Giá nhà tại TP.HCM tăng cao: Nút thắt nguồn cung và giải pháp từ chính sách

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2025, TPHCM chỉ có hơn 3.000 căn hộ mở bán sơ cấp. Trong khi đó, năm 2017 con số là 43.000 căn. Từ năm 2021 đến nay thành phố chưa có thêm một dự án nhà ở xã hội nào. Đây là nguyên nhân làm giá nhà tăng cao.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung đã đẩy giá nhà tăng cao, dẫn tới một thực tế đáng lo ngại: nhiều dự án nhà ở trung bình bị "phù phép" thành cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Điều này gây méo mó thị trường, khiến lợi ích tập trung vào một nhóm nhỏ nhà đầu tư, trong khi lợi ích xã hội và nhu cầu thực của người dân không được đảm bảo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng, với tỷ trọng quá lớn thuộc về phân khúc cao cấp – nơi nhà đầu tư chiếm tới 60–70%. Đây là dấu hiệu cho thấy sự phát triển thiếu bền vững, bởi phân khúc này không phục vụ nhu cầu thực của đại đa số người dân.

Theo quy luật thị trường, khi nguồn cung nhà ở tăng, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở trung bình và vừa túi tiền, thì giá nhà sẽ được điều chỉnh hợp lý hơn. Điều này sẽ buộc các doanh nghiệp đang phát triển phân khúc cao cấp phải tái cấu trúc lại sản phẩm.

Nếu có thêm nhiều nguồn cung nhà ở trung bình, vừa túi tiền đưa ra thị trường, thì bản thân các doanh nghiệp phát triển phân khúc cao cấp cũng buộc phải điều chỉnh.

Để giải quyết tình trạng mất cân đối, Chính phủ đã đặt mục tiêu là phải cơ bản tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án trước cuối năm 2025, để khơi thông nguồn cung. Việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ giúp khơi thông hàng nghìn dự án đang bị “đóng băng”, tạo đòn bẩy cho thị trường.

Giải pháp đặt ra là phải phân định rõ ràng giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Với nhà ở thương mại giá rẻ, theo ông Châu, phải vận hành theo cơ chế thị trường. Có nghĩa là không có chuyện được ưu đãi về thuế, không có ưu đãi về chính sách tín dụng cho chủ đầu tư. Giá thành của loại nhà này hoàn toàn do thị trường quyết định.

Nhà nước nên hỗ trợ người mua thông qua các gói vay 25-30 năm với một mức lãi suất ổn định và có thể dự đoán được, chứ không phải chỉ ưu đãi trong năm đầu tiên như hiện nay. Cơ chế như vậy sẽ tạo điều kiện cho người trẻ, và không chỉ người trẻ mà cả những người có nhu cầu thực sự về nhà ở, có cơ hội tiếp cận dễ dàng hơn.

Theo ông Châu, cần có sự phân định rạch ròi giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Nhà ở thương mại giá rẻ cần vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường, không nên hưởng ưu đãi về thuế hay tín dụng như nhà ở xã hội. Ngược lại, Nhà nước nên tập trung hỗ trợ trực tiếp người mua, nhất là thông qua các gói vay dài hạn (25–30 năm) với lãi suất ổn định, có thể dự đoán được – thay vì chỉ ưu đãi trong năm đầu như hiện nay.

Một bước tiến đáng chú ý là, hiện nay, Nhà nước đã có chính sách về nhà ở xã hội. Mới đây, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 23, trước đó cũng đã đưa ra nhiều cơ chế thí điểm để thực hiện chính sách nhà ở, trong đó có Nghị định 192 nhằm bổ sung cho các quy định trước đây. Đặc biệt, chỉ mới cách đây một tuần, Thủ tướng đã có chỉ đạo đồng ý với đề xuất của Bộ Xây dựng về việc nâng chuẩn thu nhập để mua nhà ở xã hội. Theo đó, một cá nhân có thể có thu nhập đến 20 triệu đồng/tháng và một cặp vợ chồng có thể đạt đến 40 triệu đồng/tháng vẫn được xét duyệt để mua nhà ở xã hội.

“Đây cũng là một trong những kiến nghị mà HoREA từng đưa ra từ trước. Trước đây, Nghị định 100 (năm 2014) chỉ quy định mức thu nhập từ 11 đến 15 triệu đồng. Sau đó, Chính phủ điều chỉnh nâng lên 15 triệu đồng. Và nay, chuẩn thu nhập đã được nâng lên 20 triệu đồng cho cá nhân và 40 triệu đồng cho cặp vợ chồng. Đây là một bước tiến quan trọng”, ông Châu nhận định.

Tuy nhiên, cái khó hiện nay là tích lũy. Một người mỗi năm để dành được 100 triệu đồng thì cũng phải mất 20 năm mới mua nổi căn hộ. Trong khi đó, chi phí sinh hoạt, học hành, nuôi con ngày càng cao. Ông Châu cho rằng cần xem xét nâng mức khấu trừ gia cảnh khi tính thuế thu nhập cá nhân, ví dụ 18-20 triệu đồng cho người nộp thuế và khoảng 7 triệu đồng cho mỗi người phụ thuộc, để người dân có thêm khả năng tiết kiệm.

Hay như một lao động có thu nhập trung bình 30 triệu đồng mỗi tháng, nếu tiết kiệm khoảng 100 triệu đồng mỗi năm, sẽ cần hơn 20 năm mới có thể mua được một căn nhà trị giá 2 tỷ đồng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM hiện ở mức 4-5 tỷ đồng, còn nhà liền thổ dao động 10-30 tỷ đồng. Với mặt bằng giá này, người lao động phải mất ít nhất 40 năm mới đủ tiền mua một căn hộ, và gần như không thể tiếp cận được nhà liền thổ.

Trước thực tế chênh lệch quá lớn giữa thu nhập và giá nhà liền thổ tại TP.HCM, nhiều chuyên gia cho rằng người mua cần mở rộng sự lựa chọn sang các đô thị vệ tinh như Tây Ninh, Đồng Nai hoặc Bình Dương – khu vực vừa được sáp nhập vào TP.HCM. Giá nhà ở các vùng này hiện mềm hơn đáng kể, trong khi hệ thống hạ tầng kết nối đang ngày càng hoàn thiện.

Việc TP.HCM mở rộng địa giới hành chính, đồng thời đẩy nhanh tiến độ các tuyến cao tốc, metro, đường vành đai cũng như việc sân bay Long Thành đi vào vận hành, sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ vùng ven về trung tâm. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ xóa bỏ rào cản khoảng cách, đồng thời mở ra cơ hội để người lao động sở hữu nhà liền thổ, dòng sản phẩm vốn được nhiều gia đình xem là ưu tiên hàng đầu khi an cư và tích lũy tài sản lâu dài.