luật kinh doanh Bất động sản đã thông qua cũng quy định, kinh doanh quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng. Tức là ngay từ khi tiếp cận đất đai để làm dự án thì anh không chỉ có tiềm lực tài chính, mà còn phải thể hiện được tiềm lực và trách nhiệm của mình để người mua, khách hàng nhìn vào đó đo đạc được sản phẩm về tay mình như thế nào”.

Luật sư Trần Đức Phượng – Luật sư Đoàn TP.HCM cũng đồng tình với việc trong những năm qua, các dự án rất khó tiếp cận đất đai do một số quy định thực sự chưa rõ ràng. Bởi vậy, với việc thông qua Luật Đất đai 2024 mang đến một số điểm tích cực cho thị trường bất động sản.

Một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến khác nhau trong Luật Đất đai sửa đổi đó là về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Theo đó, khi doanh nghiệp đã có đất ở (thuần ở) hoặc doanh nghiệp đã có đất ở và các loại đất khác không phải đất ở (trong khu đất có ít nhất 1m2 đất ở) mới được làm dự án.

Luật sư Phượng cho rằng: “Với luật mới, quyền tiếp cận nguồn lực về đất đai của doanh nghiệp được mở rộng hơn bởi quy định về giao nhận đất, thu hồi đất của các dự án khác với nhà ở thương mại chặt chẽ hơn Luật cũ (năm 2014). Đặc biệt, quy định diện tích đất ở có sẵn (không kèm định lượng) trong dự án (Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024) khá cởi mở và tạo điều kiện cho các dự án nhỏ lẻ “chạy” nhanh hơn. Những dự án trước đây từng dính vào đất nông nghiệp, đất ở cũng sẽ được tháo gỡ theo quy định này”.

Thủ tục có bị nhân đôi khi giao đất qua đấu thầu?

Ở một góc độ khác, với quy định “các dự án nhà ở thương mại, đô thị hỗn hợp… phải có diện tích đất ở hoặc đất ở và đất khác”. Luật sư Phượng cho rằng, không “mở rộng cửa” cho tất cả các doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp sẽ gặp một số bất cập, thậm chí là không thực hiện được.

Bởi theo Luật mới, doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh sẽ không được ưu tiên chuyển đổi mục đích sang đất đô thị, đất ở đô thị, đất thương mại dịch vụ.

Luật sư Trần Đức Phượng – Luật sư Đoàn TP.HCM.

“Trước đây, doanh nghiệp có thể chuyển đổi đất đai từ đất khác sang đất ở tương đối dễ dàng nhưng theo Khoản a Điều 127 của Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải có văn bản chấp thuận đầu tư. Như vậy, những doanh nghiệp không có “đất ở hoặc đất ở và đất khác” phải chờ thời gian giải tán dự án và quay lại tham gia đấu thầu. Họ lại phải quay ra trông ngóng Nhà nước đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Và quá trình đấu thầu, đấu giá thì cạnh tranh rất gắt gao. Thủ tục này gây ra nhiều công đoạn và kéo dài thời gian dự án” – Luật sư nhận định.

Theo Luật sư Phượng, để giải quyết việc này thì địa phương có trách nhiệm chủ động đưa ra các dự án để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư và đấu giá. Địa phương phải cởi mở thủ tục để doanh nghiệp vào dễ dàng hơn. "Tôi thấy rất nhiều địa phương đã thực hiện điều này trong những năm qua, đặc biệt những tỉnh nhỏ luôn mời gọi, kêu gọi các doanh nghiệp đầu tư. Và tôi nhận định điều này khá là tốt. Nếu như các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM chịu cởi mở chính sách thì khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 này không vấn đề gì".

Về vấn đề này, tối 18/1, trong Công văn số 15/2024/CV gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, HoREA cũng đề cập đến bất cập về quy định dự án nhà ở thương mại phải có đất ở/ đất khác/ đất khác và đất ở vô hình trung sẽ “làm lợi” cho các nhà đầu tư “có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại” đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội “chiếm lĩnh thị trường”.

HoREA đã xin trình Quốc hội cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai.

Hiện tại, Quốc hội mới chỉ thông qua Luật và vẫn chưa ban hành Nghị định, Thông tư cụ thể đi kèm. Bởi vậy, Luật đất đai 2024 vẫn chưa tác động ngay lập tức đến thị trường bất động sản mà còn cần độ trễ thời gian. Khi có những quy định cụ thể, các địa phương mới cụ thể hóa thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi chức năng và phê duyệt dự án đầu tư theo quy hoạch, đảm bảo sự phù hợp, tránh chồng chéo hay mâu thuẫn.

Tuy vậy, giai đoạn chờ Luật có hiệu lực sẽ là điều kiện cần để thị trường phục hồi, thúc đẩy tiến độ triển khai và mang lại sự thông thoáng, rõ ràng hơn về tính pháp lý cho các dự án.