Giá bất động sản bắt đầu “biến động” theo dự án đường Vành đai 3,5?

Ban Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng Công trình Dân dụng TP Hà Nội vừa công bố Báo cáo đánh giá tác động môi trường của Dự án thành phần 2: Đầu tư xây dựng đường Vành đai 3,5 đoạn từ Phúc La - Văn Phú đến cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ.

Tuyến đường Vành đai 3,5 là tuyến đường nằm giữa Vành đai 3 và Vành đai 4. Theo quy hoạch, đây là trục giao thông xuyên qua khu dân cư hiện trạng và các khu đô thị mới của các quận nội thành với khả năng tạo động lực lớn cho việc việc phát triển thương mại, dịch vụ của thành phố Hà Nội. Đường Vành đai 3,5 bắt đầu từ khu công nghiệp Quang Minh qua cầu Thượng Cát kéo dài đến cầu Ngọc Hồi và kết thúc tại điểm giao cắt với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (thuộc địa phận tỉnh Hưng Yên) với tổng chiều dài khoảng 42 km. Trong đó tuyến đường Vành đai 3,5 trên địa bàn quận Hà Đông và huyện Thanh Trì (từ Phúc La - Văn Phú đến cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ) theo quy hoạch có chiều dài khoảng 10,34 km.

Việc đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 3,5 trên địa bàn quận Hà Đông và huyện Tranh Trì sẽ đồng bộ hạ tầng giao thông, góp phần nâng cao đời sống văn hóa tinh thần cho nhân dân nói chung và các khu đô thị mới dọc theo tuyến đường 3,5 trên địa bàn quận Hà Đông và huyện Tranh Trì nói riêng, phục vụ việc lưu thông của dân cư trong và ngoài khu vực tuyến đường đường VĐ3,5 (đoạn Phúc La - Văn Phú đến cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ). Với các yếu tố trên, việc đầu tư xây dựng đường vành đai 3,5 đoạn Phúc La - Văn Phú đến cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

Phạm vi Dự án: Tổng chiều dài dự án khoảng 10,34km, đi qua địa phận quận Hà Đông và huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội. Điểm đầu: tại Km0+000, đường Phúc La Văn Phú - Quận Hà Đôngi; Điểm cuối: Dự kiến tại Km10+340, cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ trên địa phận huyện Thanh Trì.

Tuyến đường đi qua địa phận 10 xã/Phường: Quận Hà Đông (3 phường): Phường Phú La, Kiến Hưng, Phú Lương và huyện Thanh Trì (7 xã): Xã Hữu Hòa, Tả Thanh Oai, Vĩnh Quỳnh, Đại Áng, Ngọc Hồi, Ngũ Hiệp, Tứ Hiệp.

Diện tích chiếm dụng tạm thời khoảng 6.000 m2 để làm công trường. Tuyến nghiên cứu với quy mô mặt cắt ngang lớn từ 60 - 80 m, cắt qua nhiều khu vực có địa hình khác nhau, khu vực bãi trống, đất trũng ao hồ, sông nhỏ hoặc qua khu dân cư hiện hữu đông đúc.

Cùng với đó, đoạn tuyến Vành đai 3,5 này còn đi qua các dự án như khu đô thị Kiến Hưng, khu dân cư xã Hữu Hòa, xã Tả Thanh Oai, xã Vĩnh Quỳnh và xã Ngũ Hiệp... Đoạn tuyến cũng cắt qua sông Nhuệ, sông Hòa Bình Sông Tô Lịch và một phần các khu đô thị hai bên đường.

Trên tuyến có bố trí 6 cầu bao gồm: cầu sông Nhuệ, cầu Hòa Bình và cầu Tô Lịch, cầu vượt Đường sắt, cầu vượt QL1A và cầu vượt nút giao cao tốc Pháp Vân-Cầu Giẽ có quy mô mặt cắt ngang phù hợp với quy mô tuyến đường.

Tuyến dự án gồm có các nút giao chính như sau: Nút giao Văn Khê (Km0); Nút giao đường trục phía Nam vượt đường sắt (Km1+757,80); Nút giao đường sắt hiện hữu (Km5+857,55); Nút giao QL.1A (Km 9+147,75) và Nút giao cao tốc Pháp Vân Cầu Giẽ (Km 10+324,36).

Tổng mức đầu tư của tuyến đường này hơn 5.600 tỷ đồng từ ngân sách Thành phố.

Giá đất nền “ăn theo”

Việc đầu tư xây dựng tuyến đường Vành đai 3,5 trên địa bàn quận Hà Đông và huyện Tranh Trì sẽ đồng bộ hạ tầng giao thông, góp phần nâng cao đời sống văn hóa tinh thần cho nhân dân và các khu đô thị mới dọc theo tuyến đường.

Chính vì vậy, ngay từ khi có thông tin về việc triển khai tuyến đường, bất chấp sự trầm lắng chung của thị trường bất động sản, giá đất các khu vực tuyến đường đi qua đã rục rịch tăng giá.

Theo khảo sát, tại khu vực Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì, đất nền đã nóng thêm vài phần. Một người địa phương tại đây cho biết, thời gian trước và trong dịch Covid-19, giá đất Tả Thanh Oai tăng liên tục. Tuy nhiên, khi dịch bệnh đi qua cũng là lúc nền kinh tế suy thoái, giá đất đã có xu hướng chững lại. Mãi đến thời điểm hiện tại, khi có thông tin chuẩn bị làm đường Vành đai 3,5, giá đất mới "sốt" trở lại.

"Lô đất 100m2 nằm ở khu vực sâu trong làng đang có giá 3 tỷ đồng, tương đương 30 triệu đồng/m2. Đất tại các khu chợ hay tại các tuyến đường tỏa ra các khu vực khác sẽ có những mức giá cao hơn, từ 65 triệu đồng/m2”, người này nói.

Không chỉ khu vực Tả Thanh Oai hay xã Ngọc Hồi, nút giao đường Vành đai 3,5 với Quốc lộ 1A cũng ghi nhận tình trạng giá đất tăng cao.

Theo chủ 1 cửa hàng trên mặt đường Quốc lộ 1A, cách đây 1 vài năm, nhà đất khu vực này được rao với giá 60 triệu đồng/m2, đến hiện tại giá nhà đất tại đây lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 đối với vị trí đất nằm tại khu vực gần mặt đường và đã có sổ đỏ. Còn đối với trường hợp nhà đang trong diện quy hoạch, không có sổ, giá nhà giao động từ 30 - 35 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, thông tin tuyến đường Vành đai 3,5 đã tác động mạnh mẽ đến giá đất các khu vực mà tuyến đường đi qua. Khi giá đất tăng kéo nhu cầu quan tâm của người dân tăng sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản ấm hơn, phá bỏ được tình trạng ảm đạm, trầm lắng của thị trường. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư "ăn theo" quy hoạch hạ tầng nên cẩn trọng, có sự cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư.

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), sự đẩy mạnh triển khai hạ tầng sẽ thúc đẩy sự dịch chuyển dân cư, chuyển dịch đất đai, phát triển thêm những khu vực mới. Điều này tạo động lực thúc đẩy sự hình thành các dự án bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển mới của địa phương, qua đó thu hút dòng tiền đầu tư. Đây cũng là yếu tố then chốt đẩy giá trị bất động sản gia tăng.

 "Các dự án bất động sản, nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản luôn tỷ lệ thuận với sự phát triển cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay, bến cảng…”, VIRES nhận định.

Tuy nhiên VIRES cũng cho rằng, thách thức đặt ra là không đợi đến khi hạ tầng triển khai/ hoàn thành thì bất động mới được hưởng lợi, ăn theo mà ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch, giá đất đã tăng cao. Do đó, quy hoạch các dự án hạ tầng luôn là yếu tố then chốt dễ bị giới đầu cơ lợi dụng tạo ra những cơn sốt bất động sản.