Giải pháp "cởi trói" cho nhà ở xã hội để có nhà ở hợp túi tiền

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV chiều ngày 3/11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay, hiện vẫn còn một số tồn tại, khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân dù hành lang pháp lý khá đầy đủ.

Đến nay cả nước mới có 7,79 triệu m2 nhà ở xã hội trong khi yêu cầu là 12,5 triệu m2. Quỹ đất cho nhà ở xã hội cũng chỉ đáp ứng được 36,34%.

Bộ trưởng Nghị lý giải kết quả trên cho rằng quy định pháp luật còn nhiều vướng mắc cần nghiên cứu và sửa đổi bổ sung, đặc biệt là Luật Nhà ở và các luật khác liên quan.

Đồng thời, Bộ trưởng cũng nêu: “Cần sửa đổi các nội dung như trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua bán nhà ở xã hội; xác định giá nhà ở xã hội trước khi giao dịch; các ưu đãi cho chủ đầu tư dự án; quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành diện tích tối thiểu 20% để cho thuê; chưa có quy định cho phép các tổ chức doanh nghiệp hợp tác, hợp tác xã được mua, thuê mua nhà ở xã hội”.

Ngoài ra, việc bố trí nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội cũng gặp nhiều khó khăn. Thực tế, ngân hàng chính sách xã hội mới bố trí được 35% so với nhu cầu. Trong khi đó, nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng cũng chưa được bố trí.

Bên cạnh đó, một số địa phương cũng chưa chú trọng, quan tâm vào hoạt động liên quan đến phát triển nhà ở xã hội. Trong thời gian tới, để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Bộ trưởng cho rằng các bộ ngành cần tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội để tháo gỡ những vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi làm tăng nguồn cung nhà ở xã hội, tháo gỡ những nút thắt cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị.

Thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở “vừa túi tiền”

Phát biểu tại phiên thảo luận, Đại biểu Nguyễn Thị Lệ, Chủ tịch Hội đồng Nhân dân TP.HCM (đoàn TP.HCM), nhấn mạnh số liệu thống kê cho thấy các dự án về bất động sản phân khúc cao cấp và trung cấp hiện rất nhiều trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở “vừa túi tiền” - dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Điều này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế (là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị).

Theo bà Lệ, việc xảy ra tình trạng này một phần là do các quy định của Luật Nhà ở 2014 đã không đồng bộ với Luật Đất đai 2013, cùng với đó các chính sách quy hoạch và ưu đãi nhà đất hiện nay đang phân bố không đồng đều, có nơi tập trung phát triển song có nơi chưa được để tâm nâng cao đổi mới.

Đại biểu Nguyễn Thị Lệ cho rằng, để giải quyết vấn đề này cần phải tập trung điều chỉnh lại các chính sách quy hoạch, chính sách ưu đãi. Cụ thể, việc sử dụng các quỹ đất hỗ trợ cần được xem xét và đánh giá tính hợp lý để tạo điều kiện cho người dân có thể tiếp cận đất đai, nhà ở, không chỉ doanh nghiệp, người có thu nhập cao mà tầng lớp công nhân, người lao động chân tay cũng có thể có điều kiện tìm được nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị, thuận tiện cho đi làm và sinh hoạt.

“Khi giải quyết được vấn đề quy hoạch, vấn đề cung-cầu cũng sẽ có cơ sở để dần dần quay về quỹ đạo ổn định, từ đó có thể kiểm soát được giá đất trên thị trường đồng thời ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, tham nhũng đất đai đang hiện hữu trong đời sống,” bà Lệ nói.

Trên cơ sở đó, Đại biểu Nguyễn Thị Lệ cho rằng việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảng giá đất cần xem là tâm điểm quan trọng. Theo đó, Ban soạn thảo cần tập trung toàn lực nghiên cứu và tìm ra giải pháp gỡ rối.

Theo bà Lệ, Dự thảo Luật lần này đã đề cập đến sự tham gia của tổ chức tư vấn giá đất trong việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch đất đai, bảng giá đất. Tuy nhiên, tổ chức này chưa được quy định quyền hạn cụ thể trong việc đưa ra ý kiến khi xây dựng các chính sách đất đai. Hơn nữa, năng lực của tổ chức tư vấn cũng chưa được đề cập cụ thể trong Dự thảo luật, vì vậy cần nhanh chóng bổ sung quy định về vấn đề này nhằm đảm bảo đạt được mục đích đề ra là bình ổn thị trường đất đai.

Trong báo cáo tình hình, kết quả thực hiện các nhiệm vụ được giao theo Nghị quyết 11 của Chính phủ về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội được Bộ Xây dựng gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, đến nay cả nước có khoảng 400 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với tổng quy mô xây dựng hơn 450.000 căn đang triển khai đầu tư.

Cụ thể, có 245 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân quy mô 300.000 căn hộ đang trong trạng thái chờ thực hiện thủ tục đầu tư và 156 dự án quy mô gần 157.000 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Các địa phương có nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang triển khai xây dựng gồm: Hà Nội có 38 dự án đang chờ làm thủ tục (gần 33.666 căn hộ), 5 dự án đang xây dựng (hơn 6.600 căn hộ); TP.HCM có 11 dự án đang chờ hoàn thành thủ tục (gần 9.000 căn hộ), 38 dự án đang xây dựng (hơn 45.000 căn hộ).

Tỉnh Bình Dương có 42 dự án đang chờ hoàn thiện thủ tục (hơn 66.000 căn hộ), 6 dự án đang xây dựng (hơn 26.000 căn hộ); Đồng Nai có 12 dự án chờ hoàn thiện thủ tục (gần 4.000 căn hộ), 14 dự án đang xây dựng (hơn 14.000 căn hộ); TP. Đà Nẵng có 2 dự án đang chờ làm thủ tục (hơn 1.000 căn hộ), 3 dự án đang xây dựng (gần 2.700 căn hộ).

Trên cả nước tính đến nay đã hoàn thành xây dựng khoảng 300 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân khu công nghiệp, với quy mô gần 156.000 căn hộ, tổng diện tích sàn khoảng gần 8 triệu m2.

Từ đầu năm đến nay có 17 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp trên cả nước được khởi công xây dựng. Trong đó TP.HCM khởi công 5 dự án (4 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp), Bình Dương khởi công 4 dự án, Quảng Ninh khởi công 1 dự án, Bắc Ninh khởi công 1 dự án, Bộ Xây dựng cho hay.

"Cởi trói" về thủ tục, ưu tiên dòng vốn vay

Trước tình trạng công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch Nhà nước về quy hoạch phát triển đô thị vẫn xuất hiện sai phạm, đại biểu Dương Khắc Mai (Đắk Nông) yêu cầu Bộ trưởng nêu giải pháp, trách nhiệm của Bộ và cá nhân khi nhiều nơi chất lượng quy hoạch không đảm bảo, quy hoạch treo và không ít nơi “treo bền vững”.

Lý giải tình trạng quy hoạch treo, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng đây là những dự án chưa xác định được nguồn lực, chất lượng quy hoạch và cơ chế triển khai đầu tư. Quy hoạch của chúng ta chưa đảm bảo chất lượng, thiếu tầm nhìn, dự báo chưa chính xác và cũng không lặp đồng bộ các quy hoạch liên quan, gây mâu thuẫn giữa các quy hoạch với nhau.

Ngoài ra, việc tổ chức quản lý quy hoạch cũng chưa thực hiện đầy đủ, nghiêm túc. Một số địa phương còn chủ quan khi mở rộng đất phát triển đô thị mà chưa tính toán chính xác nguồn lực. Thủ tục đất đai còn chậm và năng lực của chủ đầu tư cũng chưa đảm bảo.

Trách nhiệm này, theo Bộ trưởng, thuộc về các cơ quan lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý, đánh giá, rà soát quy hoạch. Bộ Xây dựng cũng chưa kiểm tra, đôn đốc, thanh tra, xử lý kịp thời, hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật để đảm bảo quy hoạch chặt chẽ, có tầm nhìn và khả thi.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, thời gian tới, Bộ sẽ tập trung hoàn thiện quy định pháp luật, bổ sung những quy định như tăng sự tham gia của cộng đồng dân cư, nhà đầu tư trong quá trình lấy ý kiến đồ án quy hoạch. Ngoài ra sẽ thâm định dự án đầu tư, tăng thẩm tra năng lực đầu tư về vốn và khả năng huy động vốn.

Trước diễn biến từ thực tế, trên Nghị trường Quốc hội, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho hay, trong những năm qua, dù được Nhà nước quan tâm, tuy nhiên vấn đề nhà ở chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra khi mới đạt được 7,79/12,5 triệu m2. Nhà ở xã hội mới đạt được 36% so với nhu cầu.

Nguyên nhân được chỉ ra là bởi những chồng chéo giữa Luật Nhà ở và các Luật khác liên quan đến những chính sách ưu đãi, giá bán, quy định quỹ đất tối thiểu 20% cho nhà ở xã hội..., trong đó việc chưa đảm bảo quyết liệt trong cải cách thủ tục hành chính là điểm nghẽn lớn nhất.

Thực tế, khó khăn về thủ tục hành chính là vấn đề đã được các doanh nghiệp phát triển dự án “than trời” từ rất lâu trước khi phiên chất vấn “tư lệnh” ngành xây dựng diễn ra. Nhiều doanh nghiệp còn khẳng định không phải tín dụng, pháp lý mới là bài toán nan giải nhất hiện tại của họ.

Bên cạnh "cởi trói" về thủ tục hành chính, vốn vay cũng là khó khăn cần tháo gỡ để khơi thông nguồn cung nhà ở hợp túi tiền cho người dân. Theo Bộ Xây dựng, để có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong giai đoạn từ nay đến năm 2030 sẽ cần khoảng 1,13 triệu tỷ đồng.

Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành, địa phương cân đối nguồn vốn ngân sách trung ương, địa phương hỗ trợ xây dựng nhà ở. Trong tổng nguồn vốn hơn 1,13 triệu tỷ đồng, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp chiếm khoảng 60% số lượng nhà ở, nhu cầu vốn khoảng 850.000 tỷ đồng; nhà ở công nhân chiếm khoảng 40% số lượng, với khoảng 280.000 tỷ đồng.

Con số vốn khổng lồ ở trên cho thấy, để giải quyết dòng tiền cho phát triển nhà ở sẽ cần cả hệ thống từ trung ương đến địa phương vào cuộc. Trong đó, Bộ Xây dựng kiến nghị giao Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Xây dựng báo cáo Thủ tướng trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, bổ sung kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025, 2026-2030 để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội. Đồng thời, đẩy nhanh việc thực hiện chính sách hỗ trợ lãi vay thương mại 2% với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng cho rằng, trong thời tới cần tập trung các giải pháp như hoàn thiện hệ thống pháp luật, kiểm soát cơ cấu tín dụng bất động sản, sử dụng đúng mục đích, cho vay đúng dự án tốt. Đặc biệt, cần ưu tiên cho vay nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, kiểm soát vốn từ trái phiếu, cổ phiếu, tháo gỡ khó khăn vướng mắc dự án đang triển khai…

Thực tế chỉ ra bên cạnh các chính sách của Nhà nước, sự tham gia của những doanh nghiệp hàng đầu chính là nền tảng để nguồn cung nhà giá rẻ được cải thiện. Vì vậy, nếu được "cởi trói" các vấn đề được coi là cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục…, các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn.