Hà Nội: Chênh lệch giá mua – thuê làm giảm hấp dẫn đầu tư cho thuê

Trong bối cảnh giá căn hộ liên tục leo thang còn giá thuê tăng chậm, tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động cho thuê chung cư tại Hà Nội đang giảm đáng kể, hiện chỉ dao động quanh mức 3-3,4%/năm – thấp hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng. Dù vậy, nhà đầu tư vẫn không ngần ngại rót vốn, đặt cược vào khả năng tăng giá tài sản trong tương lai.

Lợi nhuận cho thuê suy giảm so với các năm trước

Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, đến hết quý II/2025, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 3,4%/năm, giảm mạnh so với mức hơn 5,1% ghi nhận năm 2023. Công thức tính tỷ suất này dựa trên tổng thu nhập cho thuê cả năm chia cho giá trị tài sản.

Thực tế, Hà Nội từng dẫn đầu cả nước về khả năng sinh lời từ cho thuê căn hộ, vượt qua cả TP HCM trong giai đoạn 2022. Tuy nhiên, đến nay, khoảng cách giữa hai thành phố đã thu hẹp đáng kể. Tại TP HCM, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng có xu hướng giảm, hiện đạt khoảng 3,7%.

So với các thành phố lớn trong khu vực, lợi suất cho thuê tại Hà Nội hiện kém cạnh tranh. CBRE cho biết Bangkok đang đạt mức 6,2%, Kuala Lumpur 5,1% và Seoul 4,3%.

Tương tự, nền tảng rao bán và cho thuê bất động sản Batdongsan cũng ghi nhận tỷ suất cho thuê tại Hà Nội và TP HCM đang duy trì ở ngưỡng hơn 3%, giảm mạnh so với mức 4,9% và 4,5% hồi đầu năm 2023.

Chênh lệch giá mua – thuê làm giảm hấp dẫn đầu tư cho thuê

Giải thích nguyên nhân khiến tỷ suất lợi nhuận suy giảm, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan – chỉ ra sự mất cân đối ngày càng rõ rệt giữa giá mua và giá thuê.

Cụ thể, giá bán căn hộ tại Hà Nội hiện vào khoảng 70 triệu đồng/m², tăng 30-40% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ 8-10%/năm. Trong điều kiện nguồn cung có phần cải thiện nhưng vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, còn căn hộ thứ cấp giữ giá cao, ông Quốc Anh dự báo tỷ suất lợi nhuận cho thuê có thể tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Nhà đầu tư kỳ vọng tăng giá vốn, không đặt nặng thu nhập cho thuê

Dù lợi suất cho thuê không còn hấp dẫn như trước, dòng tiền đầu tư vẫn tiếp tục đổ vào thị trường căn hộ. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở tại CBRE Việt Nam – hoạt động cho thuê không phải mục tiêu chính của nhiều nhà đầu tư cá nhân hiện nay. Thay vào đó, họ kỳ vọng vào biên độ tăng giá của bất động sản trong trung và dài hạn. Việc cho thuê chỉ mang tính chất "tận dụng tài sản nhàn rỗi".

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu tại Savills Hà Nội – nhận định giá bán căn hộ sơ cấp hiện trung bình đã đạt 91 triệu đồng/m², tăng tới 40% so với năm trước. Mức giá cao khiến người mua để ở ngày càng thu hẹp, nhường chỗ cho nhà đầu tư – nhóm có tâm lý “đón đầu” kỳ vọng tăng giá.

“Tâm lý kỳ vọng khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chi phối trong các giao dịch trên thị trường”, bà Hằng nhấn mạnh.

Áp lực nguồn cung sẽ tác động đến giá và lợi nhuận kỳ vọng

Mặc dù kỳ vọng tăng giá vẫn còn, song giới chuyên gia cảnh báo các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung mới đang tăng trở lại.

Theo Savills, từ nay đến cuối năm 2025, thị trường Hà Nội dự kiến chào bán thêm khoảng 11.500 căn hộ. Tuy nhiên, sản phẩm vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B, khiến cơ cấu thị trường thiếu sự đa dạng.

Trong hai năm tới, nguồn cung có thể bùng nổ với khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án mới, chủ yếu tập trung tại các khu vực vùng ven. Với nguồn cung dồi dào, áp lực điều chỉnh giá căn hộ – đặc biệt ở phân khúc cao cấp – là điều khó tránh khỏi.