Kinh nghiệm mua nhà ở hình thành trong tương lai

Luật sư Phùng Thanh Sơn, Giám đốc Công ty Thế Giới Luật Pháp, Đoàn luật sư TP.HCM.

Phóng viên Báo Người Tiêu Dùng có cuộc trao đổi với Luật sư Phùng Thanh Sơn, Giám đốc Công ty Thế Giới Luật Pháp, Đoàn luật sư TP.HCM về những điểm cần lưu ý của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Khi nào thì chủ đầu tư được quyền mở bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo quy định pháp luật (Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014) thì để có thể mở bán thì chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án.

Và trước khi thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) về việc nhà ở đủ điều kiện để bán.

Để tránh đưa ra quyết định sai lầm khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi mua, khách hàng cần phải lưu ý những điểm nào?

Tính chất của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là mua cái chưa tồn tại trên thực tế. Khách hàng quyết định mua hay không là căn cứ vào thông tin mà chủ đầu tư cung cấp. Do đó, trong mọi trường hợp, khi mua nhà hình thành trong tương lai, rủi ro bao giờ cũng thuộc về khách hàng. Các rủi ro thường thấy khi mua nhà hình thành trong tương lai là chậm tiến độ, thiết kế bị thay đổi, chất lượng vật liệu không đúng như lúc xem nhà mẫu…Để hạn chế những rủi ro này, trước khi quyết định lựa chọn dự án để mua nhà ở hình thành trong tương lai, ngoài việc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các tài liệu chứng minh chủ đầu tư đã thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản nói trên, khách hàng cần lưu ý một số điểm sau:

Thứ 1: Phải biết “chọn mặt gửi vàng”. Khách hàng nên chọn những chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng, năng lực tài chính để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ. Muốn biết chủ đầu tư nào có uy tín thì nên nhìn vào những dự án mà chủ đầu tư đó đã thực hiện trước đó vì ông bà ta có câu: “Trăm nghe không bằng một thấy”.

Thứ 2: Đối tác của chủ đầu tư trong dự án phải là những đơn vị có uy tín. Trên thực tế, dù chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín nhưng chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi công thiếu năng lực, kinh nghiệm thì chất lượng sản phẩm đương nhiên sẽ không cao.

Thứ 3: Không nên để bị “lóa” mắt bởi các phối cảnh 3D, nhà mẫu. Khách hàng cần tỉnh táo xem xét bản vẽ chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có đầy đủ các hạng mục trên phối cảnh 3D hay không.

Thứ 4: Xem xét diện tích đất và chế độ sử dụng đất. Khách hàng phải căn cứ vào quyết định giao đất mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để biết: (i) diện tích đất của dự án có thực sự đúng như diện tích đất mà chủ đầu tư đã cung cấp cho khách hàng hay không?; (ii) đất dự án được sử dụng ổn định lâu dài hay sử dụng có thời hạn. Nếu đất dự án sử dụng có thời hạn thì hết thời hạn sử dụng đất, đất đó có thể bị thu hồi hoặc phải trả thêm tiền thuê đất để tiếp tục sử dụng.

Thứ 5: Xem xét đến tính hiện thực của các hạng mục có trong dự án. Trên thực tế, có nhiều dự án được chia thành nhiều dự án thành phần. Mỗi dự án thành phần có thể sẽ do những chủ đầu tư khác nhau đảm nhiệm. Do đó, nếu khách hàng kỳ vọng vào các tiện ích mà các dự án thành phần mang lại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì nên xem xét đến tính hiện thực (khả thi) và thời gian hoàn thành của các hạng mục, dự án thành phần đó.

Thứ 6: Chủ đầu tư phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư về các nghĩa vụ của chủ đầu tư phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Việc này sẽ giúp các thiệt hại của khách hàng được khắc phục kịp thời nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng.

 Nguyên Vũ

Nên đọc

Người mua nhà ở xã hội phải trả tiền sử dụng đất

Mua nhà đẹp VINHOMES DRAGON BAY – Trúng xe “Vàng” LEXUS

Mua nhà đẹp Vinhomes Dragon Bay - Trúng "xế vàng" Lexus

Tham khảo thanh tra 60 dự án: Vẫn bảo đảm quyền lợi của người mua nhà