Thị trường bất động sản đang “hừng hực” khí thế, nhưng cơ hội vàng có thể hóa "cạm bẫy"?

Thị trường bất động sản hừng hực khí thế

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ 2022 đến 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét trong năm 2024 và bước sang năm 2025 với nhiều kỳ vọng tích cực. Sự phục hồi này không chỉ đến từ yếu tố chu kỳ thị trường, mà còn được thúc đẩy mạnh mẽ nhờ sự cải thiện đồng bộ từ chính sách vĩ mô đến khung pháp lý.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, "năm 2025 sẽ là năm bản lề của thị trường bất động sản, khi các chính sách tiền tệ, tài khóa ổn định kết hợp với hệ thống pháp lý được hoàn thiện tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững." Ông cho biết thêm, các chỉ số kinh tế vĩ mô như tăng trưởng GDP, lãi suất, tỷ lệ giải ngân đầu tư công... đều đang hỗ trợ tích cực cho thị trường.

Một trong những động lực lớn nhất của thị trường trong năm 2025 là việc Quốc hội thông qua và đưa vào thực thi các luật quan trọng như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Các luật này không chỉ tháo gỡ những vướng mắc pháp lý tồn tại lâu nay mà còn tạo hành lang pháp lý minh bạch, công bằng, giúp khơi thông nguồn cung và thu hút nhà đầu tư.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đánh giá: “Việc hoàn thiện pháp lý giúp gia tăng niềm tin cho cả doanh nghiệp và người dân. Khi rủi ro pháp lý giảm, thanh khoản sẽ được cải thiện và thị trường sẽ vận hành theo hướng ổn định, bền vững hơn.”

Cùng với đó, các chính sách hỗ trợ tín dụng cũng phát huy hiệu quả. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý, đồng thời có các gói tín dụng ưu đãi cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Điều này không chỉ kích cầu mua nhà ở thực mà còn giúp thị trường lan tỏa tới nhiều tầng lớp dân cư.

Một yếu tố tích cực khác là niềm tin của nhà đầu tư đang dần quay trở lại. Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy lượng giao dịch bất động sản trong quý I/2025 tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ tầm trung và đất nền tại các khu vực ven đô.

Đừng để cơ hội hóa "cạm bẫy"

Không thể phủ nhận những lỗ lực phục hồi của thị trường bất động sản thời gian qua, song một số chuyên gia cũng cho rằng, đi kèm với sự phục hồi cũng là những rủi ro tiềm ẩn mà nhà đầu tư cần cẩn trọng.

Ở một chia sẻ mới đây, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh rằng thị trường hiện chưa thực sự hồi phục theo hướng bền vững. Một trong những biểu hiện rõ rệt là mức giá bất động sản – đặc biệt ở phân khúc chung cư – đang vượt quá xa khả năng chi trả thực tế của người dân.

Ông dẫn chứng: người dân Việt Nam hiện phải mất trung bình 25,8 năm tích lũy thu nhập để mua được một căn hộ – cao gần gấp đôi so với mức bình quân toàn cầu là 15 năm. Trong khi đó, ngay cả Trung Quốc – nơi từng có tỷ lệ tương tự – nay đã bắt đầu điều chỉnh giảm. Việt Nam thì vẫn “dậm chân tại chỗ” với mức giá ngày càng trở nên bất hợp lý.

Song hành với rào cản giá cả là những phức tạp về thủ tục hành chính. Tiến độ tháo gỡ pháp lý vẫn không đồng đều giữa các địa phương, khiến nhiều doanh nghiệp “mắc cạn” giữa chừng, làm trì trệ đà phục hồi chung.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – đặt vấn đề: liệu các đợt sáp nhập đơn vị hành chính sắp tới có tạo nên cú hích thật sự cho thị trường, hay lại là cái cớ để thổi bùng tâm lý đầu cơ?

Theo ông, xét về bản chất, việc sáp nhập các tỉnh – thành có thể giúp tái cấu trúc bộ máy hành chính theo hướng tinh gọn, tập trung nguồn lực và tạo đà phát triển bền vững. Hiện nay, Việt Nam có 64 tỉnh/thành với quy mô dân số bình quân chỉ hơn 1 triệu người/tỉnh – thấp hơn rất nhiều so với mô hình hành chính tập trung của Trung Quốc, Mỹ hay các nước phát triển.

Khi sáp nhập, sẽ có những địa phương trở thành trung tâm phát triển mới nhờ quy mô lớn hơn, nguồn lực tập trung hơn. Ví dụ như Đà Nẵng – Quảng Nam, nếu được hợp nhất, sẽ bổ sung cho nhau cả về hạ tầng cảng biển lẫn quỹ đất công nghiệp. Hay như Bắc Ninh – Bắc Giang, khi hai “thủ phủ công nghiệp” này kết hợp, sẽ tạo nên cực tăng trưởng đáng kể.

Tuy nhiên, ông Quốc Anh cũng cảnh báo: không phải cứ nghe tin sáp nhập là đất sẽ tăng. Trên thực tế, có nhiều khu vực sau sáp nhập vẫn “giậm chân tại chỗ” vì hạ tầng không đổi, quy hoạch không mới, nguồn lực không đủ.

Ông nhấn mạnh: “Nhà đầu tư thông minh cần nhìn xa hơn những làn sóng đầu cơ nhất thời. Điều quan trọng là sau sáp nhập, khu vực đó có được đầu tư bài bản, thu hút được dân cư, nâng cao thu nhập – từ đó mới dẫn đến nhu cầu nhà ở thật, chứ không phải giá đất ‘thổi lên’ từ kỳ vọng mơ hồ”.