Khu dân cư tiền tỷ của Trần Anh Group có dấu hiệu lừa đảo

Chủ đầu tư nhiều năm bán đất trên giấy, liên tục trì hoãn cấp sổ đỏ cho dân

Dự án khu dân cư Bella Vista do CTCP Hồng Đạt – Long An (Công ty Hồng Đạt) là chủ đầu tư và CTCP Tập đoàn Trần Anh Long An (Trần Anh Group) là đơn vị phát triển phân phối dự án.

Ngày 25/11/2016, UBND tỉnh Long An ban hành quyết định chủ trương đầu tư cho dự án khu dân cư Bella Vista Long An theo quyết định số 4936/QĐ-UBND. Quyết định này chấp thuận CTCP Hồng Đạt - Long An là nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư có diện tích khoảng 70ha tại xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An với tổng vốn đầu tư 295 tỷ đồng, thời gian 50 năm kể từ ngày được UBND tỉnh phê duyệt dự án (tức dự án sẽ có thời hạn đến 2066).

Tuy nhiên, dự án đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhiều khách hàng trước khi có chủ trương đầu tư.

Theo tìm hiểu, vào ngày 1/6/2016, ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Trần Anh Long An, đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số C01-27/HDCN-2016 cho khách hàng với dự án khu đô thị Bella Vista tại xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Một người dân đã mua lô đất 100m2 với giá hơn 400 triệu đồng (thanh toán 95% giá trị đất cho chủ đầu tư) vào năm 2016 tại dự án khu dân cư Bella Vista. Tuy nhiên đến nay đã gần chục năm trôi qua mà vẫn chưa được cầm sổ đỏ trong tay.

Còn chị L, mua sang tay dự án với giá hơn 700 triệu đồng với hi vọng xây nhà định cư cho các con nhỏ và ba mẹ già. Để mua được miếng đất trên, chị L đã gom góp tiền tiết kiệm thậm chí cả việc vay mượn, nhưng đến nay vẫn chưa có sổ.

"Chủ đầu tư hứa bảo lãnh cho khách hàng được xây nhà ở tự do nhưng không xin giấy phép xây dựng vì khu đất chưa có sổ đỏ. Mặc dù tại đây, nhiều ngôi nhà mọc lên nhưng chúng tôi biết đó là xây dựng trái phép và chủ đầu tư chỉ "bảo lãnh bằng miệng" nên chúng tôi không dám xây", chị L chia sẻ.

Trong khi người mua đất thì đối mặt với những khó khăn về tài chính, có người thậm chí không còn đủ khả năng trả nợ ngân hàng, nhưng vẫn không biết khi nào sẽ nhận được sổ đỏ để xây nhà hoặc tiến hành giao dịch thu hồi vốn.

Theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An, CTCP Hồng Đạt - Long An đã thực hiện chuyển nhượng 2.500/3.038 lô đất nền cho khách hàng dưới hình thức ký hợp đồng nguyên tắc, mà chưa hoàn thành thủ tục chuyển nhượng đầy đủ đối với mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.

Nguyên nhân của hàng loạt vướng mắc đến từ việc chủ đầu tư cố ý biến tướng đất khu công nghiệp

Nguồn cơn của những vướng mắc pháp lý và loạt sai phạm của chủ đầu tư và tỉnh Long An tại khu dân cư Bella Vista là bán đất khu công nghiệp (KCN) làm đất ở khi chưa có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, công ty Hồng Đạt là một trong 13 chủ đầu tư hạ tầng tại cụm Khu công nghiệp Đức Hòa III. Diện tích mà công ty Hồng Đạt đảm nhiệm là hơn 99ha, trong đó có hơn 70ha có khả năng cho thuê. Tuy nhiên sau đó, công ty Hồng Đạt bán cổ phần cho Trần Anh Group. Đặc biệt, bà Lê Thị Gấm, Tổng Giám đốc Công ty Hồng Đạt là vợ của ông Trần Đức Vinh, Tổng Giám đốc Trần Anh Group.

Vào năm 2015, công ty Hồng Đạt đã gửi đơn xin chuyển đổi mục tiêu đầu tư từ KCN Đức Hòa III - Hồng Đạt thành khu dân cư và nhà ở chuyên gia Hồng Đạt. Cụ thể, yêu cầu giảm diện tích đất của KCN xuống còn 30ha và tăng phần đất dành cho khu dân cư lên 69,4ha.

Năm 2016, mặc dù việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa được phê duyệt, công ty Hồng Đạt và Trần Anh Group đã tiến hành bán đất tại dự án có tên là Bella Vista, với diện tích là 70ha.

Đến ngày 12/9/2018, công ty Hồng Đạt mới có đơn xin chuyển mục đích với diện tích 580.715m2 từ đất KCN sang đất ở, đất thương mại, dịch vụ để đầu tư khu dân cư (đã trừ đất y tế, đất giáo dục theo quy hoạch được phê duyệt với diện tích 39.871m2). Tức 2 năm sau khi bán đất cho khách hàng, công ty Hồng Đạt mới xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Hiện tại, công ty Hồng Đạt - Long An cũng đã chuyển nhượng 2.500 lô đất ở cho khách hàng theo hình thức ký hợp đồng nguyên tắc và có 65 hộ dân đã xây nhà ở.

Chủ đầu tư khu dân cư Bella Vista qua mặt cơ quan chức năng, lừa khách như thế nào?

Theo Luật sư Nguyễn Phước Vẹn, việc phát triển và tiến hành giao dịch bất động sản phải tuân theo các quy định và quy trình của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp.

Ví dụ, theo Luật Đất đai năm 2013, việc "chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền" cần phải đáp ứng một loạt điều kiện như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Ngoài ra, chủ đầu tư cần hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống thoát nước...) và hạ tầng xã hội (như trường học, chợ) theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Sau khi đáp ứng tất cả các điều kiện này, cơ quan chức năng sẽ ban hành văn bản cho phép chủ đầu tư tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Như vậy, ở thời điểm này chủ đầu tư đã "vẽ dự án trên giấy" và chuyển nhượng cho hàng ngàn khách hàng.

Nếu tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa có các văn bản chủ trương đầu tư xác nhận có sự tồn tại, xuất hiện của dự án nhà ở (nói ngắn gọn là dự án chưa được cấp phép), nhưng tổ chức, cá nhân tự vẽ ra dự án, tự đặt tên cho dự án nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của người khác thuộc một trong các trường hợp tại Điều 174 Bộ Luật Hình sự năm 2015 đã thì có dấu hiệu của hành vi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản".

Ngoài ra, những loại hợp đồng mà chủ đầu tư ký kết với khách hàng là hợp đồng nguyên tắc quyền chuyển nhượng sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều ẩn chứa nhiều rủi ro cho khách hàng.

Theo Luật sư, nếu dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư lại chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, được quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 117, Điều 122 Bộ Luật Dân sự năm 2015 (nếu một trong các bên khởi kiện tại tòa án).

Căn cứ Điều 131 Bộ Luật dân sự năm 2015 thì khi hợp đồng bị vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (ví dụ chủ đầu tư đã nhận tiền thì trả lại tiền, người dân nhận nền đất thì trả lại đất…), bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường và điều này thì gây rất nhiều thiệt hại và rủi ro cho nhà đầu tư.