HoREA đưa ra loạt đề xuất "cứu" thị trường bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Nghị định 65/2022/NĐ-CP ban hành ngày 16/9/2022 đã tăng cường "kiểm soát, quản lý chặt chẽ" ngay từ "đầu vào" là khâu phát hành trái phiếu của doanh nghiệp và tăng cường quản lý chặt chẽ "đầu ra" là khâu mua trái phiếu của nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, việc quản lý "rất chặt chẽ đầu ra" có thể dẫn đến làm sụt giảm quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến doanh nghiệp khó huy động vốn trên thị trường trái phiếu do thiếu người mua. Điều này có thể làm giảm vai trò của thị trường trái phiếu doanh nghiệp mà lẽ ra phải trở thành một kênh dẫn vốn xã hội hóa quan trọng bổ sung một phần vốn đầu tư trung, dài hạn cho doanh nghiệp để chia sẻ với kênh tín dụng.

Theo đó, HoREA kiến nghị Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định để thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội.

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng, hiện nay, các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác. Tương tự, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán cũng đang phải đối mặt với tình trạng thị trường chứng khoán bị sụt giảm mạnh. Các doanh nghiệp bất động sản khó huy động vốn ứng trước của khách hàng do thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "chững lại, trầm lắng", giao dịch sụt giảm dẫn đến "rủi ro" bị mất thanh khoản.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp”.

Trước mắt, để đảm bảo cho các nhà đầu tư cá nhân chưa đủ điều kiện “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” có thể tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, Hiệp hội đề nghị quy định cho phép các nhà đầu tư cá nhân này được ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định. Như vậy thì mới phát huy được hiệu quả nguồn vốn đầu tư trái phiếu, cũng như đảm bảo “rủi ro” cho các nhà đầu tư cá nhân (không đủ điều kiện) khi ủy thác đầu tư thông qua các tổ chức chuyên nghiệp có năng lực theo quy định.

Kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần tín dụng (room) thêm 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỉ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ngày 25/04/2022 của Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM và quan tâm chỉ đạo, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê… của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.

Đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét lại, nên sửa đổi Thông tư số 20/2021/TT-NHNN để cho phép các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agrikbank) được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Thực tế, thị trường bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà gặp áp lực tăng khi lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của nhiều người. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi tín dụng vào lĩnh vực này bị hạn chế cộng với việc giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có hai nguyên nhân chính dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm. Thứ nhất chính là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Hiện nay, các địa phương vẫn còn rụt rè khi phê duyệt dự án.

Thứ hai, từ cuối năm 2021 đến nay, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room khắt khe hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm. Các nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm, kinh doanh mà không có tiền thì không thể thực hiện được nên lượng giao dịch sụt giảm. 

Đối với những khó khăn từ thị trường vốn, dòng tiền dễ phục vụ các hoạt động đầu tư thứ cấp và đầu cơ đất nền sẽ là nguyên nhân gây bong bóng bất động sản. Việc kiểm soát tín dụng dẫn đến nguồn vốn khó khăn sẽ là các nguyên nhân dẫn ảnh hưởng tiêu cực đến nhà phát triển, chủ đầu tư và các nhóm ngành liên quan khác.

Bởi lãi suất tăng, tỷ giá tăng và đương nhiên nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp trong nước cũng tăng lên. Doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí còn mất cân đối dòng tiền dẫn đến mất khả năng thanh toán.