Thị trường bất động sản: Giá đất vẫn bám đuổi giá nhà, làm sao để “hạ nhiệt”?

Người dân không theo kịp đà tăng giá nhà

Theo khảo sát khách hàng do Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group thực hiện vào tháng 5/2025 trên tệp khách hàng có tổng thu nhập hộ gia đình từ 25 triệu đồng/tháng trở lên, có tới 87% khách hàng Hà Nội thể hiện nhu cầu rõ ràng với bất động sản, bao gồm nhóm “Đang cân nhắc” và “Đang tích cực chuẩn bị mua”. Tỷ lệ này tăng nhẹ so với cuối năm 2024 (84%), cho thấy lực cầu thực vẫn được duy trì.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, nhu cầu mua bất động sản của người Hà Nội hiện vẫn ở mức cao, nhưng hành vi mua đã có sự thay đổi. Họ tiếp cận thị trường với tư duy tài chính rõ ràng, cân nhắc kỹ lưỡng và có sự chuẩn bị trong dài hạn. Đây là nền tảng tích cực cho sự tăng trưởng ổn định của thị trường.

Dữ liệu khảo sát của One Mount Group cũng ghi nhận 57% khách hàng dự định mua bất động sản trong vòng 1 năm tới - giảm so với mức 65% của thời điểm cuối năm 2024. Đây là tín hiệu cho thấy người mua đang tạm thời “lùi lại một bước” để quan sát và chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn, nhất là trong bối cảnh mặt bằng giá nhà neo cao như hiện nay.

Ghi nhận thực tế cho thấy, thời gian qua, hàng loạt dự án chung cư từ nội thành đến ngoại thành Hà Nội đồng loạt chào bán sản phẩm ra thị trường với giá dao động từ 70-170 triệu đồng/m2.

Ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho hay, thực tế cho thấy mức tăng thu nhập của người dân không theo kịp đà tăng giá nhà.

Tại các đô thị lớn, để mua một căn hộ 70 m2 có giá từ 3–4 tỷ đồng, đa phần người trẻ cần tới 20-25 năm tích lũy. Phần lớn các cặp vợ chồng thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng vẫn phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình nếu không có hỗ trợ tài chính. Do đó, người trẻ cần khoản vay dài từ 20-30 năm và lãi suất thấp 5-6%/năm để giảm áp lực trả nợ.

Hạ nhiệt giá nhà đất bằng cách nào?

Có thể thấy, giá nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng... đã liên tục leo thang trong nhiều năm qua, khiến giấc mơ an cư của phần lớn người dân trở nên xa vời. Theo các chuyên gia, để hạ nhiệt giá nhà và đưa thị trường bất động sản về trạng thái cân bằng, cần có một loạt giải pháp đồng bộ từ phía nhà nước lẫn doanh nghiệp.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà cao là mất cân đối cung – cầu, đặc biệt là thiếu hụt trầm trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Các phân khúc trung – cao cấp, hạng sang chiếm tỷ trọng lớn trong khi phân khúc bình dân gần như "biến mất".

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, để giải quyết vấn đề này, các địa phương cần nhanh chóng rà soát, cập nhật quy hoạch, đẩy mạnh phê duyệt dự án nhà ở xã hội, khu nhà ở công nhân và các sản phẩm giá rẻ. Song song, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng cũng cần được cải cách để rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong giai đoạn tới, chung cư vẫn là sản phẩm chủ đạo của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc nhìn nhận diễn biến tiếp theo của thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào bên mua trước sức ép khó hấp thụ nếu giá nhà còn leo thang.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP-Invest cho rằng, thị trường nhà ở đang trong vòng luẩn quẩn giá đất, nhà đất “đuổi nhau”, mà cuối cùng người mua sẽ lãnh đủ, một phần nguyên nhân xuất phát từ sự thả nổi khiến cho giá đất tăng cao.

Thực tế cho thấy, trong cùng một dự án, chỉ cần cách nhau vài tháng giữa các quyết định giao đất đã có thể khiến giá tăng lên 20%, điều này khiến giá bán nhà tăng cao.

Do đó, đã đến lúc các cơ quan chức năng cần vào cuộc quản lý, kiểm soát giá đất một cách hài hòa.

Ngoài ra, các thủ tục hành chính như định giá đất kéo dài cũng khiến doanh nghiệp chịu thêm các chi phí tài chính như lãi vay hoặc tiền đất bổ sung lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng và dĩ nhiên là các chi phí này đều được cộng vào giá bán.

Vì thế, để kiểm soát giá nhà cần sớm có cơ chế quản lý nhà nước về giá đất, tránh để thả nổi như hiện nay và giải quyết nhanh các thủ tục hành chính nhằm giảm bớt các chi phí phát sinh cho doanh nghiệp.