Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Cần “luật hóa” để tránh lừa đảo khi giao dịch?

Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án

Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đã đạt được nhiều kết quả trong thực tiễn. Tuy nhiên, một số điều luật đến nay đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường BĐS, nên đã nảy sinh những tồn tại, bất cập.

Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện dự thảo về Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với nhiều nội dung đổi mới, đáng chú ý là nội dung liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch BĐS được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của dự thảo đưa ra như sau: tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh BĐS.

Riêng đối với hoạt động giao dịch BĐS, Bộ Xây dựng đề xuất phải thực hiện qua các sàn giao dịch BĐS theo 2 phương án, gồm:

Phương án 1 là, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2 là, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Bên cạnh đó, dự thảo lần này cũng đưa ra những quy định cho dòng sản phẩm  căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel), nhà phố thương mại (shophouse); bổ sung quy định về việc điều tiết để bình ổn và bảo đảm sự ổn định, lành mạnh của thị trường.

“Dự kiến, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022 và thông qua vào kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023; có hiệu lực thi hành từ 1/1/2024” – đại diện Bộ Xây dựng cho hay.

Nhiều ý kiến “trái chiều”

Nhiều chuyên gia đã khuyến cáo việc buộc mọi giao dịch BĐS phải thông qua sàn môi giới BĐS là trao đặc quyền, đặc lợi cho những doanh nghiệp vốn chỉ làm dịch vụ môi giới, đồng thời tước đoạt quyền tự do, tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư các dự án BĐS.

Theo đó, nhiều chủ đầu tư cũng phản đối quy định này với lý do không khả thi và làm tăng thêm gánh nặng chi phí, trong khi các doanh nghiệp (DN) môi giới lại ủng hộ với lý do nhằm giúp thị trường minh bạch, bảo vệ người mua.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết việc căn nhà bán qua sàn hay không qua sàn không phải là vấn đề mấu chốt cần phải bàn mà làm sao để khách hàng mua những sản phẩm thuộc những dự án đã đủ điều kiện để bán hàng.

Theo ông Phúc, quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn không cần thiết, bởi khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc thông qua sàn, song sản phẩm đó phải đủ điều kiện được đem ra kinh doanh.

"Nên để khách hàng tự lựa chọn cách mua, vào sàn thì đắt hơn vì mất phí, còn mua trực tiếp ở chủ đầu tư sẽ rẻ hơn một chút, pháp luật phải làm khắt khe để đảm bảo cho khách hàng an tâm khi mua sản phẩm", ông Phúc đề nghị.

Theo ông Phúc, thời gian qua xảy ra nhiều vụ khách hàng kiện chủ đầu tư, kiện cả sàn phân phối do bán ra những sản phẩm chưa đủ tính pháp lý nên việc bắt buộc phải qua sàn không phải là điểm then chốt.

"Nhiều chủ đầu tư tự kinh doanh, lập ra sàn giao dịch để bán sản phẩm của chính mình như chúng tôi vẫn đang làm. Ngoài ra, nhiều DN cũng bán hàng thông qua sàn phân phối với chi phí bán hàng cao hơn, làm cho giá bán cao hơn", ông Phúc nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cho rằng trong những năm gần đây, khách hàng mua các sản phẩm BĐS đã bị lừa quá nhiều trong khi lại chưa có cơ chế để bảo vệ khách hàng.

Khách hàng chỉ đi mua nhưng không có năng lực để thẩm tra, xác định tính pháp lý các dự án BĐS, sự trung thực của chủ đầu tư, chất lượng sản phẩm... nên rất dễ bị trực tiếp chủ đầu tư lừa.

"Với những chủ đầu tư ảo, "ma" thì nguy cơ mất tiền của khách hàng rất cao, trong khi những sản phẩm BĐS có giá trị lớn so với tích lũy cả đời người. Do đó, cần phải có những người có năng lực để thẩm định. Bộ Xây dựng cũng muốn có một bên có trách nhiệm thẩm tra, tránh rủi ro cho khách hàng thông qua sàn giao dịch đối với các dự án chưa đủ pháp lý", ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, các quy định mới yêu cầu các sàn phải là người đứng ra bảo vệ lợi ích cho khách hàng và kiểm soát, minh bạch thông tin, đồng thời cung cấp thông tin cho Nhà nước. Đồng thời, các giao dịch qua sàn cũng chống được việc rửa tiền và tránh hiện tượng trốn thuế.

"Rõ ràng, chủ đầu tư hết cơ hội để vừa chủ động lừa khách hàng, vừa trốn thuế, vừa giúp các đối tượng rửa tiền, giấu thông tin nên tôi cho rằng đây là giải pháp khá đồng bộ", ông Đính cho hay.

Ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản tỉnh Khánh Hòa cũng cho rằng giao dịch bất động sản thông qua sàn của Dự thảo Luật là giải pháp để chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Môi giới có thể dùng mạng xã hội để tiếp thị là những kênh mà cơ quan chức năng không quản lý được nên bắt buộc phải thông qua sàn.

"Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang tồn tại nhiều lỗ hổng lớn, trong đó có việc chủ đầu tư chưa đủ điều kiện huy động vốn đã lách luật bằng nhiều cách huy động vốn như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, đặt cọc thiện chí… Việc lạm dụng này qua mặt cơ quan quản lý Nhà nước không có cơ sở để xử lý dẫn đến sự khiếu kiện khiếu nại xảy ra rất nhiều trong thời gian qua", ông Quý nhận định.