Làn sóng đầu cơ bất động sản tăng trở lại?

Báo cáo thị trường bất động sản của Viên nghiên cứu Datxanh Services chỉ ra xu hướng mua nhà đất mục đích để đầu tư đang tăng trở lại trong năm 2024, trong đó xuất hiện nhiều nhà đầu tư mua với mục tiêu lướt sóng kiếm lời.

Năm 2023, tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư chiếm 24%, mua để lướt sóng chỉ chiếm 1,5%. Con số này tăng khá nhiều trong năm qua, với hơn 33% giao dịch mua bất động sản phục vụ nhu cầu đầu tư (tích lũy, cho thuê...). Trong đó, lượng người mua với mục đích đầu tư lướt sóng, giữ tài sản dưới 1 năm rồi sang tay kiếm lời chiếm đến 9,1% (tăng gấp 6 lần).

Datxanh Services cho hay, xu hướng đầu cơ, lướt sóng nhà đất diễn ra mạnh mẽ tại các thị trường phía Bắc, nhất là ở Hà Nội. Tình trạng nhà đầu tư mua sang tay nhanh trong vài tháng, thậm chí chỉ trong 1 đến 2 tuần để kiếm lời diễn ra khá phổ biến, nhất là ở loại hình căn hộ chung cư, đất nền.

Tại TP HCM, lượt khách đầu cơ cũng đang xuất hiện trở lại trong những tháng cuối năm, nhưng diễn biến cục bộ ở phân khúc căn hộ tại một vài dự án và chiếm tỷ trọng không quá lớn.

Báo cáo từ One Housing cũng cho thấy 81% người mua bất động sản tại TP HCM và Hà Nội là có mục đích đầu tư, đầu cơ, còn nhu cầu ở chỉ khoảng 19%. Số liệu từ CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, nhu cầu mua nhà đất để đầu tư tại Việt Nam luôn chiếm tỷ lệ rất cao, trung bình từ 50-60%.

Một nghiên cứu trước đó của Batdongsan cũng chỉ ra hơn 86% nhà đầu tư mua bất động sản là để lướt sóng kiếm lời, chỉ giữ tài sản chưa đến 1 năm đã sang tay. Trong đó, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 3 tháng là 15%, từ 3-6 tháng khoảng 35%, từ 6-12 tháng tầm 36% và chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn 1 năm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, trong 5 năm qua, giá bất động sản Việt Nam tăng gần 60%, trong khi các nước cùng khu vực (có tiềm năng cũng như tốc độ phát triển không kém cạnh) như Thái Lan, Trung Quốc, Malaysia, Nhật Bản, Singapore... chỉ tăng 11-15%.

Ông Quốc Anh nhận định bất động sản là kênh đầu tư, thanh khoản tốt, lợi nhuận cao hơn các kênh khác như vàng, chứng khoán hay ngân hàng nên nhu cầu lướt sóng, đầu cơ luôn rất cao. Ngoài ra, chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam đang thấp và thoáng hơn nhiều nước trong khu vực, thiếu chế tài với các hình thức đầu cơ, bỏ hoang tài sản đất. Số lượng người mua nhà đất để lướt sóng quá nhiều khiến thị trường phát triển kém bền vững và thúc đẩy giá bất động sản tăng ảo.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Datxanh Services, cho rằng làn sóng đầu cơ tăng trở lại là do thị trường phía Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng phát triển quá nóng trong năm 2024. Giá chung cư Hà Nội tăng trung bình 35-60% trong khi tỷ lệ hấp thụ các dự án vẫn ghi nhận mức cao, từ 75-80%. Bên cạnh đó tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) cùng với sức nóng từ các phiên đấu giá đất đã khiến không ít người lao vào đầu cơ bất động sản kiếm lời nhanh.

Thực tế, thị trường có không ít nhà đầu tư hưởng lợi nhờ bắt đúng thời điểm. Riêng với TP HCM, đà tăng giá mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp cùng tình trạng "cháy hàng" ở một số dự án cao cấp, hạng sang mở bán nửa cuối năm đã thúc đẩy xu hướng lướt sóng quay trở lại.

Theo bà Liên, nhu cầu đầu cơ, đầu tư bất động sản là một khía cạnh của thị trường và rất khó để triệt tiêu hoàn toàn. Khi thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại, làn sóng đầu cơ, lướt sóng cũng theo đó tăng lên. Nếu theo kịch bản tăng trưởng tích cực (nguồn cung tăng 40%, lãi suất dưới 12%), nhu cầu đầu cơ nhà đất năm nay có thể còn tăng mạnh hơn nhưng sẽ khó bùng nổ.

Phó viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bà Phạm Thị Miền cho rằng hoạt động theo cơ chế thị trường rất khó có thể triệt tiêu hoàn toàn yếu tố đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Đặc biệt, khi thị trường có những dấu hiệu tốt lên, sôi động hơn, hiện tượng này càng dễ xảy ra. Tuy nhiên thị trường bất động sản vẫn đang phục hồi sau một thời gian khá dài chìm trong khó khăn. Do đó, tất cả những yếu tố tiêu cực đều khiến thị trường bị ảnh hưởng. Để có thể kiểm soát các hiện tượng đầu cơ, thổi giá, theo các chuyên gia, cần có sự chung tay của tất cả chủ thể.

Theo các chuyên gia, để ngăn chặn tình trạng mua bán "lướt sóng" bất động sản, nhiều nước đang sử dụng công cụ thuế mạnh tay và trên nhiều khía cạnh. Vì vậy đã đến lúc Việt Nam cần ban hành một chính sách tổng thể về thuế để điều tiết hành vi thị trường, giúp bất động sản phát triển lành mạnh. Tuy nhiên, giải pháp này cần lộ trình cụ thể về thời điểm áp dụng, tiêu chí, mức đánh thuế... nhằm tránh gây cú sốc cho các bên liên quan.