Làm gì để khơi thông dòng vốn chảy vào bất động sản?

Áp lực dòng tiền vẫn còn lớn

Không thể phủ nhận rằng, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) được cho đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất. Ngay từ đầu năm, thị trường này đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi những cơ chế, chính sách nhằm “giải cứu” thị trường từ năm 2023 đủ thời gian để “thẩm thấu” và hàng loạt quy định mới trong các Dự án Luật sửa đổi, bổ sung được Quốc hội thông qua như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...

Tuy nhiên, theo chuyên gia, thị trường bất động sản mới chỉ hồi phục một số phân khúc. Bên cạnh đó là tình trạng mất cân đối về cơ cấu sản phẩm tiếp tục sâu sắc hơn; doanh nghiệp đối diện với áp lực về đáo hạn trái phiếu, đặc biệt, thách thức lớn nhất phải kể đến đó là vấn đề về nguồn vốn.

Thực tế cho thấy, với vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, nên khi huy động vốn trục trặc, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn ngay lập tức.

Nhìn lại 2 năm qua, doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Thống kê cho thấy, những năm gần đây, bên cạnh nguồn vốn tự có, nguồn vốn bổ sung từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Năm 2023, tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp được cải thiện, tổng giá trị phát hành được ghi nhận 311.240 tỷ đồng; trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản là 73.200 tỷ đồng, chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022. Dù vậy, mức tăng này chỉ bằng khoảng 1/3 tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành năm 2021.

Đối với nguồn vốn FDI được duy trì ổn định, năm 2023 vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 4,67 tỷ đồng, tăng 4,8% so với cùng kỳ và giữ vị trí thứ hai trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2023.

Các chuyên gia đánh giá, dù nguồn vốn FDI vẫn duy trì là điểm sáng, nhưng các kênh vốn chính đang gặp thách thức, doanh nghiệp địa ốc vẫn đang "mắc kẹt" bởi dòng tiền. 

Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, 2023 là một năm khó khăn của lĩnh vực BĐS khi Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã làm việc một cách rất quyết liệt với quyết tâm cao nhằm khôi phục trở lại thị trường. Gần 20 động thái được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập, góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia.

“Mặc dù nhận được nhiều tín hiệu tích cực, nhưng thị trường vẫn chưa thể bật tăng, do sự suy giảm mạnh của dòng vốn trong thời gian dài, nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn, dự án bị đình trệ. Thêm vào đó, là tình trạng thiếu nguồn cung và tâm lý chờ “bắt đáy” gây nên tình trạng đứt gãy chuỗi cung ứng thị trường BĐS ảnh hưởng tới sự phát triển nhiều ngành và tới GDP chung của cả năm”, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận.

Khơi thông dòng vốn bằng cách nào?

Thực tế cho thấy, với vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, nên khi huy động vốn trục trặc, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Vì thế, việc tìm ra giải pháp giúp khơi thông nguồn vốn, thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường bất động sản là rất cần thiết.

Để giải quyết vấn đề “đói vốn” của thị trường BĐS hiện nay, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đưa ra 3 vấn đề cần tập trung giải quyết, cụ thể:

Một là, cần đề cao vai trò trách nhiệm của người đứng đầu trong giải ngân vốn đầu tư công. Tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong thủ tục khởi công dự án, các hồ sơ, thủ tục đầu tư cần được sớm chuẩn bị.

Tiếp đó, phân bổ nguồn vốn đầu tư công sớm tại các bộ, ngành, địa phương, điều chỉnh nhanh giá cả theo giá thị trường. Một số vật tư nguyên liệu tăng giá, các doanh nghiệp chờ đợi điều chỉnh giá từ cơ quan chức năng. Cùng với đó, đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư, giải quyết các vướng mắc tại một số địa phương, một số dự án khó khăn về nguồn vật liệu, ảnh hưởng tới tiến độ, khối lượng nghiệm thu giải ngân vốn.

Thứ hai, về nguồn vốn tín dụng cần thực hiện nhanh chóng, nghiêm túc và linh hoạt các chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước để có thể thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng của các doanh nghiệp BĐS.

Các ngân hàng thương mại đẩy mạnh xem xét, thẩm định các dự án, các hợp đồng để thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng; phát hành trái phiếu doanh nghiệp cần tiếp tục xem xét các động thái của các doanh nghiệp để kịp thời có các biện pháp thay đổi, điều chỉnh để các cơ chế, chính sách phù hợp với năng lực và tình hình tài chính của doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp BĐS.

Thứ ba, để thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS cần đổi mới các biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp FDI trong tiếp cận các thủ tục đầu tư, các ưu đãi trong việc giảm chi phí đầu tư, giải phóng mặt bằng, tuyển dụng công nhân.

“Các cơ quan quản lý nhà nước nên đẩy mạnh số hóa các hoạt động nghiệp vụ, xây dựng kho dữ liệu toàn diện để giảm thiểu chi phí tiếp cận, thẩm định và rút ngắn quá trình xét duyệt, đưa ra quyết định đầu tư”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khuyến nghị.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, các cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý; Sớm ban hành văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở cho cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới. Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Mặt khác, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua đối với hộ gia đình có thu nhập trung bình, hoặc cận trung bình.

Bên cạnh đó, cũng cần nghiên cứu cơ chế, cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại. Nhất là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của tổ chức xếp hạng, đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của doanh nghiệp trong một điều kiện kinh tế nhất định. Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát đủ khách quan, nhằm đánh giá những rủi ro có thể khi đầu tư vào doanh nghiệp thông qua trái phiếu.