Hé lộ thời điểm giá chung cư hạ nhiệt

Giá chung cư tăng “không ngừng nghỉ”

 Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Còn tại TP. HCM là 16 điểm phần trăm.

Trong đó, chỉ số giá căn hộ chung cư là một trong những chỉ số thuộc Đề án Bộ Chỉ số giá BĐS mà VARS đang nghiên cứu để phản ánh sự biến động của giá BĐS dưới ảnh hưởng của các chuyển động trên thị trường qua các thời kỳ.

Lý giải về nguyên nhân, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chung cư là loại hình phục vụ nhu cầu ở thực nên nhu cầu vẫn rất cao. Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM hiện cơ bản khan hiếm nguồn cung khiến mức giá bán đang neo cao. Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội cả năm 2023 đạt 11.400 căn – trong 10 năm trở lại thì đây là mức thấp nhất.

Các chuyên gia bất động sản nhận định rằng câu chuyện tăng giá nhà chung cư bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng không có gì là bất ngờ và hoàn toàn có thể lý giải được. Bởi, trong giỏ hàng của các doanh nghiệp bất động sản thì phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm đa số. Chưa kể, giá căn hộ chung cư mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến khi đến tay người mua bị đẩy lên đáng kể.

Theo thống kê mới nhất của Savills cũng đã cho thấy, căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2023 có giá 51-70 triệu đồng/m2, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần.

Trong khi đó, chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng. Như vậy, cứ 100 căn hộ mới được bán tại Hà Nội trong năm 2023, chỉ có 3 căn giá dưới 2 tỷ đồng.

Có thể thấy, trong vài năm qua, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn ghi nhận thách thức từ việc hạn chế nguồn cung và sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu, đặc biệt là nhà ở bình dân.

Trong khi đó, tại TP HCM, theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản từ đầu 2023 đến nay có nhiều phân khúc suy giảm hoặc "đóng băng", nhưng giá nhà chung cư vẫn tăng giá liên tục. Mặc dù tại TP Hồ Chí Minh ghi nhận sự chững lại, nhưng vẫn ở mức cao 61 triệu đồng/m2. Hiện các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Theo các chuyên gia bất động sản, nếu không cải thiện sớm nguồn cung thì áp lực gía nhà chung cư tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024 này. Việc tìm căn hộ sẽ càng khó khăn đối với người có thu nhập hạn chế, gia đình trẻ, gia đình từ vùng nông thôn về thành phố không chỉ trong năm nay, mà sẽ còn kéo dài qua các năm 2025 - 2026.

Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa trong những năm tới. Rõ ràng đang rất cần những giải pháp mang tính tổng thể bởi theo thời gian các hộ gia đình thành thị mới sẽ ngày một nhiều hơn, không chỉ vì đô thị hóa mà còn từ yếu tố thay đổi văn hóa, đặc biệt là nhu cầu "ra ở riêng" của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình.

“Lộ” thời điểm chung cư “hạ nhiệt”

Câu trả lời cho câu hỏi khi nào giá chung cư hạ nhiệt có lẽ đang được nhiều người quan tâm lúc này. Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, nguồn cung căn hộ trong năm 2024 sẽ tăng trở lại, các dự án mới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng.

Theo VARS, mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm - nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn.

Dự báo về diễn biến của phân khúc chung cư trong thời gian tới, VARS cho rằng, mặt bằng giá chung cư sẽ duy trì đà tăng, nhưng có thể xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực từ giữa năm 2025.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội đánh giá, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Bà Hằng nhận định, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM thừa nhận, theo thời gian mà cụ thể là giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay. Giá căn hộ chung cư "neo cao" vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp.

Hiện nay muốn kéo mặt bằng giá chung cư xuống là rất khó. Trên thị trường các dự án chung cư không chỉ có nhà đầu tư trong nước mà còn doanh nghiệp nước ngoài. Thường các tập đoàn nước ngoài đầu tư dự án chọn phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao nên giá không thể thấp. Họ có ưu thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn nên các nhà đầu tư nước ngoài cũng không chịu áp lực giảm giá bán.

Điều đáng chú ý là hiện nay, thị trường bất động sản ngày càng “vắng bóng” phân khúc nhà ở giá rẻ. Trong khi phân khúc trung và cao cấp chiếm gần 90% nguồn cung căn hộ chung cư trên thị trường. Do đó, vấn đề quan trọng nhất là cần giải quyết các khó khăn để xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý cho người có thu nhập thấp. Khi nguồn cung tăng người muốn mua nhà với giá phải chăng mới có cơ hội tìm đến.

Về vấn đề làm sao để tăng cung nhà ở, ông Lê Hoàng Châu cho biết, đầu tiên là loại bỏ vướng mắc pháp lý liên quan đến các dự án, nhằm giúp cho các dự án này có thể được triển khai và xây dựng. Thứ hai, cần giải quyết "bài toán" dòng tiền cho cả doanh nghiệp và người mua nhà ở thực.

Bên cạnh đó, cần có được cơ sở hạ tầng và nâng cấp hệ thống giao thông công cộng. Bởi, khi việc di chuyển thuận tiện thì người dân mới có sự dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm, qua đó làm giảm áp lực nhu cầu mua nhà ở trong khu vực nội đô.