Thị trường bất động sản vẫn gặp khó về dòng vốn

Doanh nghiệp gặp vướng mắc về tài chính

Mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố tình hình nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) quý IV/2023. Trong đó, tính đến 31/11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 1.022.532 tỷ đồng. Qua đó thể hiện rằng, nguồn tài chính đổ vào thị trường này bắt đầu sôi động hơn và ghi nhận mức tăng so với giai đoạn trước.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, vẫn có nhiều dự án bất động sản chưa được triển khai vì doanh nghiệp thiếu vốn.

Cả ba dòng tiền chính của doanh nghiệp bất động sản là từ khách hàng, phát hành trái phiếu và vốn tín dụng ngân hàng đều đang vướng. Trong khi đó, bất động sản có đặc thù là ngành cần nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn để hoạt động. Đầu tư trong lĩnh vực này cũng chứa không ít rủi ro, khi chi phí vốn quá lớn.

Vì thế mà, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho hay, với đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, khi huy động vốn gặp khó khăn, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Do đó, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường BĐS là rất cần thiết.

Theo chuyên gia tài chính-ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu nhận xét: Thời gian qua, rất ít doanh nghiệp bán được hàng để có doanh thu, lợi nhuận. Dòng tiền hoạt động của nhiều doanh nghiệp tiếp tục ở mức thấp.

Ông Hiếu phân tích, dự tắc nghẽn về nguồn vốn huy động kết hợp với dòng tiền âm sẽ gia tăng rủi ro chậm trả gốc, lãi của các công ty bất động sản. Cùng đó, các chủ đầu tư không bán được bất động sản, lượng hàng tồn kho rất lớn và đây là vấn đề nghiêm trọng của thị trường. Bởi, theo ông Hiếu, doanh nghiệp bất động sản không bán được sản phẩm thì sẽ không có dòng tiền để tái đầu tư. Trong khi các ngân hàng chủ yếu nhìn vào việc doanh nghiệp có dòng tiền hay không để cho vay.

Việc tồn hàng khiến tắc lớn về dòng tiền từ mọi phía như nhà đầu tư, doanh thu và ngân hàng. Vòng luẩn quẩn thiếu vốn vẫn tiếp tục trói doanh nghiệp chặt thêm.

Cần giải pháp khơi thông dòng vốn bất động sản

Trước tiên, doanh nghiệp cần phải chủ động khắc phục tình trạng này bằng nhiều cách như đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính…); huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Cùng với đó, tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản.

Để gỡ nút thắt về vốn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu đề nghị: Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng; “nới” điều kiện vay vốn để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

Theo TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, nhất là trong năm 2024. Đồng thời, hướng tới minh bạch, cụ thể hồ sơ thuế, tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán…

Bên cạnh các giải pháp đó, giới chuyên gia cũng đã đưa ra đề xuất về việc thành lập quỹ đầu tư bất động sản cho các doanh nghiệp thuộc nhóm ngành này.

Đáng chú ý, các chuyên gia đánh giá với bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc hiện nay là cơ hội tốt cho REIT phát triển. Đây là sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của doanh nghiệp bất động sản. Việc đầu tư thông qua REIT có thể giúp khoản đầu tư của các cá nhân trở nên an toàn hơn, nhờ hưởng lợi từ tầm nhìn của các nhà quản lý chuyên nghiệp.

Thông tin về quỹ REIT hay còn gọi là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một hình thức đầu tư bất động sản đã phát triển thành công ở nhiều quốc gia trên thế giới... Tuy nhiên, tại Việt Nam, quỹ tín thác đầu tư bất động sản vẫn còn mới mẻ và chưa phát triển mạnh.